Subentro del curatore nel preliminare e operatività dell'art. 108 l.fall.

Il provvedimento con il quale il tribunale rigetta il reclamo avverso il decreto del giudice delegato che ordina la cancellazione delle ipoteche ai sensi dell'art. 108, comma 2, l.fall., è ricorribile ex art. 111, comma 7, Cost., stante la sua incidenza sui diritti reali di garanzia, che altrimenti verrebbero sacrificati in via definitiva, non essendo detto provvedimento altrimenti impugnabile.

In tema di vendita fallimentare, anche se attuata nelle forme contrattuali e non tramite esecuzione coattiva, trova applicazione l'art. 108, comma 2, l.fall., con la conseguente cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione ad opera del giudice delegato ed ammissione del creditore ipotecario al concorso, con rango privilegiato, sull'intero prezzo pagato, ivi compreso l'acconto eventualmente versato al venditore ancora “in bonis”.

Una società concludeva un contratto preliminare di vendita, regolarmente trascritto, avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo. Sopravvenuto il fallimento della società, il curatore comunicava al creditore ipotecario la propria determinazione di subentrare nel contratto, ai sensi dell'art. 72, ultimo comma, l.fall.

Avverso il provvedimento del giudice delegato che ordinava la cancellazione dei vincoli gravanti sull'immobile, il creditore ipotecario proponeva reclamo ex art. 26 l.fall.

Il Tribunale di Verona rigettava il reclamo.

In seguito al pagamento del prezzo da parte dell'acquirente, il giudice delegato ordinava la cancellazione di tutti i vincoli gravanti sull'immobile, ipoteche incluse. Anche nei confronti di tale provvedimento il creditore ipotecario proponeva reclamo per contestare la compatibilità delle disposizioni di cui all'art. 108 l.fall. con la vendita negoziale eseguita dal curatore.

Il reclamo veniva dichiarato inammissibile dal Tribunale perché, di fatto, riproponeva censure già dedotte nella precedente impugnazione.

Nei confronti di quest'ultimo decreto, il creditore ipotecario proponeva ricorso in Cassazione ex art. 111 Cost.

Con il primo motivo di ricorso il creditore denunciava la violazione dell'art. 26 l.fall., nella parte in cui il Tribunale di Verona aveva ritenuto inammissibile il reclamo perché fondato sulle medesime doglianze del precedente.

Il secondo motivo atteneva alla violazione dell'art. 72, ultimo comma, l.fall., perché il subentro del curatore nel contratto di vendita non avrebbe consentito la cancellazione delle ipoteche. Il terzo ed ultimo motivo riguardava invece la violazione dell'art. 108 l. fall. in relazione all'effetto purgativo delle ipoteche iscritte a carico del fallito.

Se il primo motivo va ricondotto alla nota questione della ricorribilità in Cassazione, ai sensi dell'art. 111 Cost., delle decisioni rese dal tribunale in sede di reclamo sui provvedimenti del giudice delegato a norma dell'art. 26 l.fall., il secondo ed il terzo sono rivolti ad indagare, sotto profili diversi e al contempo complementari, la compatibilità della vendita eseguita dal curatore (che subentra nel contratto preliminare concluso dal fallito) con l'effetto purgativo della vendita fallimentare di cui all'art. 108 l.fall.

Quanto al primo motivo la Corte ha condiviso i rilievi del ricorrente per ribadire l'ammissibilità del ricorso straordinario in Cassazione nei confronti del provvedimento che incide direttamente sul diritto di garanzia reale vantato dal creditore sempre che presenti carattere di definitività (Cass., Sez. I, 9 settembre 1996, n. 8162).

I Giudici precisano, al riguardo, come la pronuncia impugnata abbia solo affermato, alla stregua di un obiter dictum, che la riproposizione di un reclamo avente ad oggetto le medesime tematiche di altro, precedente reclamo dovrebbe considerarsi inammissibile.

Quanto agli altri due motivi di ricorso, la Corte li ha ritenuti infondati. La vendita conclusa dal curatore con forme negoziali presenterebbe in realtà natura di vendita forzata, posta in essere in attuazione della dichiarazione di fallimento e, più in generale, del principio della responsabilità patrimoniale di cui all'art. 2740 c.c.

La decisione sembra corretta anche se è opportuno circoscriverne la portata ed aggiungere alcune brevi considerazioni.

Va subito precisato che il subentro da parte del curatore nel preliminare trascritto, ai sensi dell'art. 72, ultimo comma, l.fall., ha natura particolare, trattandosi di “atto dovuto”. In presenza di un preliminare di vendita di un immobile destinato a costituire abitazione principale dell'acquirente, al curatore è, difatti, precluso sciogliersi dal contratto stipulato dal fallito, dovendo darvi esecuzione in luogo di quest'ultimo. La tutela incisiva riconosciuta da tale particolare disposizione al promissario acquirente di immobile destinato ad abitazione principale, recide inoltre ogni possibile collegamento con gli artt. 72, comma settimo, l. fall. e 2775 bis, c.c.

A ben guardare il carattere di “atto dovuto” del subentro da parte del curatore nel contratto preliminare, trascritto ed oggetto della specifica destinazione di cui all'art. 72, ultimo comma, l.fall., giustifica la natura “coattiva” di tale modalità traslativa e, conseguentemente, impone senz'altro l'applicazione dell'art. 108 l.fall. che prevede la cancellazione su ordine del giudice delle iscrizioni ipotecarie.

Dalla disciplina propria dell'art. 108 l. fall. deriva inoltre che la pronuncia dell'ordine di cancellazione da parte del giudice delegato è subordinata all'effettivo versamento del prezzo: se è vero che nel caso di cui all'art. 72, ult. comma, l.fall. la vendita assume le caratteristiche della vendita forzata, è incontestabile che il giudice a norma dell'art. 108 l.fall. può ordinare la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie solo dopo il versamento del prezzo sul quale dovrà soddisfarsi, in via privilegiata, il creditore ipotecario.

Tali brevi considerazioni consentono, inoltre, di affermare che il potere del giudice delegato di ordinare la cancellazione dei vincoli in caso di vendita negoziale sia limitato all'ipotesi di cui all'art. 72, ult. comma, l.fall., come peraltro avvenuto nel caso di specie, nonostante la sentenza in commento affermi la generale applicazione dell'art. 108 l.fall. a tutte le vendite dei beni del fallito eseguite dopo la dichiarazione di fallimento.

Per vero solo un'interpretazione restrittiva della sentenza sembra salvaguardare il principio che il subentro del curatore, in un contratto preliminare di compravendita in luogo del debitore fallito, segue le regole negoziali posto che il curatore sceglie di vincolarsi alla legge del contratto, mentre, laddove decida di sciogliersi dal vincolo, il bene verrà liquidato secondo gli artt. 104 ter ss. l.fall., vale a dire con le forme ed i modi delle vendite forzate fallimentari.

Sulla sentenza della Cassazione, 8 febbraio 2017 n. 3310, cfr.: F. Lamanna, La problematica cancellazione delle ipoteche iscritte in caso di subentro del curatore nel preliminare, in questo portale. Più in generale sugli effetti del fallimento rispetto ai rapporti giuridici preesistenti, v. A. Nigro-D. Vattermoli, Diritto della crisi delle imprese, Bologna 2014; L. Guglielmucci (a cura di), I contratti in corso di esecuzione nelle procedure concorsuali, Padova 2006; D. Vattermoli, Commento sub art. 72, in A. Nigro, M. Sandulli, V. Santoro, La legge fallimentare dopo la riforma, Torino 2010, vol. I.