Passaggio di consegne

Con il termine «passaggio delle consegne» viene tradizionalmente indicato il momento in cui l'amministratore uscente consegna al nuovo amministratore tutta la documentazione relativa al condominio, immettendolo materialmente nel possesso di tutti gli elementi necessari ad iniziare la gestione connessa al mandato ricevuto.

Nella prassi operativa accade che in tale occasione venga redatto un verbale, sottoscritto da entrambi i soggetti, nel quale si dà atto dei documenti che vengono consegnati, adempimento che vale sia nei confronti dell'amministratore uscente per dimostrare (in eventuali successive controversie) di aver correttamente adempiuto al proprio dovere, sia per colui che subentra per avere prova di eventuali mancanze imputabili alla gestione precedente.

Oggi il contenuto di tale adempimento è espressamente delineato dall'art. 1129, comma 8, c.c., ove si prevede che: «alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

Anche la documentazione indispensabile a perfezionale il passaggio è facilmente desumibile dagli artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c.: dovranno infatti essere oggetto di consegna i registri di anagrafe condominiale, previsti dall'art. 1130, nn. 6) e 7) c.c.; la documentazione afferente il fabbricato condominiale, prevista dall'art. 1130, n. 8), c.c.; gli elementi costituitivi del rendiconto condominiale, così come individuati dall'art. 1130-bis c.c., e dunque comprensiva di tutti i documenti giustificativi della gestione; i dati del conto corrente condominiale, obbligatoriamente previsto dall'art. 1129, comma 8, c.c.

Il momento del passaggio delle consegne non va confuso con il perfezionamento della nomina dell'amministratore, poiché la materiale apprensione dei documenti condominiali consentirà al nuovo amministratore di iniziare ad operare nell'espletamento del mandato ricevuto, mentre la sua nomina si era già perfezionata con l'accettazione, oggi prevista espressamente dall'art. 1129, comma 2, c.c.

In tal senso la giurisprudenza si era espressa anche anteriormente alla entrata in vigore della l. n. 220/2012, rilevando che la nomina del nuovo amministratore assume efficacia - anche nei confronti dei terzi e anche ai fini della rappresentanza processuale del condominio - dal momento in cui sia adottata la relativa deliberazione dell'assemblea, mentre non può aver alcun rilievo a tali fini la diversa data in cui sia stato sottoscritto il verbale di consegna della documentazione dal vecchio al nuovo amministratore (Cass. civ., sez. II, 22 agosto 2012, n. 14599).

Nello stesso senso, con riferimento a fattispecie che ratione temporis si sottraggono alla novella del 2012, si è espressa anche la giurisprudenza più recente, che ha ritenuto idonea al perfezionamento della nomina anche la concreta attività posta in essere dalle parti quale attività concludente, indipendentemente dalla formale investitura dell'amministratore e dalla annotazione nel registro di condominio previsto dall'allora vigente art. 1129 c.c. (Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 2016, n. 2242).

Oggi il dato formale previsto dalla legge appare inconfutabilmente volto ad una formale accettazione dell'incarico, con la quale l'amministratore nominato dovrà anche - a pena di nullità - indicare il proprio compenso, ed è a quel momento che pare doversi far risalire (in virtù della disciplina generale in tema di contratti) il momento perfezionativo della nomina.

Momento che peraltro diviene antecedente logico e presupposto giuridico del passaggio delle consegne, poiché è evidente che solo colui che risulti correttamente e formalmente nominato quale amministratore avrà legittimazione a richiedere al soggetto cessato dalla carica la consegna della documentazione a sue mani; sarà onere di costui accertarsi di tale qualità in capo al richiedente, in virtù di un ovvio principio di cautela e diligenza e in ossequio a quanto disposto dall'art. 1393 c.c., fra le norme oggi espressamente richiamate dall'art. 1129 XV comma c.c.

Il novellato art. 1129, comma 8, c.c. prevede che l'amministratore, cessato il suo incarico, debba consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini nonché ad eseguire le attività urgenti necessarie ad evitare pregiudizi agli interessi comuni; per tali attività non avrà diritto ad ulteriori compensi.

L'obbligo di consegna della documentazione era esito cui era già pervenuta la giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815), che aveva evidenziato come tale onere derivasse direttamente dalla disciplina del mandato e segnatamente dall'art. 1713 c.c.

