Riscossione dei contributi condominiali

02 Agosto 2017

L'attività di riscossione degli oneri condominiali, uno dei principali doveri gestori dell'amministratore, assume primaria rilevanza per la gestione del condominio poiché volta all'acquisizione delle risorse economiche di cui fare utilizzo per la conservazione delle parti comuni e la prestazione dei servizi di interesse collettivo; da qui l'attenzione del legislatore nell'approntamento di puntuali regole e di speciali strumenti per rendere l'espletamento di tale compito celere e funzionale ad un governo dell'apparato condominiale quanto più possibile insensibile a soluzioni di continuità.
Inquadramento

Il codice civile, come è noto, non offre una definizione dell'istituto del condominio.

La sua collocazione sistematica evidenzia che trattasi di situazione inerente alla comproprietà e, in particolare, una species del genus della comunione che si specifica, quale primo momento peculiarizzante, nella sua inerenza a beni immobili.

Il testo codicistico nella relativa intitolazione parla di «condominio negli edifici», rendendo in tal modo evidente che la relativa disciplina di dettaglio afferisce ad una comproprietà immobiliare necessaria.

Il condominio nasce hic et nunc nel momento in cui, nell'ambito della medesima struttura immobiliare, in origine appartenente ad un unico soggetto, si verifica una situazione di alterità che vede la titolarità proprietaria delle singole unità immobiliari in esso comprese in capo a più soggetti e senza che, a tale fine, sia necessario l'intervento di atto costitutivo alcuno di natura convenzionale, così determinando, in difetto di alternativa previsione che deve trovare espressione nel negozio traslativo di alienazione, la comproprietà necessaria delle «parti comuni dell'edificio» (ex art. 1117 c.c.), ulteriore concetto di genere nel quale si compendiano sia gli elementi strutturali che gli apparati funzionali all'esistenza e al godimento di ciascuna unità immobiliare.

Da qui la necessità di apprestare una struttura organizzata -che vede nell'amministratore e nell'assemblea i pertinenti principali moduli estrinsecativi- che provveda all'attività conservativa di tali «parti comuni» e a consentire la fruizione dei servizi di interesse collettivo, ciò previo procacciamento, da parte dei soggetti obbligati, delle risorse economiche da destinare a tale fine, ossia dei contributi.

In evidenza

L'attività di riscossione dei contributi è necessaria perché gli apparati gestori condominiali possano provvedere alle proprie istituzionali attività di conservazione delle parti comuni ex art. 1117 c.c. e alla prestazione dei servizi di interesse collettivo.

Presupposti dell'obbligo di contribuzione e principali norme di riferimento

Tenuto conto degli evidenziati tratti fisionomici genetici, si comprende, pertanto, la definizione che sia la dottrina che l'esegesi giurisprudenziale ha elaborato del condominio come «ente di gestione», privo di personalità giuridica ovvero anche di mera autonoma soggettività che, in ipotesi, consenta di ravvisare una situazione di eteronomia tra esso e i singoli condomini.

Tale definizione deve ritenersi ancora attuale anche alla luce di alcune previsioni della legge di riforma l. 11 dicembre 2012 n. 220 (quali i novellati art. 1129, comma 7 e comma 11, n. 4, c.c. ovvero l'art. 71-ter disp. att. c.c.) che, secondo certa dottrina, autorizzerebbero una differente natura giuridica ma la cui sporadicità, invece, ne esclude un loro unitario apprezzamento nell'ambito della generale disciplina di riferimento che possa consentire il convincente superamento del consolidato dato esegetico.

Se, quindi, la finalità istituzionale dell'ente di gestione condominiale che, nel contempo, ne giustifica l'esistenza e ne qualifica la natura giuridica, è la conservazione delle parti comuni e la prestazione e fruizione dei servizi di interesse collettivo, ne consegue la necessità di predisporre meccanismi utili al procacciamento delle risorse economiche a ciò necessarie.

L'obbligo partecipativo alla relativa spesa trova giuridica espressione nella previsione del comma 1 dell'art. 1123 c.c., che onera il singolo condomino della pertinente contribuzione perché beneficiario della prestazione cui la spesa è funzionale.

