Vendita dell’unità immobiliare

La tematica dei rapporti tra condominio ed acquirenti di un'unità immobiliare sita in stabile comune gestito da amministratore, soprattutto in relazione al problema della ripartizione delle spese, ha sempre, ed in specie prima l'entrata in vigore della riforma del 2013, dato origine a controversie giudiziarie tra cedente e cessionario e tra gli stessi e l'amministrazione condominiale.

Con la nuova disciplina e, in particolare, grazie alla costante ed uniforme giurisprudenza intervenuta in materia, gran parte delle questioni discusse sono ormai state risolte.

Sotto il profilo normativo, va subito evidenziato quanto disposto dal nuovo art. 63 disp. att. c.c. in ordine all'individuazione del soggetto su cui gravano gli oneri condominiali tra l'acquirente (il quale, come si vedrà, diviene sotto tutti i profili, il nuovo condomino dal momento in cui abbia comunicato all'amministratore il trasferimento della proprietà dell'immobile, con trasmissione di copia del relativo atto) ed il venditore.

Anzitutto il quarto comma della norma, che lascia fermo quanto già sancito dal codice civile del 1942, prevede che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».

Deve considerarsi, comunque, che, una volta comunicato all'amministratore il trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare, questi è tenuto ad agire giudizialmente per il recupero delle morosità (di norma con il decreto ingiuntivo) solo verso il condomino attuale (ovvero l'acquirente), salvo, poi, la possibile azione di regresso dell'avente causa nei confronti del venditore.

Del tutto nuovo, invece, è il secondo comma della disposizione esaminata, ove si prevede che «chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

La norma consente al condominio, fino alla predetta trasmissione all'amministratore dell'atto di vendita, di agire giudizialmente per il recupero delle morosità anche contro il venditore, che risulta essere l'effettivo legittimato passivo sino a quel momento. Il tema verrà approfondito nel prossimo paragrafo.

Va evidenziato che se è vero che il condomino/venditore abbia un comprensibile ed immediato interesse ad effettuare la comunicazione del passaggio di proprietà, anche per l'acquirente vale analogo interesse a rendersi noto al condominio, poiché ciò gli consentirà di partecipare immediatamente alla gestione dell'ente condominiale. Il tutto, peraltro, consentendo all'amministratore di procedere, come previsto dall'art. 1130, n. 6), c.c. della legge di riforma, alla formazione ed all'aggiornamento del registro dell'anagrafe condominiale: novità che dovrebbe aver eliminato alla radice il problema del c.d. condomino apparente.

Al passaggio della titolarità del bene, inoltre, avendo l'alienante perduto la qualità di condomino(in quanto, come accennato, il pagamento dei contributi condominiali è collegato al rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile), consegue che non possa richiedersi né, ovviamente, emettersi nei confronti del venditore/ex condomino, un decreto ingiuntivo sulla base del preventivo di spesa riferito all'anno successivo ed approvato dopo la vendita (in tal senso, v. Cass. civ., sez. II,9 novembre 2009, n. 23686, in ipotesi di approvazione del preventivo successiva alla vendita, seppure prima della sua trascrizione nei registri immobiliari).

Va premesso e ribadito che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, come esprime l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c., solidalmente con il suo dante causa al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente e che la nuova legge, in ogni caso, esenta il venditore da qualsiasi obbligo di spesa verso il condominio dal momento in cui abbia comunicato all'amministratore (purché entro sei mesi dalla conclusione della vendita) il trasferimento della proprietà, trasmettendo contestualmente copia dell'atto di vendita.

Giova ribadire che limitatamente ai rapporti interni tra venditore ed acquirente, con particolare riferimento a lavori straordinari sulle parti o servizi comuni (manutenzione, ristrutturazione o innovazioni) che siano stati deliberati prima del passaggio di proprietà, la giurisprudenza ha concordemente risolto la problematica dell'obbligatorietà delle spese in capo al venditore in assenza di un accordo contrario tra le parti. A nulla rilevando la circostanza che le opere in questione siano terminate dopo la conclusione della vendita.

Da ciò consegue che l'acquirente - nuovo condomino, ha diritto di rivalersi nei confronti del venditore di quanto abbia versato al condominio per gli interventi già deliberati al momento del trasferimento della proprietà, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 citato (Cass. civ., sez. II, 10 aprile 2013, n. 8782). Fermo restando che il condominio, per far valere i propri diritti, non potrà che agire verso il successore.

Il condomino apparente è sempre stato individuato nel soggetto che, con il suo comportamento palese (si pensi alla partecipazione alle assemblee; al pagamento in nome proprio delle quote condominiali; ai rapporti diretti con l'amministratore e con i condomini ecc.) e senza comunicare all'amministratore l' effettiva o mutata titolarità del diritto di proprietà sull'unità immobiliare, abbia indotto lo stesso in errore, portandolo a ritenere, in buona fede, che il proprietario di quell'immobile, in realtà appartenente ad altro soggetto, fosse il non-condomino.

Tale situazione, assai frequente negli anni passati, ha prodotto effetti pratici rilevanti specie nel caso in cui il c.d. condomino apparente risultava moroso nel versamento delle quote condominiali, creando all'amministratore il problema di individuare il soggetto cui rivolgersi per tutte le questioni di carattere condominiale, ivi compreso l'avvio dell'azione di recupero del credito prevista dall'art. 63 disp. att. c.c. citato.