Da molti commentatori la disciplina complessiva dettata dalla norma attuale è stata letta come una cesura introdotta dal legislatore rispetto al costante orientamento dottrinale e giurisprudenziale che, negli ultimi decenni, aveva affermato la sussistenza di un potere gestorio in regime di prorogatio imperii in capo all'amministratore uscente, e non sostituito dal condominio con la nomina di un nuovo soggetto, disciplina che si riteneva valevole sia in caso di dimissioni dell'amministratore, che di scadenza naturale che di revoca.

Si è affermava, in tali ipotesi che la prorogatio imperii dell'amministratore doveva trovare fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione; alla luce di tale principio l'amministratore condominiale continuava ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari (Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2014, n. 821; Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 2012, n. 18660; Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531).

L'amministratore in regime di prorogatio si riteneva dunque conservasse gli ordinari poteri gestori e il diritto al compenso, commisurato a quello percepito in costanza di nomina (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1993, n. 3588).

La disciplina introdotta dal novellato art. 1129, comma 8, c.c. sembra invece circoscrivere gli obblighi dell'amministratore uscente nei confronti del condominio unicamente alle attività urgenti, sicché sembrerebbe superata la figura della prorogatio di creazione giurisprudenziale.

Ad avvallare tale lettura parrebbe contribuire la facoltà dell'amministratore uscente di ricorrere iure proprio all'autorità giudiziaria per vedersi sostituito, ove l'assemblea non provveda, come espressamente previsto dall'art. 1129, comma 1, c.c.

Non sono mancate tuttavia letture che hanno inteso la norma introdotta dalla novella circoscritta alla disciplina delle attività del ristretto lasso di tempo che intercorre fra la nomina del nuovo amministratore e il passaggio delle consegne, lasciando viceversa impregiudicata la figura della prorogatio in tutte quelle ipotesi in cui non sia stato nominato un nuovo amministratore a fronte della cessazione dalla carica del soggetto precedentemente nominato.

Sul punto non risulta ancora esservi un orientamento giurisprudenziale definito, sicché varrà attenersi al dato letterale della norma, che oltre alla necessaria consegna della documentazione, impone all'amministratore unicamente il compimento di atti urgenti.

Risulta indubitabilmente ridimensionato l'ordinario potere gestorio che era riconosciuto all'amministratore uscente in applicazione del regime di prorogatio, poiché è evidente che atto urgente è unicamente ciò che ha natura impellente ed indifferibile e che vale ad evitare un pregiudizio altrimenti non evitabile, anche se non necessariamente riferito ad un evento futuro: si è osservato in giurisprudenza, relativamente alla tutela urgente, che l'aggettivo «imminente» non è attributo soltanto ad eventi futuri, ma vale anche come sinonimo di «pressante» o di «impellente» ed è dunque è imminente quindi anche un pregiudizio attuale a cui sia urgente porre rimedio sia per evitare il prodursi di un evento lesivo, sia per inibire le conseguenze pregiudizievoli della condotta illecita già verificatasi (Trib. Treviso 19 gennaio 2017).

Non sembrano dunque rientrare in tale ambito tutte le attività di gestione ordinaria né di erogazione delle spese correnti, mentre plausibilmente vi rientrano gli atti conservativi previsti dall'art. 1130 c.c. nonché tutte quelle iniziative volte a garantire la conservazione dei beni comuni e la loro preservazione da un pregiudizio imminente e non altrimenti riparabile, la cui tutela sarebbe irrimediabilmente compromessa nella attesa della nomina di un nuovo amministratore da parte della assemblea o dell'autorità giudiziaria.

La valutazione circa l'urgenza di provvedere e la legittimazione dell'amministratore a compiere gli atti eventualmente posti in essere rimarrà apprezzamento di merito del giudice che dovesse essere investito della vicenda, mentre nulla vieta che sulle attività compiute - anche al di fuori dei limiti previsti dall'art. 1129, comma 8, c.c., possa intervenire in ogni momento ratifica della assemblea.

La disciplina attualmente in vigore specifica espressamente che per l'esecuzione del passaggio delle consegne l'amministratore non avrà diritto ad ulteriori compensi.

Il termine ulteriore va con ogni evidenza riferito al compenso pattuito in sede di nomina, elemento del contratto che deve essere specificamente individuato a mente dell'art. 1129, comma 14, c.c. e che l'amministratore deve indicare analiticamente al momento della accettazione dell'incarico.

Ne deriva che egli non potrà, a posteriori e quale che sia stato l'impegno richiesto dal passaggio delle consegne, pretendere un compenso specifico e ulteriore rispetto a quello determinato all'atto del perfezionamento dell'incarico.