Il legislatore si è, poi, preoccupato di disciplinare le singole attività di determinazione e quantificazione della partecipazione economica individuale e della sua esazione, volontaria ovvero, in mancanza, coattiva.

In tal caso si contrappongono, e vanno contemperate, due esigenze, quella endocondomiale di apprestamento della provvista economica necessaria per far fronte ad una attività di gestione che non tollera apprezzabili soluzioni di continuità, dall'altro quelle del singolo condomino di non vedersi soggetto ad esborsi che non siano, in concreto, funzionali a tali scopi gestori.

L'acquisizione delle risorse economiche individuali per poter far fronte alle spese imposte dalle necessità gestorie condominiali è oggetto di particolare attenzione e dettaglio nella disciplina codicistica.

L'art. 1130, comma 1, n. 3), c.c., nel delineare il mancipium gestorio dell'amministratore, individua, tra i suoi compiti, il «riscuotere i contributi».

La l. 11 dicembre 2012 n. 220, di novella della disciplina condominiale, ha ulteriormente rafforzato tale dovere, prevedendo, al comma 9 dell'art. 1129 c.c., laddove non sia intervenuta espressa dispensa assembleare, l'obbligatorio avvio delle azioni giudiziali di recupero nei confronti dei condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nell'ambito del quale la morosità é maturata; il successivo n. 6 del comma 11 del medesimo disposto, nel rendere esemplificazione di alcune delle situazioni in cui presenza può intervenire la revoca giudiziale dell'incarico gestorio, fa espresso riferimento al caso in cui l'amministratore non curi «diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva» verso il condomino inadempiente.

L'art. 63, comma 3, disp. att. c.c. stabilisce, inoltre, che l'amministratore può inibire, al condomino in mora nel pagamento degli oneri almeno per un semestre, la fruizione dei servizi suscettivi di godimento separato.

Trattasi, all'evidenza, di previsioni dettate allo scopo di rendere effettivo, concreto e praticabile il reperimento della indispensabile provvista pecuniaria da devolvere all'assolvimento delle finalità gestionali, e ciò sia rafforzando, anche sotto il profilo della conseguente responsabilità in caso di omissione, lo statuto comportamentale dell'amministratore, sia abilitandolo ad iniziative di stimolo e repressione nei confronti del condomino inadempiente.

Peraltro, è proprio il regolare adempimento del proprio debito individuale che, secondo il meccanismo di responsabilità delineato dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c., come rimodulato dall'art. 18, comma 1, l. 11 dicembre 2012 n. 220, consente al condomino in regola con i pagamenti di poter essere oggetto di azioni esecutive portate avanti dai creditori del condominio solamente dopo la preventiva e inutile escussione dei condomini morosi.

In evidenza

L'obbligo di ciascun condomino di contribuire proporzionalmente alle spese di interesse e rilevanza condominiale è sancito dall'art. 1123, comma 1, c.c. e l'acquisizione delle risorse è uno dei principali obblighi gestori ai quali l'amministratore deve adempiere in esecuzione del mandato conferitogli.

Riscossione dei contributi e determinazione del pertinente ammontare

L'attività di riscossione presuppone la preliminare quantificazione della misura dell'onere partecipativo individuale.

L'art. 1135, comma 2, c.c. indica, tra le competenze dell'assemblea, l'approvazione del bilancio «preventivo delle spese occorrenti durante l'anno» in uno alla «relativa ripartizione tra i condomini» e «l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore».

Alla redazione e stesura del bilancio, nella dizione dell'art. 1130-bis c.c. «rendiconto condominiale», deve provvedere l'amministratore che, quale mandatario dei condomini, con tale atto provvede anche, ai sensi dell'art. 1713 c.c., a rendere il conto della propria attività di gestione.

La quantificazione dell'onere a carico di ciascun condomino, ai sensi del comma 1 dall'art. 1123 c.c., deve essere rapportata «in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno».

Tale partecipazione trova, poi, espressione nella «tabella» prevista dall'art. 68 disp. att. c.c. che costituisce allegato del regolamento di condominio.

L'esistenza della tabella millesimale non integra, però, un presupposto imprescindibilmente condizionante tale determinazione e la cui eventuale mancanza possa precluderne il computo.

