Esecuzione di riparazioni urgenti e avviso al locatore

Il conduttore che proceda all'esecuzione di riparazioni urgenti ha diritto di essere rimborsato se non ne dà preventivo avviso al locatore?

Il conduttore, che abbia compiuto delle riparazioni urgenti eccedenti la normale manutenzione ex art. 1577 c.c. a un immobile locato, ha diritto ad essere risarcito delle spese sostenute solo qualora tali lavori siano stati preceduti da un avviso al locatore che, tuttavia, sia rimasto inerte (Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 2014, n. 4064). In senso opposto è stato tuttavia affermato che, in tema di locazioni di immobili urbani ad uso abitativo, il diritto al rimborso per le riparazioni urgenti effettuate dal conduttore riconosciutogli dalla norma di cui all'art.1577 c.c. non è escluso in caso di mancato previo avviso al locatore (Cass. civ., Sez. III, 27 ottobre 2003, n.16089).

Vale in proposito rammentare che l'avviso ex art. 1577, comma 1, c.c., può esser dato in qualunque forma, a mezzo di lettera, telefonata, ecc., e, per la sua stessa natura, deve essere tempestivo. Detto avviso – secondo la giurisprudenza – incombe al conduttore non solo in caso di guasto, ma anche di vizio di cui all'art. 1578 c.c. (Cass. civ., sez. III, 6 marzo 1995, n. 2605).

In caso di omissione dell'avviso della necessità di riparazioni, il conduttore incorre in inadempimento, inadempimento che riguarda i rapporti interni tra le parti e, pertanto, la violazione del relativo obbligo da parte del conduttore non può essere opposta ai terzi che abbiano subito danni a causa dell'omessa riparazione o manutenzione (Cass. civ., sez. III, 8 settembre 1977, n. 3933; Cass. civ., sez. III, 21 luglio 1979, n. 4384). L'omissione di tempestivo avviso al locatore, dunque, può costituire comportamento colpevole del conduttore ed essere fonte di sua responsabilità, eventualmente sotto il profilo del concorso di colpa, per il pregiudizio subito dal terzo (Cass. civ., sez. III, 30 giugno 1955, n. 2000; Cass. civ., sez. III, 9 gennaio 1957, n. 19; Cass. civ., sez. III, 15 luglio 1958, n. 2584). In tal senso, in tema di responsabilità da cose in custodia, si è detto che la presunzione di responsabilità verso terzi del proprietario-locatore, ai sensi della regola stabilita dall'art. 2051 c.c. non deroga ai principi del rapporto di causalità e del concorso di cause, per cui può sussistere, accanto alla colpa del proprietario-locatore, anche la colpa e la responsabilità solidale del conduttore nei confronti dei terzi (Cass. civ., sez. III, 8 settembre 1977, n. 3933).