Occupazione dell’immobile e sospensione del pagamento del canone

L'art. 1571 c.c. definisce il contratto di locazione come «il negozio con cui una parte si obbliga a far godere all'altra (una cosa mobile o) immobile per un dato tempo, verso il pagamento di un corrispettivo».

Pertanto, tra le obbligazioni principali dei contraenti, si registrano, in capo al locatore, quella di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, e, in capo al conduttore, quella di pagare il corrispettivo nei termini convenuti.

Sotto il primo aspetto, il contenuto della prestazione del locatore si riassume nell'attribuzione al conduttore del godimento di un bene per una determinata destinazione; tale attribuzione si realizza anzitutto attraverso l'adempimento dell'obbligazione di «consegnare al conduttore la cosa locata», ex art. 1575, n. 1), c.c.: comportamento, quest'ultimo, che si colloca, quindi, dal versante del momento esecutivo del contratto, poiché la «messa a disposizione» della cosa costituisce, in termini materiali, il necessario snodo dell'adempimento dell'obbligazione di «far godere» posta dall'art. 1571 c.c. a carico del locatore.

Invero - come ribadiscono i giudici di legittimità - la locazione è un contratto «consensuale» che si perfeziona con l'accordo delle parti, sicché la consegna della cosa non rientra nella fase formativa del rapporto, ma costituisce il primo ed ineliminabile obbligo del locatore, che condiziona la nascita degli obblighi e delle responsabilità ulteriori, nonché il consolidarsi della posizione del conduttore quale titolare di un diritto personale di godimento (v., tra le più recenti, Cass. civ., sez. III, 19 luglio 2002, n. 10563, e, tra le più datate, Cass. civ., sez. III, 21 marzo 1970, n. 766); la consegna, pertanto, non ha ragione d'essere di per se stessa, ma costituisce strumento di attuazione dell'attribuzione di godimento pattuite.

Sotto il secondo aspetto, sempre nell'àmbito del sinallagma del contratto di locazione, all'obbligo di far godere in capo al locatore corrisponde quello di pagare il corrispettivo, a carico del conduttore.

Il codice civile non pone alcuna regola riguardo alle modalità di pagamento del canone, rinviando espressamente ai «termini convenuti»; il che comporta la più ampia libertà nello stabilire quando il corrispettivo debba essere pagato e con quali modalità; l'art. 5 della l. 27 luglio 1978 n. 392, che è tuttora in vigore, fa esplicito riferimento alla scadenza «prevista», ovverosia contrattualmente convenuta, il che viene a confermare che il tempo del pagamento è lasciato alla disponibilità delle parti, anche se, di prassi, avviene con cadenza mensile.

Orbene, l'art. 1460 c.c. stabilisce, in via generale, che, nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, con la precisazione che l'eccezione deve essere conforme a buona fede.

Si pone, pertanto, la questione, riguardo precipuamente al contratto di locazione, se, a fronte di un diminuito e precario, ma non del tutto escluso, godimento dell'immobile locato, il conduttore possa integralmente sottrarsi all'obbligazione di pagamento del canone.

L'orientamento giurisprudenziale consolidatosi sul punto è nel senso che la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti; atteso, infatti, che il principio inadimplenti non est adimplendum non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede (che permeano l'intera vicenda contrattuale), deve ribadirsi che qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione del pagamento del canone, perché tale comportamento non è proporzionale all'inadempimento del locatore ed è contrario a correttezza e buona fede (Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001, n. 3341; Cass. civ., sez. III, 10 gennaio 2008, n. 261).

Nella peculiare fattispecie analizzata, di recente, da Cass. civ., sez. III, 12 maggio 2017, n. 11783, i magistrati di Piazza Cavour hanno ritenuto che l'inadempimento della parte locatrice, consistito nell'aver concesso in locazione abitativa locali destinati ad uso ufficio ed in precarie condizioni strutturali, aggravate da scosse sismiche, nonché nell'aver omesso di provvedere ad interventi di messa in sicurezza, non legittimasse la totale sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore, il quale aveva continuato ad occupare l'immobile e si era rifiutato di consegnare le chiavi, mostrando univocamente un persistente interesse a conservare la disponibilità del bene locato.

La controversia originava dal fatto che il conduttore di un immobile destinato ad uso abitativo aveva smesso di pagare il canone, sicché il locatore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo contro il quale il primo aveva proposto opposizione, formulando appunto l'eccezione di inadempimento di cui sopra, sostenendo che il secondo concesso in locazione abitativa locali destinati ad uso di ufficio e per non aver provveduto ad interventi di messa in sicurezza dell'immobile; tale opposizione era stata accolta dal Tribunale, e la sentenza era stata confermata dalla Corte d'Appello: entrambi giudici di merito, in buona sostanza, avevano considerato che il conduttore, viste le condizioni dell'immobile, potesse legittimamente interrompere il pagamento del canone, e che neppure potesse addebitarsi al medesimo di non aver riconsegnato l'immobile se non all'esito di un procedimento esecutivo.

Gli ermellini, accogliendo il ricorso per cassazione proposto dal locatore, hanno osservato che la perdurante occupazione dell'immobile da parte della conduttrice - culminata nel rifiuto di restituire le chiavi che ha costretto il locatore ad un accesso forzoso - non può restare priva di significato e conseguenze, deponendo univocamente nel senso della persistenza di un interesse del conduttore a conservare la disponibilità dell'immobile, cui non ha potuto che corrispondere l'illegittimità della totale sospensione del pagamento del canone.

