La partecipazione all'assemblea del condomino confliggente

La situazione di conflitto di interessi presuppone la concorrenza di una pluralità di soggetti portatori dello stesso interesse, o di interessi diversi ma relativi a beni o servizi identici.

La realtà condominiale, in generale, registra sovente la sussistenza di tale situazione, stante la quasi connaturale conflittualità insita nella convivenza negli edifici, che genera potenzialmente contrasti per la necessaria coesistenza di posizioni non sempre collimanti, dove riesce talvolta difficile contemperare interessi individuali e collettivi.

In particolare, nella sede assembleare, si assiste alla presenza di una pluralità di soggetti, costituita dai singoli condomini, che manifestano la propria volontà, pur nella possibile divergenza di opinioni, attraverso la deliberazione imputabile al condominio, il quale però non è un ente del tutto distinto dai singoli partecipanti (in quanto - secondo l'impostazione tradizionale - trattasi di ente di gestione, non dotato di personalità giuridica, né di autonomia patrimoniale).

Innanzitutto, nel caso in cui sussista una posizione di conflitto tra condominio e condomino, si pone il problema se convocare o meno quest'ultimo per l'assemblea che dovrà adottare le decisioni su tale argomento posto all'ordine del giorno.

A fronte di una iniziale incertezza, la giurisprudenza sembra oramai orientarsi per la risposta affermativa.

Invero, in un primo momento, i giudici di legittimità (Cass. civ., sez. II, 15 ottobre 1956, n. 3596) avevano affermato che, se un condomino rivendica l'esclusiva proprietà di parti comuni dell'edificio, viene a determinarsi un insanabile contrasto tra detto condomino e gli altri interessati a resistere all'azione, non potendo essere inquadrato nello schema di un mero dissenso di carattere interno tra la maggioranza e la minoranza, conseguendone che il condomino attore in rivendicazione (nella proprietà esclusiva di cose comprese nella sfera comune) non ha diritto di essere convocato alla riunione in cui si delibera di resistere a tale domanda.

Il Supremo Collegio parte dal presupposto per cui, per l'applicabilità del principio in base al quale la minoranza è vincolata dalla deliberazione della maggioranza, è indispensabile che la prima sia ammessa ad esprimere il proprio parere in sede assembleare, senza che possa addursi in contrario che il voto dei condomini non convocati non avrebbe alcun peso decisivo ai fini del raggiungimento del quorum - semplice o qualificato - richiesto dalla legge; peraltro, nel caso di cui sopra, il precetto che impone l'invito alla riunione di tutti i condomini (art. 1136, comma 6, c.c.) deve essere interpretato in senso logico e non letterale, e quindi, non essendo concepibile una contemporanea partecipazione al giudizio del rivendicante, in persona propria, e del medesimo rivendicante, rappresentato come condomino dall'amministratore, la rappresentanza in questo caso devoluta a quest'ultimo deve necessariamente intendersi limitata solo al gruppo di condomini interessati a contrastare la predetta domanda proposta dall'attore-condomino.

Al contrario, una quasi coeva decisione (Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1956, n. 3865) era orientata nel senso che la disposizione dell'art. 1136, comma 6, c.c. - secondo la quale l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione - deve essere osservata qualunque possa essere l'oggetto cui l'assemblea è chiamata a deliberare, e così anche quando si debba discutere la misura di diritti di comunione di un condomino, o l'esercizio abusivo di tali diritti, e si debba proporre di agire giudizialmente per la tutela degli interessi del condominio, per cui l'omesso avviso del predetto condomino basta a determinare la nullità della delibera, senza che possa addursi in contrario che il voto dello stesso, non debitamente convocato, non avrebbe, in ogni caso, potuto avere influenza alcuna ai fini della maggioranza, semplice o qualificata, prescritta dalla legge.