La tabella ha la sola funzione di esprimere, in termini matematici, tale misura partecipativa e, pertanto, laddove non adottata, l'addebito individuale non può essere contestato se non deducendo e provando l'erroneità dei criteri di cui è stato fatto in concreto utilizzo ed impiego nel caso in cui siano difformi e non rispettino il parametro di proporzionalità stabilito dall'art. 68 disp. att. c.c. (Cass. civ., sez. II, 26 aprile 2013, n. 10081).

In evidenza

La determinazione dell'onere contributivo individuale a carico di ciascun condomino è stabilita nel bilancio predisposto dall'amministratore ed approvato dall'assemblea con il relativo piano di riparto.

Possibili criticità

Poiché la determinazione del contributo individuale deve trovare espressione nel bilancio predisposto dall'amministratore ed approvato dall'assemblea potrebbe presentarsi l'ipotesi problematica nella quale l'assemblea, per omesso conseguimento dei relativi quorum deliberativi a causa del disinteresse dei condomini, non convalidi i bilanci.

In tal caso deve ritenersi consentito e praticabile, da parte dell'amministratore, il rimedio previsto dall'art. 1105, comma 4, c.c.

Tale norma, prevista espressamente per la comunione ma applicabile anche al condominio in forza del richiamo recettizio contenuto nell'art. 1139 c.c., prevede che laddove l'assemblea non raggiunga la relativa maggioranza decisionale, ciascun partecipe alla comunione può adire l'autorità giudiziaria che, quindi, all'esito di procedimento camerale, interverrà in funzione sostitutiva.

Trattasi di previsione dettata al chiaro fine di risolvere impasse gestionale determinato dal mancato fisiologico funzionamento dell'organo assembleare e, con riferimento all'ente di gestione condominiale, oltre che al singolo condomino deve riconoscersi anche in capo all'amministratore la legittimazione ad adire il tribunale perché, in surroga dell'assemblea, assuma le conseguenti determinazioni, in tal modo consentendo la prosecuzione dell'attività gestoria.

Soggetto passivo dell'obbligo di pagamento del contributo

Passivamente tenuto al pagamento dell'onere condominiale è il condomino, ossia il proprietario dell'unità immobiliare cui la relativa quota ha riferimento.

La stesura dell'anagrafica condominiale, alla cui redazione l'amministratore è tenuto secondo quanto previsto dall'art. 1130, n. 6), c.c., dovrebbe agevolare tale individuazione.

Ciò è conseguenza della natura giuridica di onere reale che deve riferirsi a tale contribuzione e che tale può predicarsi tenuto conto sia del presupposto della debenza che delle finalità da perseguire con la sua devoluzione.

Va escluso che la pretesa di pagamento possa essere fatta valere nei confronti di soggetti diversi dall'effettivo proprietario, quand'anche abbiano posto in essere, nel tempo, reiterati comportamenti espressivi di tale qualità ovvero nei confronti del conduttore dell'unità immobiliare locata, non trovando applicazione, in ambito condominiale il principio dell'apparenza del diritto poiché, non sussistendo relazione di terzietà tra condominio e condomino, non si riscontra, in conseguenza, esigenza di tutela della buona fede del terzo che detto principio tende a tutelare (Cass.civ., sez. II, 3 agosto 2007, n. 17039).

Il dovere contributivo trova ulteriore momento normativo di riaffermazione e riscontro nella previsione dell'art. 1118 c.c. che, al comma 3, espressamente esclude l'esenzione individuale dalla partecipazione collettiva.

Il comma 4 del richiamato disposto offre altra conferma a tale regola generale, laddove prevede la possibilità, per il singolo condomino, di rinuncia all'allaccio e fruizione dell'impianto centralizzato di riscaldamento laddove non comprometta il bene comune ovvero il suo utilizzo da parte degli altri condomini e ribadisce la perdurante soggezione, del condomino distaccante, alle spese per la conservazione e riparazione straordinaria dell'impianto perché continua ad esserne comproprietario.

