I coefficienti per la formazione delle tabelle millesimali
05 Ottobre 2017
Il quadro normativo
L'art. 68 disp. att. c.c. non indica con precisione il metodo da seguire per la determinazione del valore di ogni unità immobiliare in proprietà esclusiva. Come risulta dai lavori preparatori si è ritenuto superfluo enunciare i dati in base ai quali l'accertamento deve essere compiuto, essendo ovvio che nella stima comparativa dei piani o delle porzioni di piano agli effetti della determinazione del loro valore proporzionale rispetto all'edificio si deve tenere conto degli elementi che li differenziano tra loro, quali il numero dei vani, l'ampiezza, l'esposizione, la luminosità, l'altezza del piano rispetto al suolo, ecc. (v., sul punto, Cass. civ., sez. II, 15 giugno 1998, n. 5942). L'unica indicazione che viene fornita espressamente dall'art. 68 disp. att. c.c., la leggiamo al comma 3 laddove è prescritto che «Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare». Il valore di ciascuna unità immobiliare non andrà quindi considerato sic et simpliciter come un valore di mercato, ma, a differenziare una proprietà dall'altra, vi sarà la valutazione dei requisiti intrinseci e/o estrinseci di ogni singolo immobile. Ciò significa che bisognerà tener conto di una serie di fattori relativi non solo alla semplice misurazione della proprietà individuale, ma anche alla posizione nel fabbricato, all'esposizione, alla luminosità e ad altre caratteristiche che verranno nel prosieguo menzionate. Chiarito ciò, è logico chiedersi quali criteri debbano essere seguiti per la redazione delle tabelle millesimali. Le indicazioni sono fornite dalla prassi, oltre che dalle circolari del Ministero dei Lavori Pubblici 26 marzo 1966, n. 12480 e 26 luglio 1993, n. 2945, che comunque non pongono obblighi normativi, bensì solo delle linee guida, rimanendo quindi a discrezione del tecnico la scelta del criterio di calcolo. L'elemento base dal quale partire, nel caso di unità immobiliari di uguale altezza, è dunque la superficie reale di ciascuna di esse: per ogni vano di ciascuna unità immobiliare, dovrà determinarsi la superficie reale in metri quadri e, qualora i vani dovessero risultare di altezza diversa, si dovrà, invece, tenere conto della cubatura degli stessi. Una volta misurata la superficie reale, ai dati attenuti devo applicarsi i c.d. coefficienti di riduzione che consistono in un indice numerico che partendo dall'unità decresce a mano mano che le caratteristiche dell'ambiente preso in considerazione peggiorano I coefficienti evidenziano le caratteristiche strutturali intrinseche di ogni ambiente (funzionalità, destinazione d'uso, esposizione, luminosità, ecc.) e vanno considerati elementi di valutazione e differenziazione di ogni singolo vano, necessari per attribuire a ciascuno di essi il giusto valore millesimale. Essi sono scelti dal tecnico chiamato a redigere una tabella millesimale sulla base della sua esperienza applicando, secondo una prassi ormai consolidata, quelli previsti nella giù menzionata Circolare 26 marzo 1966 n. 12480 Ministero dei lavori pubblici, Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata, che qui si riportano: a) coefficiente di destinazione, b) coefficiente di piano, c) coefficiente di orientamento, d) coefficiente di prospetto, e) coefficiente di luminosità, f) coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell'alloggio. Va precisato che tale elencazione non è né tassativa né esaustiva: nulla vieta all'estensore del calcolo, dunque, di utilizzare criteri diversi, salvo esplicitarne i motivi (ad esempio un coefficiente spesso usato, sebbene non previsto dalla Circolare ministeriale è quello dell'isolamento termico). Moltiplicando i suddetti coefficienti fra loro e moltiplicando il risultato per la superficie reale (S.R.), o cubatura, si avrà una correzione del valore finale che possiamo definire superficie virtuale totale dell'alloggio (S.V.), con l'ulteriore precisazione che alcuni coefficienti attengono ai singoli vani, altri all'unità immobiliare per intero considerata. Da una parte, quindi, avremo il dato reale oggettivo, estrinseco, che è la semplice misurazione al netto di ogni vano, il cui totale darà la superficie reale (o cubatura) totale dell'immobile; dall'altra avremo un dato intrinseco, dato dai vantaggi di cui gode ogni vano oppure ogni unità immobiliare, in relazione alla propria posizione ambientale. Dopo aver definito l'applicazione dei vari coefficienti si determina la superficie virtuale che poi viene rapportata a mille. I coefficienti di riduzione globali
Come già in precedenza accennato, bisogna tener presente che alcuni coefficienti prendono in considerazione le caratteristiche dei singoli vani, altri dell'immobile per intero. Nei paragrafi che seguono pertanto, verranno distinte e descritte le due categorie di coefficienti.