A tale conclusione, peraltro, si perveniva anche anteriormente alla riforma, in applicazione del generale principio previsto dall'art. 1708 c.c. in tema di mandato, in forza del quale si afferma che il compenso pattuito in favore del mandatario comprende tutte le attività ordinarie necessarie alla esecuzione dell'incarico; principio che ha trovato specifica applicazione in condominio sia con riguardo al tema generale del compenso (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2010, n. 10204) sia con riguardo alla specifica attività del passaggio delle consegne, ritenuta attività ordinaria cui l'amministratore di condominio è tenuto nella normale esecuzione dell'incarico (Trib. Milano 11 gennaio 2010).

Si ritiene tuttavia, in dottrina, che nulla vieti - in sede di indicazione analitica del compenso - che l'amministratore indichi una specifica voce che prevede la remunerazione anche del passaggio delle consegne alla cessazione del suo incarico e che, in quanto approvato dalla assemblea che lo ha nominato, diventi compenso perfettamente lecito ed esigibile.

L'art. 1129, comma 8, c.c. non disciplina espressamente le modalità di esecuzione del passaggio, non indica il soggetto nei cui confronti deve essere effettuato né il termine entro cui debba avvenire.

A fronte della vaghezza della norma, appare opportuno rifarsi, quanto al termine entro cui tale consegna deve avvenire, a quei principi di ragionevolezza, diligenza e congruità che già la giurisprudenza ha evidenziato relativamente all'onere dell'amministratore di consegna della documentazione richiesta dai condomini (Cass. civ., sez. II, 19 maggio 2008, n. 12650).

A fronte della richiesta effettuata dal nuovo amministratore, il detentore della documentazione condominiale non potrà assumere atteggiamenti dilatori e, tuttavia, i termini della consegna dovranno contemperarsi con le sue esigenze professionali nonché con le dimensioni del condominio e la conseguente mole di documentazione da predisporre.

Il fatto che la norma preveda la consegna di tutta la documentazione alla cessazione dell'incarico, senza ulteriori indicazioni di tempo, fa comunque ritenere che ciò debba avvenire - compatibilmente con le esigenze accennate - nel più breve tempo possibile, atteso che la giurisprudenza ha da sempre affermato che l'obbligo di restituzione sorge a seguito della conclusione naturale o anticipata dell'attività gestoria, pena il risarcimento del danno che il condominio dimostri di aver subito in conseguenza del ritardo (Trib. Salerno 13 gennaio 2016).

La norma non identifica il soggetto nei cui confronti deve essere effettuato il passaggio: non vi è dubbio che ciò debba avvenire nei confronti del nuovo amministratore nominato dalla assemblea, dal quale l'amministratore uscente potrà esigere che giustifichi i poteri.

E tuttavia plausibile che, una volta cessato dalla carica, l'amministratore sia tenuto a consegnare la documentazione anche a ciascun condomino - in assenza di nuovo amministratore - che in tal senso ne avanzi richiesta, tenuto conto che pacificamente la giurisprudenza ha riconosciuto che la documentazione afferente la gestione condominiale sia semplicemente detenuta dall'amministratore ma sia di proprietà dei condomini (Trib. Milano 24 gennaio 2008; Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504).

Quanto all'obbligo di restituzione, il combinato disposto dagli artt. 1129, comma 8, e 1130, n.8), c.c., consente di ritenere che l'amministratore uscente debba consegnare tutto quanto ha ricevuto all'inizio del suo mandato, nonché tutto quanto è sorto - sotto il profilo documentale e gestionale - durante l'esecuzione del suo incarico. (Cass. civ., sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815).

Tale obbligo è dunque esteso a tutti i documenti, alla cassa e a quant'altro è relativo alla vita del condominio (riguardino essi i beni comuni o le proprietà individuali, ad esempio con riguardo alle condizioni di sicurezza di alcuni immobili ex art. 1130, n. 6, c.c.) e non solo a quanto inerente l'annualità di gestione svolta da colui che è cessato dall'incarico.

Sotto tale profilo si è ritenuto opportunamente in dottrina che l'esigenza di conservazione e di consegna della documentazione, al momento della cessazione dall'incarico, prevalga sulla norma prescrizionale prevista dall'art. 1130-bis c.c., che stabilisce un termine decennale di conservazione delle scritture, sicché l'amministratore sarà tenuto a riconsegnare tutto quanto ricevuto anche - ove necessario - oltre la scadenza di detto termine.

Accade con frequenza che in sede di passaggio di consegne i due soggetti che vi stanno dando luogo diano conto anche della situazione di cassa esistente a quel momento e delle eventuali pendenze.