Il conduttore sospende talvolta l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo lamentando un contrapposto inadempimento, da parte del locatore, delle obbligazioni poste a suo carico dal contratto di locazione; nella prassi, si registra spessa il caso in cui il conduttore lamenti l'inadempimento dell'obbligazione di manutenzione della cosa locata o, comunque, l'inidoneità di questa all'uso convenuto; in tal caso, si applica la regola generale stabilita dal richiamato art. 1460 c.c.

Bisogna anzitutto soffermarsi, in proposito, sul problema dell'onere probatorio, e sul riparto del medesimo secondo l'attuale assetto della giurisprudenza di legittimità.

Com'è noto, il creditore, tanto in causa di adempimento che di risoluzione, è esclusivamente onerato della prova dell'esistenza del credito, nonché della sola allegazione dell'inadempimento, spettando al debitore dimostrare la sussistenza di fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'avversa pretesa, secondo la regola generale di cui all'art. 2697, comma 2, c.c. (v. la fondamentale Cass. civ., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533).

La stessa regola si applica anche all'eccezione di inadempimento, sicché il conduttore inadempiente, convenuto in giudizio dal locatore, deve soltanto provare l'esistenza dell'obbligazione che assume violata dal locatore, incombendo su quest'ultimo la prova dell'adempiuto, oppure della non imputabilità dell'inadempimento.

L'art. 1460 c.c., applicato al contratto di locazione, è oggetto di distinte letture giurisprudenziali, l'una più restrittiva, l'altra più elastica.

Secondo il primo indirizzo (Cass. civ., sez. III, 10 gennaio 2008, n. 261; Cass. civ., sez. III, 8 ottobre 2008, n. 24799), il conduttore può spiegare l'eccezione di inadempimento soltanto dinanzi ad un contrapposto inadempimento assoluto, ossia alla totale mancanza del godimento locativo (exceptio inadimplenti contractus).

L'altro indirizzo, invece, sostiene che l'eccezione in questione può` essere utilizzata anche dinanzi ad una riduzione del godimento, in questo caso entro i limiti della proporzionalità (exceptio non rite adimplenti contractus); senonché, anche tale ultima eccezione è sottoposta all'art. 1460 c.c. e postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede (Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001, n. 3341).

Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (Cass. civ., sez. III, 10 gennaio 2008, n. 261).

Mai e in nessun caso - quale che sia l'orientamento prescelto - il conduttore può contrapporre inadempimento assoluto ad inadempimento parziale: non nel quadro dell'interpretazione più rigorosa, che esclude in radice il rilievo di quest'ultimo ai fini dell'applicazione dell'art. 1460 c.c.; né in forza dell'interpretazione, senz'altro preferibile, più elastica (per la quale, v. pure Cass. civ., sez. III, 11 febbraio 2005, n. 2855), che esige la stretta osservanza della regola della proporzionalità (per esempio, Cass. civ., sez. III, 11 febbraio 2005, n. 2855; Cass. civ., sez. III, 27 febbraio 2004, n. 3991).

Ciò vuol dire che ben difficilmente l'integrale sospensione nel pagamento del canone da parte del conduttore potrà trovare giustificazione nell'inadempimento dell'obbligazione da parte del locatore, inadempimento che di regola si traduce, nella pratica, in una semplice limitazione, più o meno grave, del godimento pattuito.

Così, ad esempio, è stata esclusa la legittimità dell'eccezione di inadempimento sollevata dal conduttore a causa della condotta del locatore che non aveva dato notizia dell'avvenuta convocazione della assemblea condominiale, cui il conduttore aveva diritto di partecipare, volta a deliberare sulla modificazione dei servizi comuni (Cass. civ., sez. III, 3 ottobre 2005, n. 19308); è stata parimenti esclusa la conformità all'art. 1460 c.c. dell'eccezione del conduttore che, pur continuando a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi derivanti dall'inidoneità di una canna fumaria, aveva sospeso l'intera sua prestazione di pagamento del canone (Trib. Roma 21 marzo 2002); parimenti, è stata esclusa la legittimità dell'exceptio inadimplenti contractus motivata dal mancato completamento della procedura di sanatoria edilizia (Trib. Catania 22 novembre 1999).

Insomma, l'eccezione di inadempimento carente del requisito della proporzionalità va respinta poiché non conforme a buona fede. Tale conformità, ai sensi dell'art. 1460, comma 2, c.c., richiede poi che l'eccezione non sia stata sollevata strumentalmente agli esclusivi fini della difesa giudiziale. Un utile parametro di valutazione della fondatezza dell'eccezione di inadempimento - secondo l'insegnamento della magistratura di vertice - sta nella verifica della preesistenza della denuncia, da parte del conduttore, del preteso inadempimento, in epoca antecedente all'instaurazione del giudizio.

Ad esempio, il Supremo Collegio ha confermato la statuizione di un giudice di merito che aveva rigettato un'eccezione di inadempimento essendo stata resa nota alla controparte soltanto in occasione del giudizio e non durante la esecuzione del contratto, come la correttezza e la buona fede avrebbero, invece, imposto (Cass. civ., sez. III, 18 maggio 1988, n. 3465; Cass. civ., sez. III, 8 settembre 1986, n. 5459).

Scarpa, Mancato godimento dell'immobile locato ed eccezione di inadempimento, in Rass. loc. e cond., 2005, 479;

Corrias, Sulla controversa applicabilità della eccezione parziale di inadempimento al contratto di locazione, in Obbligaz. e contratti, 2005, 203;

Napolitano, Chiose sul recesso anticipato del conduttore e sui limiti all'eccezione di inadempimento nella locazione ad uso non abitativo, in Rass. giur. umbra, 2004, 19;

Zappata, Eccezione di inesatto adempimento e denunzia dei vizi della cosa locata, in Contratti, 2001, 995.