Va, poi, escluso che a giustificazione della propria inadempienza e a conseguente esclusione della propria responsabilità il condomino moroso possa legittimamente addurre l'omessa esecuzione delle attività conservative e/o l'irregolare prestazioni dei servizi che gli oneri dovrebbero pecuniariamente supportare; difettando, tra tali prestazioni, nesso alcuno di sinallagmaticità, tenuto conto della natura di obligatio propter rem che deve riferirsi all'obbligo partecipativo postulato dall'art. 1123, comma 1, c.c. non può, pertanto, operare l'exceptio inadimplendi contractus e ogni doglianza avverso sia l'an che il quantum della prestazione individuale richiesta deve essere proposta avverso il deliberato assembleare che abbia proceduto alla relativa quantificazione (Cass. civ., sez. II, 26 novembre 1996, n. 10492; Cass.civ., sez. II, 11 maggio 2009, n. 10816; Cass.civ., sez. II, 29 gennaio 2013, n. 2049).

In evidenza

Poiché oggetto di relativa obligatio propter rem il pagamento del contributo partecipativo grava sul condomino, ossia sul titolare della proprietà dell'unità immobiliare compresa nel relativo edificio che non può ad esso sottrarsi sinchè perdura tale qualità e se non all'esito della riforma della deliberazione assembleare che ha determinato l'importo a suo carico.

Contribuzione e titolarità di usufrutto e/o di diritto di abitazione

Peculiare è la partecipazione agli oneri condominiali interessanti un'unità immobiliare oggetto di usufrutto. Se gli artt. 1004 e 1005 c.c. onerano l'usufruttuario delle spese necessarie per la ordinaria conservazione del bene (e, eventualmente, di quelle straordinarie conseguenti all'omesso esercizio dell'attività manutentiva corrente) e il nudo proprietario di quelle inerenti a riparazioni straordinarie, in ambito condominiale tale differenza non rileva quanto all'individuazione del soggetto tenuto a sopportare gli esborsi che hanno comunque causale riferimento all'immobile interessato. L'art. 67, comma 8,disp. att. c.c., come risultante a seguito delle modifiche ad esso apportate dall'art. 21, comma 1 della l. 11 dicembre 2012 n. 220, stabilisce, al riguardo, una solidarietà passiva tra nudo proprietario e usufruttuario quanto al debito avente ad oggetto il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale. Tale previsione costituisce, pertanto, all'evidenza, deroga alla disciplina generale dell'usufrutto quanto ai rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario e si giustifica in ragione della necessità di evitare che, nel contesto endocondominiale, la natura della spesa- ordinaria o straordinaria- e la titolarità del diritto reale minore possano essere validamente opposte per escludere la relativa soggezione passiva.

Analoga disciplina deve, poi, ritenersi applicabile anche al caso in cui l'unità immobiliare sia oggetto di diritto di abitazione ex artt. 1022 e ss. c.c., tenuto conto dell'applicabilità della disciplina dell'usufrutto anche a tale diritto reale minore (e ciò in forza del richiamo recettizio contenuto all'art. 1026 c.c.) e che, in ragione della eadem ratio, deve analogicamente ritenersi riferibile anche alla previsione dell'art. 67, comma 8, disp. att. c.c. (al riguardo, v. Cass.civ., sez. II, 19 aprile 2017, n. 9920).

In evidenza

Se l'unità immobiliare è oggetto di usufrutto il pagamento degli oneri condominiale è a solidale carico dell'usufruttuario e del nudo proprietario, indipendentemente dalla natura ordinaria o straordinaria della relativa spesa e analogo principio si applica se l'immobile in proprietà esclusiva è oggetto di diritto di abitazione.