Successivamente, un'altra decisione (Cass. civ., sez. II, 22 febbraio 1995, n. 1980) ha ribadito che, nella causa promossa da un condomino contro il condominio, ai sensi dell'art. 1136, comma 6, c.c., l'assemblea, chiamata a dichiarare se debba costituirsi e resistere, non può deliberare, se non consta che sono stati invitati tutti i condomini, ivi compreso il condomino che ha promosso la causa.

Invero, dalla predetta norma discende che, nel caso di convocazione dell'assemblea, ciascun partecipante al condominio, senza limitazione alcuna, ha diritto di essere regolarmente invitato alla riunione; a ciò induce la chiara lettera del capoverso citato, in cui si disconosce espressamente all'assemblea il potere di deliberare, ove non consti che «tutti» i condomini siano stati invitati alla riunione medesima; l'aggettivo indefinito che precede il sostantivo «condomini» ha, infatti, la funzione specifica di fissare l'àmbito soggettivo della disposizione relativa alla valida costituzione dell'assemblea, comprendendovi edittalmente il numero completo dei partecipanti al condominio.

In altri termini, non sembra che si possa negare la partecipazione alla riunione condominiale ad un condomino soltanto per il fatto che l'interesse di questi si trovi in una situazione di ipotetico conflitto con quella del condominio unitariamente considerato; la legge impone la presenza all'adunanza condominiale di tutti i partecipanti, ed anche di quelli in conflitto di interessi con il condominio, consentendo altresì una loro presenza attiva, nel senso di non vietare attività persuasive, che appaiono inoffensive a fronte della posizione contrastante degli altri partecipanti non confliggenti.

In questa prospettiva, dovrebbe annullarsi la deliberazione adottata nell'ipotesi di illegittima esclusione del condomino dall'assemblea, e ciò anche nel caso in cui il voto (ipotetico) del singolo partecipante in conflitto di interessi con il condominio non dovesse risultare determinante ai fini del raggiungimento del quorum deliberativo, in quanto con la sua partecipazione alla riunione il medesimo avrebbe potuto determinare un orientamento dei votanti in senso diverso da quello che si è in realtà manifestato con la votazione.

Una volta risolto (in senso positivo) il problema della convocazione del condomino confliggente alla riunione, si tratta di verificare il rispetto delle maggioranze previste dalla legge per la valida costituzione dell'assemblea e per la valida delibera adottata nel corso della stessa.

Al riguardo, si potrebbe richiamare quanto affermato, sia pure in materia societaria (Cass. civ., sez. I, 23 marzo 1996, n. 2562), secondo cui, qualora un socio versi in situazione di conflitto con la società e non possa perciò esercitare il diritto di voto nelle deliberazioni dell'assemblea, il quorum deliberativo deve essere computato -non già in rapporto all'intero capitale sociale, bensì - in relazione alla sola parte del capitale facente capo ai soci aventi diritto al voto, con esclusione quindi della quota del socio che versi nella predetta situazione, della quale deve, invece, tenersi conto ai fini del quorum costitutivo.

Dunque, in tema di condominio, quando si fa riferimento al valore dell'edificio (art. 1136 c.c.), dovrebbe essere presa in considerazione solo quella parte che residua dopo la sottrazione delle carature millesimali attribuite al condomino confliggente (v., sul punto, in termini generali, anche Cass. civ., sez. II, 30 giugno 1954, n. 2259, secondo cui, ove sorgano controversie tra il condominio ed i singoli condomini, l'unità condominiale si scinde limitatamente al particolare oggetto della lite).

Del resto, l'esclusione dal computo del quorum deliberativo delle predette carature può farsi derivare a contrario dal comma 4 dell'art. 2373 c.c., dove appunto si prevede che la quota del socio in conflitto deve essere calcolata nel quorum costitutivo (in buona sostanza, il condomino confliggente, che si astiene dal votare, va però computato tra i presenti alla riunione per la regolare costituzione dell'assemblea).

