La posizione del terzo acquirente

Nel caso di trasferimento della cosa locata il terzo acquirente subentra nel contratto, divenendo titolare di quelle sole posizioni, di diritto o obbligo, che si fondino su fatti la cui efficacia non si sia esaurita al momento del trasferimento; può dirsi, quindi, che il subentro riguarda anche i diritti e gli obblighi che si siano perfezionati prima dell'acquisto, sempre che essi perdurino dopo di allora. In tal senso, in giurisprudenza è corrente l'affermazione per cui l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass. civ., sez. III, 13 maggio 2008, n. 11895; Cass, civ., sez. III, 14 agosto 2014, n. 17986).

Esaminiamo come la regola è stata declinata in concreto dalla giurisprudenza con riferimento alle situazioni che più comunemente si prospettano nella pratica.

Una prima applicazione del principio per cui il terzo acquirente non subentra nei diritti esauriti facenti capo al proprio dante causa trova riscontro in materia di canone: in particolare, chi fa ingresso nella locazione ai sensi dell'art. 1602 c.c. non ha titolo a dolersi del mancato pagamento delle mensilità di corrispettivo maturate prima del trasferimento e, come è stato precisato, non è legittimato a proporre azione di risoluzione per la morosità del conduttore riguardante esclusivamente il periodo contrattuale anteriore al trasferimento dell'immobile, ove il precedente locatore non se ne sia avvalso al medesimo fine (Pret. Milano 19 dicembre 1988). Naturalmente, l'originario locatore e l'acquirente possono convenire la cessione del credito relativo ai ratei di canone maturati prima del trasferimento (e non corrisposti): in tal caso all'acquirente non è però trasferita l'azione di risoluzione per inadempimento, che afferisce alla titolarità del negozio e che continua ad appartenere al cedente anche dopo la cessione del credito; il compratore, in tal caso, potrà dunque solo agire per il pagamento delle somme dovute (Cass. 28 aprile 1967, n. 776).

E' da osservare, peraltro, che gli inadempimenti precedenti all'acquisto ben possono assumere rilevanza, per il nuovo locatore, giacché a norma dell'art. 55 della c.d. legge sull'equo canone (l. n. 392/1978) il conduttore può sanare la morosità per un numero limitato di volte. Le sanatorie perfezionatesi prima del trasferimento si cumulano, quindi, a quelle successive, sicché il terzo acquirente potrà sempre opporre al conduttore che l'inadempimento è stato purgato per più di tre o quattro volte nell'arco di un quadriennio, secondo quanto previsto dal citato art. 55.

Lo stesso criterio che opera con riguardo all'obbligazione di pagamento del corrispettivo locatizio va osservato con riferimento al diritto di ripetizione dei canoni indebitamente corrisposti dal conduttore: l'azione restitutoria (con riferimento a mensilità versate all'originario locatore) va infatti intrapresa non nei confronti dall'acquirente della cosa locata, ma del dante causa di quest'ultimo (Trib. Bologna 23 giugno 1986; Pret. Verona 26 novembre 1994; in senso contrario, v., tuttavia, Pret. Verona 8 novembre 1988). Come è stato osservato, nel momento stesso in cui il locatore riscuote il canone in misura superiore a quella legale, si perfeziona la condictio indebiti: la successiva alienazione dell'immobile, regolata dall'art. 1602 c.c., non è idonea a provocare l'estensione della sfera dei soggetti tenuto alla restituzione, sia perché il terzo acquirente non subentra nel rapporto retroattivamente, sia perché sul piano dell'equità sostanziale non si manifesta alcuna ragione di giustizia che giustifichi il paradosso di una condanna a restituire ciò che mai si è percepito, sia infine perché per tale via si addiverrebbe ad una abnorme dilatazione della tipicità, anche contenutistica, dell'obligatio propter rem, qual è quella in esame (Pret. Verona 26 novembre 1994).

Il principio per cui il terzo acquirente subentra nelle sole posizioni giuridiche che conservano attualità al momento del trasferimento trova applicazione anche con riguardo all'obbligazione di consegna: così, intervenuta la vendita della cosa locata senza che l'originario locatore abbia ancora consegnato al conduttore l'intero immobile, il relativo obbligo si trasferisce all'acquirente, il quale, ove non vi adempia, è tenuto a risarcire i danni dal momento dell'acquisto: per i danni cagionati dalla omessa consegna nel periodo anteriore alla vendita, risponde, invece, l'originario locatore, e rispetto a questa sua responsabilità quella dell'acquirente non è solidale, ma distinta e successiva (Cass. civ., sez. III, 17 maggio 1958, n. 1638).

