La ripartizione delle spese del servizio di portierato

Le spese per l'attività svolta dal portiere, che è resa nei confronti di tutti i condomini, devono essere ripartite secondo il criterio indicato dall'art. 1123, comma 1, c.c., ossia in base ai millesimi di proprietà, senza che possa incidere su tale suddivisione la circostanza che più persone abitino o frequentino una stessa unità abitativa, ed indipendentemente dalle particolari circostanze correlate all'ubicazione dell'appartamento o al diverso grado di utilità che ciascuna unità può trarre in concreto dal servizio (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 30 maggio 1990, n. 5081; Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 1986, n. 962, la quale ha ritenuto che il giudice di merito avesse erroneamente sostituito al criterio di cui sopra il diverso criterio basato su una ritenuta maggiore utilizzazione del servizio da parte di alcuni condomini; Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 1981, n. 5751, segnatamente nell'ipotesi di servizio di portierato notturno; Cass. civ., sez. II, 18 dicembre 1978, n. 6073; Cass. civ., sez. II, 28 maggio 1973, n. 1585; Cass. civ., sez. II, 22 luglio 1968, n. 2622; Cass. civ., sez. II, 8 settembre 1966, n. 2353; Cass. civ., sez. II 9 dicembre 1950, n. 2694; nella giurisprudenza di merito, v. Trib. Bari 5 luglio 2012; Pret. Milano 9 giugno 1983).

Invero, il principio del diverso grado di utilità di un'unità immobiliare è del tutto estraneo alla ratio dell'obbligo posto a carico dei condomini, che si configura come un'obbligazione propter rem in riferimento anche all'uso potenziale che ciascuno fa (del bene o) del servizio comune; in altri termini, l'obbligo di contribuire a tali spese trova fondamento nel diritto dominicale e non nell'effettiva utilizzazione del servizio.

Analoga ripartizione per millesimi di proprietà dovrà essere effettuata per tutte le ulteriori spese collegate al servizio reso - ad esempio, oneri previdenziali e contributi assicurativi, straordinario, t.f.r. - oltre a tutte quelle relative alla manutenzione del locale concesso in uso quale alloggio - ad esempio, le utenze domestiche e la manutenzione dell'immobile e dei relativi impianti - trattandosi di spese attinenti ad un servizio, quello di portierato, svolto nell'interesse di tutti i condomini.

Trattandosi di disposizione derogabile, tuttavia, l'articolo in questione può essere soggetto di modifica da parte di una norma regolamentare contrattuale o di un accordo convenzionale di tutti i condomini che stabiliscano una differente ripartizione, per cui la delibera assembleare che, in difetto di totale accordo dei condomini, imponga per la ripartizione delle spese comuni di portierato criteri diversi da quelli contenuti dall'art. 1123 cit. è affetta da nullità assoluta e, come tale, non assoggettata ai termini indicati dall'art. 1137 c.c. per la relativa impugnazione (Cass. civ., sez. II, 5 ottobre 1983, n. 5793).

Resta inteso che le spese inerenti al servizio di portierato - come tutte le spese condominiali - vengono erogate e riscosse dall'amministratore anche se dimissionario poiché, in virtù della prorogatio - pure se tale istituto risulta oltremodo ridimensionato a seguito del novellato art. 1129, comma 8, c.c. - egli continua ad esercitare i poteri previsti dall'art. 1130 c.c. fino al momento in cui non sia stato sostituito da altro soggetto.

Resta inteso che, alla luce del nuovo orientamento giurisprudenziale (Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148), si dovrebbe escludere che ogni condomino sia responsabile solidalmente verso il portiere, dovendosi ripartire l'obbligazione dei comproprietari tra tutti i condomini, anche nei rapporti con il lavoratore, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c. (superando, comunque, quella remota pronuncia di merito, secondo la quale la corresponsione della retribuzione al portiere facesse carico al condominio, e non ai condomini non intervenuti al contratto di lavoro, v. Trib. Roma 10 febbraio 1961, laddove Cass. civ., sez. lav., 15 dicembre 1979, n. 6539, affermava, invece, la responsabilità solidale di tutti i condomini per il pagamento della retribuzione del portiere); analoga parziarietà dovrebbe sussistere in ordine all'obbligo per i contributi assicurativi relativi al rapporto di lavoro del portiere, trattandosi comunque di una spesa attinente ad un servizio svolto nell'interesse comune di tutti i condomini.