E' vero che così si giunge sostanzialmente ad abbassare il quorum deliberativo previsto dalla legge, consentendo alla minoranza dei partecipanti di prendere decisioni (talvolta rilevanti e) vincolanti per l'intera collettività, ma sono proprio i condomini non portatori di un interesse conflittuale a soddisfare più serenamente l'interesse del condominio, interpretando meglio le esigenze generali rispetto ad un condomino di maggioranza fuorviato dal proprio personale tornaconto; altrimenti, nell'ipotesi in cui sia richiesto un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio ex art. 1136, comma 4, c.c. per resistere alla domanda di un condomino, che da solo già possiede oltre la metà della caratura millesimale del complesso immobiliare, si corre il rischio di paralizzare ogni deliberazione dell'assemblea sul punto, essendo di fatto impossibile raggiungere la maggioranza richiesta se computata sulla base dell'intero valore dell'edificio e non sul valore delle quote di proprietà dei residui condomini, detratti cioè i voti del confliggente (non si nasconde, tuttavia, che, anche non tenendo conto dei millesimi attribuiti al condomino in conflitto, questi potrebbe comunque bloccare l'assemblea semplicemente non presentandosi, e quindi non consentendo il raggiungimento del quorum costitutivo per la riunione condominiale).

Vediamo ora cosa succede nell'ipotesi in cui il condomino, regolarmente convocato, computato nel quorum costitutivo dell'assemblea - anziché astenersi - abbia ugualmente espresso il proprio voto versando in situazione di conflitto di interessi con il condominio.

Peraltro, anche qualora tale posizione di conflitto sia verificabile ex ante, non sembra che il presidente della riunione condominiale possa escludere il confliggente dalla votazione, come se la situazione in oggetto configurasse un caso di sospensione del diritto di voto.

Si potrebbe riconoscere semmai al presidente un potere di ammonimento nei confronti del condomino in conflitto di interessi, mentre non sembra corretto che il primo possa sottrarre dai voti raccolti a favore della delibera assembleare quelli manifestati dal secondo, e quindi dichiarare approvata (o respinta) la proposta decisione a seconda del quorum così acclarato senza tener conto delle carature millesimali del confliggente (una cosa è il potere di invito, altra è la possibilità di alterare materialmente i risultati della votazione, arrogandosi prerogative demandate soltanto al magistrato).

In questa prospettiva, appare corretto configurare come incoercibile il comportamento del condomino, nel senso che, se questi versa in una posizione di conflitto con il condominio, dovrebbe astenersi, ma se non ottempera, nessuno può impedirgli di votare lo stesso (l'astensione dal voto rappresenta, in altri termini, la conseguenza di una spontanea iniziativa del condomino interessato); del resto, l'esclusione del confliggente dal voto comporterebbe l'esercizio di una valutazione circa l'esistenza di una situazione di conflitto di interessi tra condomino e condominio, che, talvolta, si rivela molto delicata, per cui è preferibile rimetterla al magistrato competente in sede di un (eventuale) giudizio di impugnazione della delibera assunta con tale voto.

Se, invece, si vietasse al singolo partecipante di votare sulla semplice altrui affermazione che versa in una situazione confliggente, si darebbe àdito a condotte strumentali, oppure potrebbero legittimarsi atteggiamenti ostruzionistici, come nel caso della minoranza che, per paralizzare i lavori assembleari, invochi l'esclusione dal voto della maggioranza dei condomini, accusandola di avere un interesse in conflitto con quello del condominio.

In generale, in tutti i casi di riunioni assembleari deputate ad esprimere la volontà di un gruppo, è ipotizzabile il contrasto di interessi, ed è proprio su tale presupposto che opera il principio maggioritario, per cui la volontà della maggioranza viene considerata come volontà del gruppo medesimo, ma non può essere lasciato lo stesso gruppo arbitro di decidere chi ammettere o meno alla votazione, impregiudicata sempre la possibilità di ricorrere al giudice per denunciare eventuali lesioni di diritti.