Anche nella responsabilità per i vizi della cosa locata va fatta poi applicazione del principio, più volte ricordato, per cui l'acquirente del bene e avente causa dal precedente locatore, parte del rapporto giuridico nei confronti del conduttore per tutti i diritti e gli obblighi correlativi che sono inerenti alla prosecuzione del contratto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti e agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto. La Suprema Corte ha quindi ritenuto che l'acquirente sia legittimato passivo della pretesa risarcitoria del conduttore per danni cagionati da vizi della cosa locata, anche se preesistenti alla data dell'acquisto, quando i danni si siano verificati in epoca successiva a tale data, mentre, in caso contrario, la pretesa risarcitoria debba esser rivolta al precedente locatore (Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1979, n. 5557);

Sul versante dei diritti in cui subentra il nuovo locatore è poi da ricordare come la giurisprudenza di legittimità sia ferma, da tempo, nel ritenere che il terzo acquirente sia legittimato a dolersi dei danni provocati dal conduttore alla res locata : ciò in quanto detto deterioramento rappresenta uno stato permanente della cosa locata che non si esaurisce con l'eventuale cessazione della condotta illecita ma perdura fino al venir meno delle conseguenze materiali di questa (così, tra le tante: Cass. civ, sez. III, 17 maggio 1990, n. 4278; Cass. civ, sez. III, 1 aprile 2003, n. 4912). In questo caso la legittimazione del terzo acquirente nei confronti del conduttore concerne non solo l'azione risarcitoria, ma anche quella di risoluzione (v., a quest'ultimo proposito, Cass. civ., sez. III, 27 novembre 1984, n. 6142).

Va osservato che secondo la Corte di legittimità il risarcimento compete, però, solo ove i danni non siano stati già risarciti al precedente proprietario (così la sentenza n. 4278/1990, sopra citata) e ove non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo di compravendita (v., ad esempio, Cass. civ., sez. III, 24 febbraio 1997, n. 1685; Cass. sez. III, 17 luglio 2008, n. 19442).

Ove, al momento del subentro del terzo acquirente, sia stata data disdetta, tra le nuove parti proseguirà il rapporto originario, ma con le connotazioni assunte in relazione alle vicende che ne contrassegnano lo svolgimento, sicché la locazione si configurerà come condizionata dall'intimata scadenza e quindi non più passibile di rinnovazione (Cass. civ., sez. III, 27 novembre 1984, n. 6140); il nuovo locatore, oltre a potersi avvalere della disdetta comunicata dal suo dante causa, avrà, poi, anche il diritto di ratificare la stessa, se l'atto sia stato compiuto da un rappresentante senza poteri (Pret. Milano 19 luglio 1989).

Spetterà naturalmente al terzo acquirente, divenuto parte del contratto per tutti i diritti e gli obblighi da attuarsi, la legittimazione a richiedere il rilascio del bene alla scadenza e il risarcimento del danno per la ritardata restituzione, a norma dell'art. 1591 c.c. (Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 1987, n. 442).

Da notare che la più recente giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto la legittimazione ad agire per il rilascio non solo al terzo che abbia acquistato l'immobile prima della scadenza del rapporto, ma anche a colui cui la res locata sia stata trasferita in un momento successivo (Cass. civ., sez. III, 24 luglio 2012, n. 12883, secondo cui a detto soggetto compete pure di intimare sfratto per morosità insorta prima della vendita); sulla stessa linea si è espressa altra pronuncia (Cass. civ. sez. III, 9 aprile 2015, n. 7099), per la quale l'acquirente della cosa locata, quand'anche la compravendita sia successiva alla scadenza della locazione, subentra nelle azioni che spettano all'originario locatore per gli adempimenti cui il conduttore sia ancora tenuto, sicché, in caso di rilascio dell'immobile successivo alla compravendita, può chiedere il risarcimento dei danni da deterioramento. Si tratta di un orientamento che si pone in termini di discontinuiità con decisioni che hanno ammesso il subentro nelle obbligazioni del locatore nella sola ipotesi in cui il rapporto, al momento del trasferimento del bene, non fosse cessato (così, in tema di indennità di avviamento, Cass. civ., sez. III, 2 agosto 2001, n. 10607, secondo cui il terzo che acquisti l'immobile dopo la cessazione del rapporto locativo non assume la qualità di locatore e non è obbligato al pagamento dell'indennità di avviamento né legittimato a contraddire la domanda del conduttore, intesa alla determinazione giudiziale di tale indennità).

