Facoltà del conduttore di provvedere alle riparazioni urgenti e diritto al rimborso

L'art. 1577 c.c., al comma 2, riconosce al conduttore la facoltà di provvedere direttamente, in caso di urgenza, all'esecuzione delle riparazioni, ripetendo successivamente dal locatore l'esborso sostenuto. La disposizione va posta in correlazione con il precedente comma dello stesso articolo, il quale contempla l'obbligo del conduttore di avvisare il locatore della necessità di riparare la cosa locata. L'obbligo di avviso di cui all'art. 1577, comma 1, c.c., in particolare, è posto a presidio dell'integrità della cosa locata e discende dal divieto gravante in linea di principio sul conduttore di provvedere direttamente alle riparazioni. La norma appena citata, dunque, contiene un'eccezione a quest'ultima regola, poiché consente al conduttore – e nell'interesse, almeno prevalente, di questi (Provera, 207) – di effettuare egli stesso le riparazioni, ove ricorra il presupposto dell'urgenza.

Ciò detto, occorre primo luogo sottolineare che le riparazioni urgenti rientrano pur sempre nell'obbligo di manutenzione a carico del locatore: tante che, attraverso l'applicazione dell'art. 1577, comma 2, c.c., a seguito dell'esecuzione delle riparazioni urgenti ad opera del conduttore, l'obbligazione di manutenzione a carico del locatore, di regola consistente in una obbligazione di fare, non si estingue, ma semplicemente si trasforma in una obbligazione pecuniaria (Tabet, 407). Insomma, l'esecuzione diretta costituisce per il conduttore una facoltà e non un obbligo (Cass. civ., sez. III, 13 febbraio 1957, n. 522; Cass. civ., sez. III, 16 marzo 1963, n. 658; Cass. civ., sez. III, 9 giugno 1972, n. 1776; Cass. civ., sez. III, 17 luglio 1979, n. 4199; Cass. civ., sez. III, 19 luglio 1982, n. 4246; Cass. civ., sez. III,6 marzo 1995, n. 2605): perciò, qualora il conduttore si limiti a dare l'avviso, incorre in responsabilità il locatore che non intervenga, ove dalla sua inerzia derivino danni (Cass. civ., sez. III, 19 luglio 1982, n. 4246).

Sull'affermazione che precede – secondo cui l'esecuzione diretta delle riparazioni urgenti costituisce per il conduttore una semplice facoltà – si dovrà tuttavia tornare tra breve, nell'esaminare la questione dell'obbligo del conduttore di provvedere alle riparazioni in dipendenza dei principi previsti dall'art. 1227 c.c., il quale non soltanto stabilisce che il fatto colposo del creditore, ove abbia concorso a cagionare il danno, determina la proporzionale diminuzione del risarcimento a carico del danneggiante, ma altresì che il risarcimento è escluso per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza.

Urgente vuol dire indifferibile, incombente, pressante: sicché un ritardo nell'intervento riparatore dilaterebbe il guasto, accrescendo il pregiudizio (Lazzaro - Di Marzio, 704). Si pone prevalentemente l'accento, cioè, sul carattere obbiettivo dell'urgenza, commisurata alle condizioni della cosa locata. E si aggiunge inoltre che l'urgenza che giustifica l'intervento del conduttore ex art. 1577, comma 2, c.c., può però essere conseguente ad una prolungata inerzia del locatore (Cosentino - Vitucci, 59; Tabet, 414). Altri, tuttavia, pur non disconoscendo l'opinione prevalente, la integrano, precisando che può essere considerata urgente anche la riparazione che a tutela dell'interesse del conduttore, rimuove un guasto che sia d'ostacolo al godimento della cosa (Gabrielli - Padovini, 277).

Occorre quindi soffermarsi sul rapporto tra l'avviso previsto dalla disposizione in esame ed il diritto alla ripetizione della spesa sostenuta per l'esecuzione delle riparazioni urgenti. Secondo alcuni, in caso di mancato avviso, non vi sarebbe decadenza dal diritto al rimborso: «A carico del conduttore è posto tuttavia l'onere di darne contemporaneamente avviso al locatore, ma ove a tale incombenza egli non provveda non sembra che possa ritenersi comminata la perdita del diritto al rimborso: ma, allora, la figura dell'onere sembra discutibile perché all'adempimento di questo non può ritenersi subordinato l'insorgere di un diritto dell'onerato. Più che di onere mi sembra quindi esatto parlare di quei generici doveri di condotta, che non sono né oneri né obblighi, ma sono posti dall'ordinamento giuridico come regole di comportamento prive di una vera e propria sanzione (leges minus quam perfectae). È vero che il tenore dell'espressione usata («purché ne dia contemporaneamente avviso»), sembrerebbe legittimare la subordinazione del diritto al rimborso all'avviso immediato, ma la soluzione apparirebbe troppo drastica e in contrasto con l'interesse tutelato per cui mi sembra senz'altro preferibile quella opposta. Esatta quindi la tesi che, in difetto di tempestiva comunicazione, il conduttore non decade dal diritto al rimborso, salve le eccezioni che il locatore può opporre dimostrando una lesione del suo interesse conseguente al mancato avviso: per esempio, perché avrebbe potuto provvedervi direttamente con spesa inferiore, essendo indiscutibile che la sostituzione del conduttore al locatore non è un diritto di quello, ogni volta che questi intervenga prima della riparazione del guasto» (Tabet, 407; analogamente Cosentino - Vitucci, 54).

