Fondo speciale e importo lavori

La costituzione del fondo speciale prevista per i lavori straordinari sulle parti comuni dipende dal valore degli stessi?

L'art. 1135, n. 4), c.c., ha stabilito che l'assemblea del condominio provvede a deliberare le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, da versare gradualmente in ragione dello stato di avanzamento dei lavori.

La norma non ha fatto alcun riferimento all'entità della spesa (precisazione, invece, che è contenuta nell'art. 1136, comma 4, c.c. concernente il quorum deliberativo speciale per le «riparazioni straordinarie di notevole entità») e ha individuato solo gli interventi per i quali il fondo speciale debba essere costituito. E questo indipendentemente dal fatto che il costo dei lavori da affrontare sia più o meno elevato.

È evidente come il legislatore abbia voluto prevenire, in senso assoluto ed anche per interventi straordinari o innovativi di non rilevante entità economica, il rischio che il condominio sia privo dei relativi fondi per poter procedere a quanto già deliberato. Naturalmente più bassa sarà la spesa approvata e più sarà possibile avere disponibile, anche in unica soluzione, l'intero importo dei lavori.

L'obbligatorietà del fondo speciale induce a ritenere che senza la sua costituzione non si possa dare il via ai lavori, anche se va tenuto conto che la norma che lo prevede non è inderogabile (né sono previste sanzioni in caso di sua violazione), per cui la stessa potrebbe essere rivista in sede assembleare (anche limitatamente alla singola fattispecie oggetto di delibera) dall'unanimità dei condomini.