Comunque, ammesso che il condomino confliggente possa votare e lo abbia fatto, secondo il paradigma dell'art. 2373 c.c. richiamato per relationem dalla norma dell'art. 1136 c.c. e, dunque, mutuando, in forza della eadem ratio sopra indicata, i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di società - tra le altre, Cass. civ., sez. I, 13 febbraio 1978, n. 660; Cass. civ., sez. I, 18 dicembre 1964, n. 2900 - il magistrato, nel caso di impugnativa della delibera condominiale per difetto di quorum, è tenuto ad effettuare la c.d. prova di resistenza, e cioè vagliare se, espunto il voto del singolo partecipante che avrebbe dovuto astenersi, sia stata ugualmente raggiunta la maggioranza richiesta dalla legge; in altri termini, l'annullamento della delibera, nel caso di trasgressione del divieto de quo, dipenderà dalla decisività del voto espresso dal condomino confliggente.

Posto, dunque, che anche i condomini che versano in situazione di conflitto di interessi con il condominio dovrebbero essere convocati, avendo il diritto di partecipare all'assemblea, pur dovendo poi astenersi al momento della votazione relativamente a quegli argomenti dell'ordine del giorno su cui esiste il contrasto - Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2002, n. 10683; Cass. civ., sez. II, 18 maggio 2001, n. 6853; contra, Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 2002, n. 1201 - la risposta è stata, di solito, nel senso che la deliberazione condominiale, avente ad oggetto materia in cui sussiste potenziale conflitto di interessi tra condominio e condomino, è stata considerata legittima quando la maggioranza si era raggiunta anche scomputando il voto del condomino confliggente.

Si pone, invece, in consapevole contrasto con l'orientamento maggioritario, un recente arresto (Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2015, n. 19131)ad avviso del quale le maggioranze necessarie per approvare le deliberazioni sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, «compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio», i quali possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio.

Il procedimento sopra delineato si denomina come sottoposizione alla c.d. prova di resistenza, in quanto si esamina se la delibera «resiste» alla sottrazione del voto di cui sopra; in altri termini, si attua una verifica della sussistenza del quorum necessario all'approvazione, dopo che, dalla maggioranza conseguita in apparenza, siano stati sottratti i millesimi appartenenti al condomino in posizione di conflitto di interessi; quindi, se è stato raggiunto in ogni caso il quorum - si pensi alle maggioranze qualificate di cui ai commi 4 e 5 del citato art. 1136 - i voti invalidi vitiantur sed non vitiant, mentre, se manca la maggioranza per il loro venir meno, la relativa delibera sarà impugnabile per la quota determinante del voto del condomino confliggente.

Le sentenza pubblicate sull'argomento - anche se non si sono pronunciate ex professo sulla questione - hanno rilevato che la sussistenza della titolarità di interessi personali confliggenti con quelli degli altri condomini si configura «anche solo virtualmente» in relazione all'oggetto della delibera, e cioè, in buona sostanza, alla stregua dell'argomento in discussione così come prospettato nell'ordine del giorno di cui all'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale (si accenna sovente ad un interesse particolare proprio del condomino «in potenziale conflitto» con quello del condominio); ciò appare in contrasto con l'altro orientamento interpretativo, in base al quale la verifica del conflitto di interessi va condotta in concreto e con valutazione ex post, al fine di verificare se nella realtà l'interesse estraneo sia stato effettivamente anteposto a quello generale; in ogni caso, si è ribadita l'incensurabilità in sede di legittimità, se correttamente motivato, dell'accertamento del giudice che esclude l'esistenza di un conflitto di interessi (in obiter dictum, Cass. civ., sez. I, 7 febbraio 1972, n. 296; Cass. civ., sez. I, 26 ottobre 1964, n. 2669).

La peculiarità della realtà condominiale, tuttavia, offre alcuni spunti problematici in ordine all'esatta configurazione della situazione di conflitto di interesse in sede assembleare.