Questa tesi ha talvolta trovato adesione anche in giurisprudenza, la quale, limitandosi tuttavia ad invocare l'autorità della remotissima Cass. civ., sez. III, 7 agosto 1948, n. 1436, ha affermato che in tema di locazioni di immobili urbani ad uso abitativo, il diritto al rimborso per le riparazioni urgenti effettuate dal conduttore riconosciutogli dalla norma di cui all'art.1577 c.c. non è escluso in caso di mancato previo avviso al locatore (Cass. civ., sez. III,27 ottobre 2003, n. 16089).

Altri hanno optato per una soluzione più aderente alla lettera della legge, la quale non priva tuttavia il conduttore di tutela, realizzabile attraverso gli istituti della gestione di affari – ove applicabile – e dell'azione di arricchimento (Gabrielli - Padovini, 278).

La soluzione restrittiva è stata accolta dalla Suprema Corte (Cass. civ., sez. III, 22 febbraio 2008, n. 4583). Nello stesso senso è stato affermato che il conduttore, che abbia compiuto delle riparazioni urgenti eccedenti la normale manutenzione ex art. 1577 c.c. a un immobile locato, ha diritto ad essere risarcito delle spese sostenute solo qualora tali lavori siano stati preceduti da un avviso al locatore che, tuttavia, sia rimasto inerte (Cass. civ., sez. III,20 febbraio 2014, n. 4064).

Più di recente la S.C., consapevole del contrasto, ha affrontato il quesito concernente il rilievo della conoscenza, da parte del locatore, della necessità di urgenti riparazioni, giungendo a ritenere che, purché risulti acclarata la necessita di eseguire nell'immobile locato riparazioni urgenti, la conoscenza accertata, da parte del locatore, di tale necessità e l'inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto della natura, dell'entità e dell'urgenza dei lavori, hanno valore equipollente al contestuale avviso al locatore, cui il conduttore è tenuto ai sensi dell'art. 1577 c.c. nell'ipotesi che provveda ad eseguirli direttamente (Cass. civ., sez. III, 18 luglio 2008, n. 19943). La pronuncia, nell'ammettere che la conoscenza della necessità di urgenti riparazioni da parte del locatore è equipollente all'avviso, esclude che, di regola, il diritto al rimborso sussista in mancanza di avviso (Cass. civ., sez. III,18 luglio 2008, n. 19943).

Per quanto attiene alle modalità di rimborso, è da escludere che questo possa essere ottenuta dal conduttore, in via di autotutela, mediante compensazione – per meglio dire deduzione, ovvero conteggio dei rapporti di dare ed avere in dipendenza del medesimo rapporto – dai canoni a scadere. Al contrario, in caso di disaccordo tra le parti, occorrerà l'accertamento del giudice tanto sul punto dell'an che del quantum. In definitiva – si è detto – solo una sentenza passata in giudicato abilita il conduttore ad opporre in compensazione il credito di rimborso, altrimenti non liquido (Cosentino-Vitucci, 55, nonché Cass. civ., sez. III, 4 maggio 1949, n. 1119, in fattispecie, peraltro assimilabile, di diritto alla riduzione del canone ex art. 1584, comma 1, c.c.).

Occorre tuttavia rammentare che taluni giudici di merito hanno diversamente ammesso che il credito del conduttore dipendente dall'effettuazione delle riparazioni urgenti possa essere opposto in compensazione al locatore avente diritto a canoni di locazione arretrati (Pret. Nardò 6 dicembre 1962; Pret. Napoli 3 aprile 1970). E la Suprema Corte ha ritenuto ammissibile da parte del conduttore convenuto nel giudizio di sfratto per morosità la domanda riconvenzionale di ripetizione di quanto esborsato per riparazioni urgenti, osservando, da un canto, che la citazione per convalida di sfratto per morosità corrisponde ad una domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore e, d'altro canto, che la opposizione dell'intimato che determina la conclusione del procedimento sommario e la instaurazione di un autonomo processo a cognizione ordinaria, di guisa che il conduttore opponente aveva legittimamente proposto nei confronti del locatore una domanda riconvenzionale di ripetizione delle somme pagate, la quale, essendo fondata sul credito del conduttore per spese di riparazione dell'immobile locato, traeva ragione da un titolo connesso a quello dedotto con la domanda principale (Cass. civ., sez. III, 26 settembre 1997, n. 9465).