Fonte di dibattito è stato, in passato, il tema della successione del nuovo locatore nell'obbligazione avente ad oggetto la restituzione del deposito cauzionale. Sia la dottrina che la giurisprudenza non hanno fornito responsi univoci a tale riguardo (così, in passato, hanno ammesso il subentro: Trib. Roma 11 gennaio 1956; Pret. Milano 18 luglio 1989; in senso contrario, ebbe a pronunciarsi, invece, Pret. Mondovì 27 ottobre 1961). In tempi relativamente recenti, tuttavia, la Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare che l'acquirente di immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell'art. 1602 c.c., è tenuto alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore: ne discende, ad avviso dei giudici di legittimità, che il venditore del bene locato abbia l'obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con l'acquirente, il che avviene quando dal contratto risulti che il mancato trasferimento della somma di denaro corrispondente alla cauzione sia stato oggetto di compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti, oppure quando il prezzo della vendita sia stato concordato sin dall'inizio in misura ridotta, tenendo conto del valore della cauzione stessa (Cass. civ., sez., II, 11 ottobre 2013,n. 23164).

Sempre in tema di deposito cauzionale la giurisprudenza della Corte regolatrice ha precisato che, comunque, il conduttore non possa sospendere il pagamento del canone, adducendo che il nuovo proprietario locatore non abbia comunicato l'avvenuto passaggio a sue mani del deposito cauzionale, non essendo ravvisabile tra le due obbligazioni alcun nesso di corrispettività che possa giustificare l'eccezione di inadempimento (Cass. civ., sez. III, 20 aprile 1978, n. 1898).

L'indennità per migliorie e addizioni deve essere infine corrisposta, in caso di vendita dell'immobile, da chi, al momento della cessazione del rapporto, sia locatore, e cioè dall'acquirente che, ricevendo in consegna il bene, esercita il diritto di ritenere le cose amovibili (Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1974, n. 3902; Cass. civ., sez. III, 4 aprile 1985, n. 2326). La pattuizione relativa al compenso per le migliorie, di cui il conduttore intenda avvalersi, deve poi risultare da contratto avente data certa, a norma dell'art. 1599 c.c.: ove, infatti, l'accordo in questione ne risulti privo il diritto all'indennità che voglia fondarsi sulla detta pattuizione non spetterà, giacché l'art. 1600 c.c. esclude il subentro in quelle obbligazioni che non rientrino nello schema tipico del contratto di locazione (Cass. civ., sez. III, 26 luglio 1963, n. 2063).

Tornando al principio di cui si è parlato in premessa, sembra utile ricordare una nitida riflessione spesa dalla Suprema Corte per spiegare il senso della vicenda successoria che si attua nel caso di trasferimento della cosa locata. E' stato osservato come il principio della irretroattività dei fatti giuridici, secondo cui i medesimi non possono produrre i loro effetti che per l'avvenire, cioè da quando si sono verificati, e non per il passato, si applica anche alla cessione di diritti ed all'accollo di obblighi, rispetto all'effetto che è loro proprio di produrre una successione in un dato rapporto giuridico. Quest'ultimo - è stato precisato - viene trasmesso all'acquirente nello stato in cui si trova in capo all'alienante al momento della cessione, ma senza i diritti e gli obblighi cui esso abbia dato vita anteriormente e che si sono ormai del tutto staccati da esso, entrando a far parte del restante patrimonio del dante causa. In definitiva, dunque, «poiché ciò che forma oggetto di successione è soltanto il rapporto nello stato in cui al momento si trova, è naturale che diritti e obblighi, da esso originati ma ormai separati, non possono ritenersi trasferiti all'avente causa insieme al rapporto stesso, per il solo effetto della cessione» (così Cass. civ., sez. III,12 gennaio 1991, n. 254).

Capponi, Brevi note in merito alla fattispecie di acquisto a titolo particolare dell'immobile e restituzione al conduttore delle somme eccedenti l'equo canone, in Arch. loc. e cond., 1998, fasc. 1, 11;

Carrato, Alienazione dell'immobile locato e legittimazione passiva al pagamento dell'indennità di avviamento, in Corr. giur., 2011, fasc. 10, 1434;

De Tilla, Sul trasferimento a titolo particolare della cosa locata, in Arch. loc. e cond., 2006, fasc. 3, 287;

Falabella, Cessazione della locazione e successivo trasferimento dell'immobile, in Giur. merito, 2007, fasc. 5, 1313;

Izzo, La legittimazione ad agire per la restituzione dell'immobile locato del terzo che acquisti l'immobile locato dopo la scadenza del contratto di locazione, in Giust. civ., 2006, I, 2438.