Una parte della giurisprudenza di merito ha osservato che il predetto conflitto è possibile soltanto tra diversi soggetti, persone fisiche o giuridiche; infatti, tutte le norme dell'ordinamento vigente che prevedono e disciplinano tale situazione riguardano rapporti tra soggetti distinti (artt. 320, 347 e 360 c.c. in tema di rappresentanza legale, artt. 1394 e 1395 c.c. in tema di rappresentanza volontaria, artt. 2373, 2391, 2464, 2487, 2516, e 2631 c.c. in tema di società di capitali e di società cooperative, entrambe dotate di personalità giuridica), mentre è significativo che lo stesso ordinamento non contempla il conflitto di interessi tra i soci di società di persone e le società medesime, sfornite di personalità giuridica, sebbene a queste - a differenza del condominio - sia riconosciuta l'autonomia patrimoniale.

Ne consegue che il conflitto di interessi non dovrebbe ravvisabile tra un condomino ed il condominio, atteso che quest'ultimo è un mero ente di gestione, che non persegue finalità proprie, distinte da quelli dei singoli condomini; la disciplina del condominio, che altro non è se non un particolare tipo di comunione, non è diretta alla tutela di interessi autonomi del condominio stesso, ma al contemperamento degli interessi dei condomini nel godimento e nella gestione delle cose comuni e dei servizi di interesse generale (in tal senso, Trib. Milano 10 dicembre 1970).

Per contro, il Supremo Collegio propende per affermare l'applicabilità, in tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali (art. 1136 c.c.), del disposto di cui all'art. 2373 c.c. concernente il conflitto di interessi in materia di esercizio del diritto di voto da parte del socio nelle deliberazioni assembleari della società per azioni, sulla scorta di un'interpretazione estensiva della predetta norma, giustificata dall'identità di ratio e dai notevoli punti di identità delle due situazioni giuridiche, caratterizzate entrambe dalla posizione conflittuale in cui l'interesse del singolo (socio o condomino) si pone rispetto a quello generale (della società o del condominio) e dall'esigenza di attribuire carattere di priorità alla tutela di quest'ultimo (tra le altre, Cass. civ., sez. II, 6 agosto 1997, n. 7226).

Il caso concreto affrontato riguardava l'impugnazione promossa da un condomino avverso una delibera assembleare in cui si era deciso di resistere alla lite instaurata contro il condominio dal condomino attore, lamentando la mancanza della maggioranza prevista dalla legge; secondo il collegio giudicante, l'esclusione, dal computo del quorum richiesto ex art. 1136 c.c., delle quote millesimali di pertinenza del predetto condomino, titolare di un interesse personale e contrastante con quello del condominio, appartiene alle ragioni della logica e della giustizia, prima ancora che a quelle del diritto codificato, basti pensare alle conseguenze aberranti cui si perverrebbe qualora a tale esigenza non fosse assicurata adeguata soddisfazione (nel caso concreto, impossibilità per la minoranza di opporsi alle iniziative giudiziarie del condomino o dei condomini, titolari della maggioranza delle carature millesimali, volte ad assicurare la soddisfazione di situazioni confliggenti con quelle generali del condominio).

Stante che la normativa riguardante tale istituto disciplina i contrasti eventualmente insorgenti tra il singolo condomino ed il condominio medesimo, e considera l'interesse del primo meritevole di tutela, consentendogli l'impugnazione della delibera assembleare che quell'interesse abbia indebitamente compresso, l'interprete - ad avviso di Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1976, n. 270 - può risalire, mediante un processo di astrazione logica, da norme diverse e disciplinanti una diversa materia, al principio che ne ha suggerito la precisa regolamentazione, al fine di saggiare, in relazione al caso non espressamente previsto, la possibilità di una identità di ratio e riconoscere, ove l'accertamento risulti positivo e quando non sussistano particolari disposizioni ostative, che il legislatore minus dixit quam voluit, con la conseguenza che, in via di semplice interpretazione estensiva, sarebbe lecito far ricorso alla norma di cui all'art. 2373 c.c. in tema di società per azioni anche in tema di condominio; ne consegue che il diritto di voto non può essere esercitato dal condomino che, in una deliberazione assembleare, abbia un interesse proprio di protezione in conflitto con quello del condominio (nella specie, trattavasi di decisione aventi ad oggetto la locazione ad un singolo condomino di un locale condominiale).