In ordine al riconoscimento o meno della figura del condomino apparente la giurisprudenza, fino dai primi anni duemila, è stata contrastante, finché la Suprema Corte, esprimendosi a sezioni unite, con la nota Cass. civ., Sez. Un. 8 aprile 2002, n. 5035 (cui, successivamente, le sezioni ordinarie si sono sempre adeguate), ha posto fine ad ogni incertezza, affermando che nelle azioni promosse dal condominio per il recupero delle morosità è passivamente legittimato solo l'effettivo proprietario dell'unità immobiliare cui attiene il debito e non anche chi possa apparire tale e come tale si sia sempre comportato. Ciò difettando «nei rapporti tra il condominio, ente di gestione e i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede».

Con la tenuta obbligatoria del registro dell'anagrafe condominiale, introdotta dalla legge di riforma del 2012, poi, il legislatore ha eliminato ogni discussione o incertezza in tema, stabilendo che l'amministratore ne deve curare il costante aggiornamento, indicandovi le generalità non solo dei singoli proprietari, ma anche dei titolari di diritti reali (usufruttuari, titolari dei diritti di abitazione, usuari ecc.) e personali di godimento (conduttori e comodatari) delle singole proprietà, comprensive di codice fiscale; di residenza e domicilio; dei dati catastali di ogni singola unità immobiliareedi tutti i dati relativi alla sicurezza.

A questo proposito occorre ricordare che, ai sensi dell'art. 1130,n. 6), c.c., i condomini, entro 60 giorni dalla variazione dei dati predetti, sono tenuti a darne notizia all'amministratore in forma scritta. Questi in caso di inerzia, mancanza o incompletezza della comunicazione, dovrà richiedere le informazioni necessarie alla tenuta del predetto registro, inviando all'interessato raccomandata con avviso di ricevimento. Trascorsi 30 giorni senza ricevere risposta ovvero in caso di risposta incompleta, il rappresentante dell'ente provvederà ad acquisire le dovute informazioni, addebitandone il costo al condomino negligente.

Un cenno deve essere fatto a chiarimento del profilo della prescrizione degli oneri condominiali, argomento che interessa anche il rapporto tra venditore ed acquirente dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva.

Di norma, avendo le spese condominiali natura periodica, il credito del condominio verso i morosi è soggetto alla prescrizione quinquennale ai sensi dell'art. 2948, n. 4), c.c., termine che decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e del relativo stato di riparto, costituenti titolo nei confronti dei singoli condomini.

La prescrizione della domanda di risarcimento danni da erronea ripartizione degli oneri condominiali, per contro, matura solo per quelli anteriori di oltre cinque anni dalla data di proposizione della domanda giudiziale, mentre, comunque, i danni proseguono a maturare in relazione ai successivi bilanci condominiali.

Nell'ipotesi, inoltre, di azione risarcitoria da violazione delle norme urbanistiche ed edilizie, trattandosi di un illecito permanente, anche il danno ha una natura permanente, talché il diritto risarcitorio può sempre essere esercitato, decorrendo il termine di prescrizione di giorno in giorno.

Quanto fino ad ora rilevato si riassume, pertanto, in pochi e chiari principi:

• con la compravendita dell'immobile il venditore esce dalla compagine condominiale e la sua precedente posizione viene contestualmente trasmessa all'acquirente, il quale subentra al suo dante causa nella stessa posizione di fatto e di diritto. Questo comporta che il nuovo soggetto, per effetto della stretta connessione tra pagamento dei contributi concernenti parti e servizi comuni e la proprietà dell'immobile è l'unico soggetto passivamente obbligato nei confronti del condominio, nonché unico destinatario, nel caso di specie, delle azioni che l'Ente sarà costretto ad avviare per il recupero di quanto di propria spettanza;
• ad avviso della Suprema Corte, «le spese condominiali risalenti ad un tempo molto precedente la stipula della vendita sono a carico del venditore, precedente condomino, in quanto il criterio di riparto temporale dell'onere delle spese intercorrente tra i contraenti, in applicazione del disposto di cui al IV comma dell'art. 63 disp. att. c.c., in materia di riscossione dei contributi condominiali, non consente di prescindere dal momento in cui le delibere condominiali di distribuzione degli oneri relativi sono state emesse» (così Cass. civ, sez. II, 11 novembre 2011, n. 23682);
• la responsabilità solidale per le spese dell'anno in corso e di quello precedente prevista dall'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. nell'ipotesi di trasferimento di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva tra venditore ed acquirente per le spese condominiali, sussistendo l'obbligo del venditore di estinguere ogni debito verso il condominio prima della vendita, comporta il diritto dell'acquirente che abbia estinto i debiti pregressi dell'alienante, il diritto dell'acquirente di rivalersi nei confronti del venditore di quanto versato al condominio per le morosità pregresse non di sua competenza;
• la figura del condomino apparente è ormai scomparsa con l'istituzione dell'obbligatorio «registro dell'anagrafe condominiale» stabilita dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012. Il problema, che in precedenza aveva creato numeroso contenzioso, comunque, era già stato risolto con la richiamata sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione.

Santersiere, Deliberazione spese per il rifacimento della facciata di condominio e vendita di unità immobiliare nel frattempo - obbligazione in solido tra le parti, in Arch. loc. e cond., 2013, 784;

Bordolli, La ripartizione delle spese straordinarie deliberate ed eseguite dopo la vendita, in Immob. & proprietà, 2012, 42;

Monegat, Venditore ed acquirente: chi è tenuto a pagare le spese condominiali?, in Immob. & proprietà, 2012, 52;

Carrato, Come si ripartiscono le spese tra il venditore e l'acquirente, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 2, 22;

Valenti, Note in tema di ripartizione delle spese tra alienante ed acquirente di un immobile condominiale, in Nuova giur. civ. comm., 2011, I, 398.