Contribuzione e trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare

Ulteriore ipotesi di solidarietà passiva nel debito condominiale è prevista dall'art. 63, comma 4, disp. att. c.c., per il caso di subentro nella titolarità del rapporto reale riferibile ad immobile in condominio e che comporta, in capo al soggetto subentrante, la solidale soggezione, unitamente al proprio dante causa, agli oneri riferibili all'anno gestorio in corso nonché a quelli dell'anno precedente. Trattasi, come evidenziato dall'esegesi di legittimità, di obbligazione ex lege, che interviene in rafforzamento dell'aspettativa creditoria dell'organizzazione condominiale e che opera esclusivamente nei rapporti tra amministrazione condominiale e coloro che succedono nella proprietà della singola unità immobiliare. Atteso il suo carattere personale - e non reale - essa rileva nei soli rapporti tra acquirente e condominio e non già tra il dante causa e l'acquirente. Con la conseguenza che il compratore risponde nei confronti del proprio venditore per le sole spese condominiali sorte in epoca successiva all'acquisto della propria qualità proprietaria e potrà, inoltre, esercitare nei suoi confronti, ai sensi dell'art. 1298 c.c., azione di regresso per il caso in cui fosse stato chiamato dal condominio a rispondere di obbligazioni nate in epoca antecedente al suo acquisto (Cass. civ., sez. II, 22 marzo 2017, n. 7395).

Quanto, poi all'esatta individuazione del momento di insorgenza dell'obbligo di pagamento e della responsabilità solidale ad esso inerente, deve distinguersi in ragione della causa della relativa obbligazione, se cioè inerente ad ordinaria attività conservativa o prestazione dei servizi di interesse comune ovvero se riferibile ad interventi di natura straordinaria. Nel primo caso l'obbligo partecipativo sorge in diretta conseguenza dell'espletamento della relativa attività gestionale il cui compimento potrebbe prescindere dalla necessaria preesistenza di deliberazione assembleare autorizzativa; nel secondo caso il dovere contributivo è effetto dell'adozione del deliberato assembleare che abbia deciso l'esecuzione delle relative attività, poiché assume valore costitutivo della relativa obbligazione e indipendentemente dalla successiva sua attuazione (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654).

Ulteriore ipotesi di solidanza legale nel debito condominiale è prevista dall'art. 63, comma 5, disp. att., c.c. avente anch'essa riferimento alla cessione di diritti insistenti su unità immobiliare compresa in condominio; in tal caso è affermato un obbligo solidale tra alienante ed acquirente per il pagamento degli oneri maturati sino a quanto non è trasmessa, all'amministratore, la copia autentica dell'atto traslativo.

Tale previsione deve necessariamente correlarsi a quella prevista dall'art. 1130, n. 6), c.c. che prevede, a cura dell'amministratore, la istituzione e tenuta del registro della anagrafica condominiale nel quale deve trovare esaustiva rappresentazione, con riferimento a ciascuna unità immobiliare, la pertinente situazione proprietaria e/o di godimento. Le implicazioni, soprattutto in termini dogmatici, che tale previsione comporta in relazione sia alla disciplina del condominio edilizio che dei rapporti reali immobiliari sono plurime e rilevanti, se solo si considera che, con riferimento agli apparati gestori condominiali, l'effetto di c.d. pubblicità notizia, di regola affidato al sistema della trascrizione degli atti traslativi nei pubblici registri immobiliari, non può ritenersi di per sé solo sufficiente per sancire l'opponibilità, alla gestione condominiale, dell'atto traslativo che, sebbene trascritto, non sia stato, però, trasmesso all'amministratore.

Nel contempo, posto che il complesso dei diritti e degli obblighi conseguenti alla qualità di condomino viene fatto derivare non già dalla sola proprietà ovvero dalla titolarità di altro diritto reale su relativa unità immobiliare ma dal recapito dell'atto d'acquisto all'amministratore, così statuendo, e come osservato da attenta dottrina, viene tralaticiamente introdotta, nel sistema di disciplina, la figura del c.d. condomino apparente, recisamente negata, come detto in precedenza, dall'assestata esegesi giurisprudenziale.

Anche in tal caso la ratio e la finalità della disposizione è quella di agevolare l'azione gestoria attraverso una connessa responsabilizzazione dei soggetti ad essa interessati, privando di concreta utilità tutte quelle pratiche, pure ampiamente verificatesi nella prassi corrente, che hanno visto, in difetto di preventivi accertamenti presso i pubblici registri immobiliari, l'azione di recupero degli oneri contributivi essere stata diretta verso soggetti che, avendo ceduto la propria unità immobiliare ma spesso, però, conservandone il fattuale godimento, avevano perduto lo status di condomino e la connessa soggezione passiva.