In realtà, considerando che il singolo condomino ha pur sempre un diritto reale di godimento sulle parti comuni, la questione sopra delineata coinvolge problematiche più generali e complesse, stante che, secondo l'impostazione tradizionale, la società per azioni, avendo la personalità giuridica per così dire piena, costituisce un altro soggetto nei confronti dell'azionista, mentre il condominio, pur ammettendo una certa soggettività, non è del tutto un «altro» soggetto nei confronti del condomino; inoltre, nell'ipotesi di adozione di una delibera che soddisfi gli interessi di un condomino a danno di quelli della collettività, la stessa potrebbe ritenersi viziata per eccesso di potere e, quindi, essere suscettibile di impugnazione.

Occorre, dunque, distinguere caso per caso, in quanto è evidentemente diversa la delibera che abbia per oggetto la gestione delle cose comuni da quella che ha per oggetto la decisione di promuovere una lite nei confronti di un condomino.

Salvo che la legge non abbia espressamente sancito un determinato divieto, il diritto del condomino alla partecipazione all'assemblea, ed all'espressione, in essa, del suo voto, non può subire alcuna limitazione da parte degli altri partecipanti: ogni qual volta si tratti di discutere sull'amministrazione o il godimento dei servizi comuni, il condomino deve liberamente esporre il suo punto di vista, e tradurlo nella manifestazione di voto; viceversa, quando si debba statuire su presunte inadempienze imputabili a taluno dei partecipanti, il condomino interessato deve essere convocato, può esprimere la sua opinione, ma non può votare, e, se lo fa, il suo voto contrario non conta ai fini del quorum, come se non fosse intervenuto alla votazione (si pensi al caso in cui il condomino abbia fatto un uso non consentito della cosa di proprietà esclusiva, introducendo opere innovative - ad esempio, trasformazione del balcone in veranda - che giovano al suo appartamento ma, nel contempo, pregiudicano il decoro architettonico dell'intero stabile).

In altri termini, deve negarsi all'assemblea dei condomini - che altro non è che i singoli condomini riuniti in assemblea - il potere di decidere se uno di essi abbia il diritto di esprimere il suo parere su di un determinato argomento, partecipando poi alla votazione della relativa delibera; se il voto contestato abbia influito per l'approvazione o il rigetto di una decisione che gli altri partecipanti ritengono lesiva dei loro interessi, l'unico rimedio consentito è l'impugnativa della relativa delibera ex art. 1137 c.c.; sarà, allora, il giudice a valutare se la stessa debba considerarsi conforme alla legge o al regolamento condominiale, o se, invece, con essa, si sia leso il diritto di uno o più dei partecipanti o, comunque, si sia limitato ingiustamente quel potere che a ciascuno di essi deve essere riconosciuto e garantito, nei limiti della quota, nell'uso delle cose comuni per il godimento dell'unità immobiliare al cui servizio le stesse sono destinate.

Stanno diversamente le cose nel caso in cui la delibera abbia per oggetto la proposizione di una lite nei confronti di un condomino (ad esempio, per l'inosservanza del regolamento in ordine all'uso della cosa comune da parte di questi); il condomino ha diritto di esporre la sua versione al riguardo, e gli altri partecipanti sono tenuti a prendere nella dovuta considerazione il suo punto di vista particolare; poi, il dovere - morale, ma non giuridico - di astenersi dalla relativa votazione rientra nell'ambito della correttezza, e non può essere oggetto di coercizione, tuttavia se tale voto sia determinante nell'escludere l'azione giudiziaria, una volta constatato il conflitto di interessi, gli altri partecipanti possono invocare la tutela dal magistrato, che, sulla base del risultato della votazione in assemblea ed espunto dal quorum il voto del confliggente, accerterà la validità della delibera; l'eventuale partecipazione al voto del condomino in conflitto di interessi, infine, comporterà la semplice annullabilità della suddetta delibera, che, quindi, se non impugnata nei termini di cui all'art. 1137 c.c., diventerà irretrattabile.

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