Si è tuttavia affermato che la dichiarazione in tal senso effettuata dall'amministratore che riceve le consegne non può mai avere valore ricognitivo e vincolante per il condominio, tantomeno per eventuali crediti vantati dall'amministratore uscente, della cui genesi lo stesso dovrà dare prova compiuta circa le modalità ed i tempi in cui sono sorti (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2010, n. 13878).

Si è così precisato che la sottoscrizione del verbale di passaggio di consegne costituisce atto riferibile alle sole parti che lo hanno sottoscritto, a meno che il nuovo amministratore non sia stato autorizzato dall'assemblea a compiere determinati atti (Cass. civ., sez. II, 22 agosto 2012, n. 14599).

Il nuovo amministratore, infatti, non ha potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti dai prospetti sintetici consegnati dall'amministratore uscente, salvo espressa autorizzazione dei condomini, e pertanto l'eventuale sottoscrizione del verbale in cui tali poste sono indicate non può avere alcun valore di atto ricognitivo (Trib. Roma 12 agosto 2009).

Deve dunque riconoscersi alla sottoscrizione del verbale predisposto all'esito del passaggio delle consegne unica valenza di ricevuta del materiale, della documentazione e dei denari in essa indicati senza che alla stessa possa attribuirsi valore ai sensi dell'art. 1988 c.c. (Trib. Roma 13 giugno 2005).

Il diritto alla restituzione della documentazione da parte del condominio, ed il correlativo obbligo dell'amministratore cessato dalla carica di effettuare il passaggio delle consegne, è pacificamente tutelabile in via di urgenza, tramite richiesta ex art. 700 c.p.c.

In tal senso si più volte espressa la giurisprudenza, che ha evidenziato come la mancata disponibilità della documentazione (o di parte di essa) può determinare per il condominio stesso e per ciascun condomino, un grave pregiudizio non agevolmente commisurabile né agevolmente riparabile, se non altro per l'insorgere di una situazione di stallo nociva alla proficua e corretta gestione dell'attività condominiale (Trib. Firenze 1 agosto 2014; Trib. Bari 13 marzo 2014; Trib. Salerno 3 ottobre 2006).

Non è invece stato ritenuto ammissibile, onde ottenere coattivamente la consegna della documentazione, il ricorso in sede di volontaria giurisdizione ai sensi dell'art. 1105 c.c., sull'assunto che in tali ipotesi la dolosa o colpevole mancata attuazione della delibera deve essere riferibile ad uno dei condomini e non già ad un terzo, quale è l'amministratore cessato che non adempie alla restituzione (Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1991, n. 11472).

La reiterata inottemperanza all'obbligo di consegna, oltre ad esporre a possibili azioni civili anche in via di urgenza, può assumere contorni di rilievo penale ove veda sussistente anche l'elemento soggettivo del dolo.

Si è evidenziato come tutto ciò che l'amministratore detiene per lo svolgimento del proprio mandato sia di proprietà dei condomini e che tale detenzione avvenga unicamente in funzione dello svolgimento del rapporto di mandato.

Il soggetto che scientemente si sottrae all'obbligo di consegna, ad esempio rendendosi irreperibile, integra il reato di appropriazione indebita di cui all'art. 646 c.p. (App. Palermo 6 giugno 2016).

Si è osservato che l'utilizzo delle somme versate nel conto corrente da parte dell'amministratore durante il mandato non profila l'interversione nel possesso che si manifesta e consuma soltanto quando termina il mandato e le giacenze di cassa non vengano trasferite al nuovo amministratore, poiché solo allora si verifica l'interversione del possesso che dà luogo ad appropriazione indebita (Cass. pen., sez. II, 11 maggio 2016, n. 27363).

La figura di reato è stata talvolta ritenuta aggravata dall'abuso di prestazione d'opera ai sensi dell'art. 61, n. 11), c.p. (Trib. Napoli 30 marzo 2015; Trib. Roma 2 febbraio 2010).

Quanto alla sussistenza del profitto ingiusto richiesto dall'art. 646 c.p. per la sussistenza del reato di appropriazione indebita, si è osservato che è sufficiente ad integrare il dolo specifico che caratterizza la fattispecie il mero intento di procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, a prescindere dalla concreta sua realizzazione e che, nel caso dell'amministratore uscente che non riconsegna la documentazione, tale profitto astratto può essere ravvisato anche nel fatto di continuare ad amministrare il condominio (Cass. pen., sez. II, 17 maggio 2013, n. 29451).

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