Trattasi, comunque, di disposizione che, rispetto alla precedente del comma 4 del medesimo articolo 63 disp. att. c.c., si pone in relazione di necessaria complementarietà, perché vale ad individuare il momento a partire dal quale può trovare applicazione l'obbligo di solidanza nel debito condominiale maturato nell'esercizio gestorio in corso e nel precedente e che deve identificarsi nella trasmissione all'amministratore della copia dell'atto traslativo.

In evidenza

Nel caso di trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare l'alienante e l'acquirente sono solidalmente responsabili dei contributi maturati nell'anno in corso e nel precedente e a loro carico è comunque prevista solidanza nel debito contributivo sino alla trasmissione all'amministratore di copia dell'atto traslativo.

TRASFERIMENTO DELL'UNITA' IMMOBILIARE: ORIENTAMENTI A CONFRONTO

Riferimento all'approvazione della delibera

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c. (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654).

Riferimento all'effettuazione della spesa

In tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l'oggetto di un'obbligazione propter rem, in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni, l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa. (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2003, n. 6323).

Modalità di riscossione dei contributi: lo speciale procedimento monitorio ex art. 63 disp. att. c.c.

Il principale strumento che il legislatore ha offerto all'organo gestorio condominiale per poter esigere, dai condomini inadempienti, gli oneri partecipativi a loro individuale carico è costituito dalla procedura ingiuntiva prevista dall'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. Tale disposto prevede che l'amministratore, sulla scorta del bilancio approvato dall'assemblea unitamente al piano di riparto individuale, può ottenere decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, per così procedure alla esazione dei contributi non spontaneamente versati dai condomini.

Nel caso in cui il ricorso per ingiunzione venga fondato, quanto a pertinente prova scritta, sulla sola deliberazione assembleare di approvazione del bilancio senza il relativo piano di riparto individuale, si ritiene, comunque, possibile la pronuncia del decreto ingiuntivo senza, però, la concessione di provvisoria esecuzione.

La domanda di ingiunzione può essere, poi, promossa, dall'amministratore, sulla base anche del bilancio preventivo approvato dall'assemblea sino a quando non venga sostituito dal bilancio consuntivo (Cass. civ., sez. II, 29 settembre 2008, n. 24299).

Deve, per altro verso, osservarsi che nella fisiologia gestoria condominiale, l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea; la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le uscite e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 2017, n. 454).

In attesa, poi, dell'approvazione del bilancio preventivo e per quel che concerne, nello specifico, il riparto delle spese condominiali, deve ritenersi che l'assemblea possa legittimamente autorizzare l'amministratore a richiedere, ai condomini, pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale (Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 2017, n. 4679); in tal modo trovano rispetto sia il rapporto di proporzionalità sul quale, secondo quanto previsto dell'art. 68 disp. att. c.c., l'onere contributivo individuale deve calibrarsi, sia le ragioni giustiziali individuali, che possono essere fatte valere nei confronti del deliberato assembleare autorizzativo laddove presenti vizi inerenti sia alla natura ed entità degli addebiti che alla loro quantificazione individuale, sia il principio della necessaria continuità dell'azione gestoria condominiale.

Modalità di riscossione dei contributi: il modulo del procedimento di cognizione ordinario

In alternativa all'utilizzo della procedura monitoria ex artt. 633 ss. c.p.c. e 63 disp. att. c.c. deve ritenersi che l'amministratore possa azionare la pretesa creditoria avente ad oggetto il pagamento dei contributi nelle forme ordinarie del processo di cognizione In tal caso, nel rispetto degli oneri di allegazione e di prova propri della materia processuale, l'amministratore dovrà dare indicazione e dimostrazione dell'esistenza ed entità del credito condominiale, e ciò a mezzo della delibera approvativa, in via di preventiva autorizzazione ovvero di successiva convalida del relativo bilancio consuntivo, della pertinente spesa, tale apprezzata sia nel suo importo complessivo che nella quota parte di addebito individuale e che, secondo quanto previsto dagli artt. 1123, comma 1, e 1137, comma 1 c.c., ha valenza vincolante per ciascun componente la collettività condominiale, e della legittimazione passiva del relativo destinatario, e ciò indicandone e dimostrandone la qualità di condomino conseguente alla proprietà o alla titolarità di altro diritto reale su unità immobiliare facente parte dell'edificio al quale la spesa ha oggettivo riferimento.