È infine da rammentare che – nell'attuale disciplina delle locazioni – l'esercizio della facoltà in parola non abbisogna di preventiva autorizzazione da parte del giudice, a differenza di quanto previsto – nel previgente regime vincolistico delle locazioni urbane – dall'art. 41 della l. 23 maggio 1950, n. 253 (Cass. civ., sez. III,22 febbraio 2008, n. 4583).

Occorre chiedersi se il locatore possa vantare diritto al rimborso per l'esecuzione di riparazioni non urgenti.

In proposito, sono state avanzate ragioni sufficienti a giustificare la risposta in linea di principio negativa: il conduttore non può di propria iniziativa ingerirsi nella gestione della cosa altrui, né può parimenti gravare il locatore di spese maturate al di fuori di ogni suo controllo. Tuttavia, una iniziativa del conduttore in tal senso – generalmente non ammessa – può reputarsi lecita e quindi idonea a far sorgere il diritto al rimborso in casi particolari. Ad esempio dinanzi al rischio di danni a terzi, dei quali anch'egli potrebbe essere chiamato a rispondere (Cass. civ., sez. III, 3 giugno 1976, n. 1992). Ovvero quando il guasto potrebbe aggravarsi cagionando danni allo stesso conduttore. Si può cioè dire che, pur non avendo questi un dovere primario di esplicare un'attività gravosa od anticipare spese cui non è tenuto (Cass. civ., sez. III, 8 luglio 1978, n. 3423; Cass. civ., sez. III, 3 aprile 1979, n. 1898), ove si assuma per obiettiva necessità un tale onere, non può essere privato del diritto al rimborso. All'opposto, ove il conduttore non provveda direttamente all'esecuzione di riparazioni non urgenti, è da escludere che una tale inattività possa essere interpretata come scarso interesse alla riparazione e, quindi, all'adempimento dell'obbligo del locatore (Cass. civ., sez. III, 17 luglio 1979, n. 4199).

La dottrina, nel soffermarsi sull'inquadramento del problema, ha osservato che «mal si potrebbe conciliare l'inerzia del conduttore con il principio, logicissimo prima ancora che giuridico, posto dall'art. 1227, comma 2, che esclude il risarcimento per quei danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza. Si pensi alla rottura dei vetri di una casa dovuta a fortuito, che non sia a carico del conduttore per patto contrattuale e neppure secondo gli usi locali (art. 1609 c.c.): è possibile che il conduttore possa pretendere il risarcimento del danno per l'inabitabilità della casa per tutto il periodo di durata della locazione, quando avrebbe potuto agevolmente far rimettere i vetri? A me sembra che l'art. 1227, comma 2, debba prevalere nella risoluzione della questione, attribuendo al creditore (conduttore), il diritto (eseguire direttamente la riparazione), che è insito nel dovere di comportarsi usando l'ordinaria diligenza nell'evitare l'aggravamento del danno, e quindi legittimi a sostituirsi al locatore inadempiente, salvo il rimborso della spesa. La differenza tra l'ipotesi che qui si esamina e quella prevista dall'art. 1577, comma 2, c.c. (riparazioni urgenti) preposta esclusivamente nelle modalità dell'intervento diretto del conduttore: l'ove si tratti di riparazioni urgenti, l'esecuzione diretta e una facoltà che nasce immediatamente al verificarsi dell'evento o e prescinde dalla colpa del debitore, che deve essere avvisato ma non messo in mora; nel caso riparazioni necessarie, ma non urgenti, l'intervento del conduttore e illecito soltanto dopo la costituzione in mora e perdurando l'inadempimento del locatore, come estrinsecazione del diritto-dovere sancito dall'art. 1227, comma 2, c.c.» (Tabet, 414).