I primi che prendiamo in considerazione sono i coefficienti globali, ossia quelli che si riferiscono all'intero immobile:
Contribuisce alla valutazione millesimale dell'abitazione in relazione alla posizione altimetrica. Il tecnico dovrà tenere conto anche dei piani seminterrati e partendo da questi procedere fino all'ultimo, attribuendo a ciascun piano un coefficiente. Si dovrà prendere in considerazione inoltre se nel fabbricato è installato o meno un ascensore: in tal caso, i coefficienti correttivi sono crescenti dal piano terra fino al piano più alto, mentre in caso di assenza dello stesso, i coefficienti decrescono.
È attribuito in relazione alla destinazione d'uso dell'immobile e rappresenta il rapporto, in base ai valori di mercato, tra le diverse tipologie di immobili esistenti nel complesso condominiale, partendo convenzionalmente da quello delle abitazioni, riconoscendo valore maggiore ai locali commerciali e valore più contenuti agli appartamenti.
Va utilizzato solo eccezionalmente, in caso di anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di superficie di disimpegni, nonché differenze di criteri distributivi tali da determinare gradi diversi di funzionalità.
Permette di differenziare dagli altri gli appartamenti ubicati sotto il lastrico solare o quelli situati sopra l'androne e che a causa della loro posizione hanno un minor valore per la maggiore esposizione agli eventi atmosferici.
Definisce e quantifica i maggiori o minori apprezzamenti che derivano dall'esistenza di servitù ovvero dalla vicinanza ad elementi tecnici comuni che hanno diretta influenza sul valore degli immobili (caldaia del riscaldamento, vano ascensore). I coefficienti di riduzione per ogni singolo vano
La seconda categoria è quella dei coefficienti relativi al singolo vano:
Permette di valutare i vani e gli altri spazi dell'immobile in relazione alla loro maggiore o minore utilità. Si tiene conto di questo coefficiente solo nel caso in cui i singoli vani, pur facenti parte dello stesso appartamento, siano posizionati ad un piano diverso l'uno dall'altro. Nel caso, invece, in cui essi insistano tutti sullo stesso piano, se ne terrà conto solo nell'attribuzione dei coefficienti globali per ogni singolo immobile.
È il coefficiente che tiene conto dell'orientamento delle pareti esterne dei vari locali e quindi dei vantaggi e degli svantaggi che ne possono derivare. Nel caso in cui un vano abbia più pareti esterne alle quali corrisponda un diverso coefficiente, si calcola un valore medio. L'orientamento è un elemento che incide molto sul valore dell'immobile, perché per un'abitazione l'esposizione o meno ai raggi del sole condiziona notevolmente la vivibilità dell'alloggio, influenzando dunque anche la propensione all'acquisto dei potenziali interessati.
Quantifica i diversi benefici che derivano a un ambiente per effetto della sua posizione rispetto agli spazi esterni che circondano il condominio. Si prendono in considerazione gli affacci a seconda che essi diano sulla strada, sul cortile, su di un'area a verde, se godano o meno del panorama. È opportuno precisare che l'utilizzo di detto coefficiente presuppone una diversità notevole di affaccio tra un immobile e l'altro, come nel caso, ad esempio, di un appartamento con vista sul mare e quello immediatamente inferiore che ha la visuale ostruita da un palazzo. Se invece tutti gli appartamenti hanno la vista sul mare, è inutile utilizzare un coefficiente per diversificarli.
Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie. Si possono mettere in relazione la superficie illuminante (finestra, balcone, altro) con quella illuminata ed attribuire un coefficiente maggiore o minore a seconda del risultato della proporzione. Tale coefficiente è scarsamente utilizzato, perché negli edifici costruiti nel dopoguerra, la superficie illuminante di finestre e porte finestre dei vari locali è stabilita dai regolamenti comunali edilizi e di igiene. I coefficienti di riduzione in relazione alle aree scoperte
Per i balconi, le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione l'estensione di dette superfici, sia rispetto alla superficie dell'alloggio, sia rispetto al loro possibile grado di utilizzazione e di godimento. I balconi vengono considerati delle prospicienze accessorie della singola unità immobiliare e quindi vanno considerati nel calcolo della superficie; essendo, pero, il loro sfruttamento minore rispetto all'unità cui accedono, è principio generale che non vengano calcolati come superficie per intero, ma con una riduzione in proporzione all'uso, ed anche in relazione al loro affaccio sulla strada principale, su quelle laterali o sul cortile. Anche le terrazze a livello ed i lastrici solari di uso esclusivo vengono calcolati con dei coefficienti di riduzione che tengano conto del rapporto uso, superficie ed affaccio. In conclusione
La giurisprudenza ha infine ritenuto che, ai fini della redazione delle tabelle millesimali, per determinare il valore di ogni unità immobiliare occorre prendere in considerazione sia gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini in quando consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 1 luglio 2004, n. 12018). |