Apprezzato in tale dimensione prettamente processuale è evidente che l'utilizzo dello strumento monitorio ex art. 63 disp. att. c.c. presenta profili di evidente duttilità e snellezza rispetto al modulo processuale ordinario, atteso che la ragione di credito condominiale può trovare concreto esercizio con l'utilizzo probatorio,quale forma scritta ex art. 633, comma 1, c.p.c., della sola deliberazione assembleare approvativa della spesa e del pertinente piano di riparto, residuando ogni ulteriore questione in termini sia di allegazione che di prova in sede di eventuale opposizione ex art. 645 c.p.c. che, laddove proposta, registrerebbe, comunque, il pregresso intervento di titolo ingiuntivo corredato di provvisoria esecutività.

In evidenza

Per la riscossione dei contributi condominiali l'amministratore può fare impiego del procedimento monitorio speciale previsto dall'art. 63 disp. att. c.c. ovvero del processo di cognizione ordinario rispettandone le relative regole processuali.

La riscossione del credito condominiale nel contesto di procedura concorsuale

Nel caso in cui l'immobile cui gli oneri da esigere hanno riferimento sia oggetto di procedura concorsuale, quelli maturati successivamente all'apertura della procedura hanno natura c.d. prededucibile, ex art. 111 r.d. 16 marzo 1942 n. 267, ossia sono soddisfatti con precedenza rispetto agli ulteriori crediti concorrenti e, se non contestati e sussistendo relativa liquidità, anche in via immediata, deponendo in tal senso la previsione dell'art. 30 della l. 11 dicembre 2012, n. 220; quelli maturati precedentemente alla dichiarazione di fallimento soggiacciono, invece, alla regola generale della partecipazione concorsuale e quindi, devono essere oggetto di insinuazione ed ammissione secondo la disciplina generale degli artt. 92 e ss. l. fallimentare.

In evidenza

Nel caso assoggettamento dell'immobile a procedura concorsuale gli oneri maturati dopo l'apertura della procedura beneficiano di prededuzione ex art. 111 l. fallimentare, quelli maturati in precedenza soggiacciono alla disciplina generale

Casistica

CASISTICA

Decreto ingiuntivo e mancanza del piano di riparto a corredo della delibera

In tema di riscossione degli oneri condominiali, non costituisce motivo di revoca dell'ingiunzione, ottenuta sulla base della delibera di approvazione di una spesa, la mancata approvazione del relativo stato di riparto, atteso che le spese deliberate dall'assemblea si ripartiscono tra i condomini secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 1123 c.c., cosicché ricorrono le condizioni di liquidità ed esigibilità del credito che consentono al condominio di richiederne il pagamento con procedura monitoria nei confronti del singolo condomino. (Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 2017, n. 4672).

Riscossione dei contributi in via provvisoria

In tema di riparto di spese condominiali, ben può l'assemblea, in attesa dell'approvazione del bilancio preventivo, autorizzare l'amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale. (Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 2017, n. 4679).

Riscossione contributi condominiali e legittimazione passiva

In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività' del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale (Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1627)

Guida all'approfondimento

Torroni, Vendita dell'appartamento in condominio nelle more dell'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria deliberati prima della vendita. Le incertezze della Cassazione richiedono soluzioni di tecnica contrattuale, in Riv. notar., 2011, fasc. 6, 1407;

Izzo, La ripartizione delle spese tra il condomino precedente e quello subentrante: una questione ancora aperta, in Giust. civ, 2011, I, 2874;

Izzo, La prescrizione dei crediti dell'amministratore di condominio e la riscossione dei contributi, in Giust. civ., 2006, I, 2801;

Scarpa, L'obbligazione propter rem dei condomini per le spese di conservazione delle parti comuni, in Riv. giur. edil., 2004, I, 107;

Ditta - Avolio, Il principio dell'apparenza del diritto nell'individuazione del legittimato passivo per la ripartizione delle spese condominiali, in Riv. giur. edil., 2003, I, 1453.

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