Parimenti, quanto alle riparazioni urgenti, sebbene l'art. 1577 c.c. non parli di obbligo di eseguire queste ultime, vale tuttavia, anche in questo caso, il principio dell'art. 1227 c.c., per cui il creditore deve usare l'ordinaria diligenza, nei limiti delle sue possibilità, al fine di eliminare, di non aggravare o di ridurre il danno. E ciò anche in relazione alla regola della buona fede che deve informare la preparazione, la conclusione e l'esecuzione del contratto (Cass. civ., sez. III, 9 giugno 1972, n. 1776). In altri termini, è vero che il conduttore ha la facoltà e non l'obbligo di eseguire a proprie spese, salvo ripetizione, le riparazioni urgenti, ma, se rinuncia all'esercizio di tale facoltà, resta comunque tenuto ad usare l'ordinaria diligenza per evitare l'aggravarsi del danno (Cass. civ., sez. III, 16 marzo 1963). In questo senso, si è affermato che il principio per cui il conduttore non è obbligato a procedere alle riparazioni urgenti non esclude che egli possa essere ritenuto in colpa, concorrente con quella del locatore, qualora, in seguito alle mancate riparazioni, il crollo di un pavimento dell'immobile locato abbia provocato danni al conduttore medesimo: il quale si era limitato ad avvertire il concedente – si trattava di un'ipotesi di mezzadria – della situazione di pericolo, senza che né l'uno né l'altro contraente avessero fatto alcunché per impedire il verificarsi del danno (Cass. civ., sez. III, 13 luglio 1964, n. 1858).

Un quesito di un certo rilievo pratico è se il conduttore possa imporre al locatore l'esecuzione delle riparazioni utilizzando la tutela cautelare di cui all'art. 700 c.p.c. poiché questa disposizione presuppone la minaccia di «un pregiudizio imminente ed irreparabile» (art. 700 c.p.c.), il ricorso ad essa non sembra astrattamente configurabile se non in presenza di riparazioni urgenti. Ma, in quest'ultima ipotesi il conduttore può avvalersi dell'art. 1577, comma 2, c.c., il quale gli consente di procedere direttamente alle riparazioni, salvo il rimborso della somma anticipata. Sicché, ricorrendo il requisito dell'urgenza delle riparazioni, è lecito dubitare che il pregiudizio derivante dalla loro mancata esecuzione possa essere considerato non altrimenti riparabile che con il ricorso alla tutela cautelare. Nondimeno, è stata affermata l'ammissibilità del congegno in questione, ancorché il conduttore potesse far ricorso, trattandosi di contratto soggetto a proroga, all'art. 41 della l. 23 maggio 1950, n. 253 (Cass. civ., sez. III, 30 aprile 1959, n. 1288). In senso contrario una pronuncia di merito ha escluso l'utilizzabilità dell'art. 700 c.p.c., osservando che il ricorrente, quale conduttore, lamentando la necessità dell'esecuzione di urgenti lavori di manutenzione straordinaria consistenti nel riassetto dell'intonaco all'altezza della canna fumaria del camino, nell'impermeabilizzazione del solaio e del pavimento e nel riassetto del tetto, aveva chiesto ex art. 700 c.p.c., in relazione al disposto generale di cui all'art. 1576 c.c., l'emissione degli indispensabili provvedimenti del caso per ovviare ad un pregiudizio grave ed irreparabile, oltre che imminente, e che, tuttavia l'istanza cautelare non poteva essere accolta, non sussistendo il requisito dell'irreparabilità del danno, dal momento che ai sensi del successivo art. 1577, comma 2, c.c., al conduttore è riconosciuta la facoltà di effettuare direttamente le riparazioni per l'eliminazione degli inconvenienti lamentati, con la realizzazione, dunque, di un'attività diretta del locatario che non solo è lecita ma espressamente stabilita dall'ordinamento, senza che, oltretutto – differentemente dal precedente regime vincolistico ex art. 41 della l. 23 maggio 1950, n. 253 – essa sia assoggettata a preventiva autorizzazione da parte del giudice (Pret. Milano 18 ottobre 1990; Trib. Napoli 29 novembre 1991).

In tale prospettiva, è stato ritenuto che non si configurasse una irreversibilità della lesione del diritto assoggettato a cautela e nemmeno l'impossibilità o estrema difficoltà di determinare esattamente la misura del risarcimento, ove gli effetti pregiudizievoli si fossero prolungati nel tempo (Pret. Salerno 12 dicembre 1995). Tuttavia, come è riconosciuto nello stesso provvedimento menzionato l'art. 1577, comma 2, c.c. «prevede la semplice facoltà, e non l'obbligo per il conduttore, in ipotesi di urgenza, di provvedere alle riparazioni non a suo carico» (Cass. civ., sez. III, 6 marzo 1995, n. 2605): perciò occorre chiedersi se la soluzione proposta non finisca per trasformare la facoltà in un obbligo.

Gabrielli - Padovini, La locazione di immobili urbani, Padova, 2001;

Lazzaro - Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, Milano, 2002;

Mirabelli, La locazione, Torino, 1972;

Provera, La locazione. Disposizioni generali, in Comm. c.c. a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 1980;

Tabet, La locazione-conduzione, Milano, 1972.