Per quanto concerne, poi, la prescrizione delle spese ordinarie del servizio di portierato, trattandosi di oneri con cadenza periodica, il relativo termine è quello breve di 5 anni previsto dall'art. 2948, n. 4), c.c. (Cass. civ., sez. II, 28 agosto 2002, n. 12596), che dovrebbe iniziare a decorrere dal momento dell'approvazione assembleare della ripartizione delle spese e non dall'esercizio di bilancio.

Infine, nei rapporti tra alienante e acquirente di un'unità immobiliare sita in uno stabile condominiale, si è avuto modo di puntualizzare (Trib. Napoli 28 dicembre 1991) che gli oneri di portierato - da adempiersi dai condomini in proporzione del valore della proprietà ai sensi dell'art. 1123 c.c. - sono obbligazioni reali, strettamente inerenti alla titolarità del diritto vantato sull'immobile, di cui seguono il trasferimento, gravando su ciascun successivo proprietario relativamente al periodo in cui è stato titolare, sicché l'attuale proprietario che ha pagato anche le spese di portierato maturate in epoca antecedente all'acquisto del bene, non essendoci tenuto in quanto trattasi di obbligazioni divisibili, ha eseguito un adempimento di terzi che lo legittima ex art. 1203, n. 3), c.c., a surrogarsi nei diritti del creditore e ad agire nei confronti dei precedenti danti causa (i rapporti nei confronti del condominio, in caso di vendita dell'unità immobiliare, sono invece regolati dal novellato art. 63, commi 4 e 5, disp. att. c.c.).

Per completezza, in ordine alle spese per la guardiania notturna, si è puntualizzato che tale servizio, se, da un lato, ha di mira l'incolumità personale degli inquilini, dall'altro, garantisce indubbiamente anche una difesa ulteriore e più ampia del patrimonio comune contro indebite introduzioni nel perimetro condominiale; pertanto, rispondendo essa non tanto all'interesse soggettivo di ciascun condomino, ma al diverso valore delle proprietà esclusive, il costo del servizio va necessariamente ragguagliato non ad un elemento personale, ma ad un elemento patrimoniale quale il valore della singola unità immobiliare (App. Napoli 28 dicembre 1998; v., altresì, Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 1981, n. 5751, ad avviso della quale le spese relative al servizio di portierato notturno vanno ripartite in proporzione al valore delle singole proprietà, ove risulti lo svolgimento del servizio nell'interesse di tutti i condomini e non vi siano diverse convenzioni).

Diversamente, la delibera che istituisca un servizio di vigilanza armata, per la tutela dell'incolumità dei partecipanti, esula dalle attribuzioni assembleari di cui all'art. 1135 c.c., essendo rivolta a perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni: essa, pertanto, non può operare nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti, nei confronti dei quali non può essere fatta valere per una ripartizione della relativa spesa a loro carico (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 1993, n. 4631).

Una questione di rilievo concerne l'imputazione delle spese di portierato anche a carico dei proprietari di unità immobiliari che abbiano un accesso autonomo dalla via pubblica e, quindi, non dall'androne comune nel quale sono situati i locali della portineria.

Dall'analisi della giurisprudenza esistente in materia, si può ritenere che, in considerazione del carattere di comune interesse da attribuirsi al servizio in questione (attività di custodia e vigilanza), i relativi oneri debbano essere sopportati anche dai proprietari di tali locali i quali, per esserne esclusi, devono dimostrare l'esistenza di circostanze, certe ed oggettive, che il medesimo servizio è svolto solamente nell'interesse dei proprietari degli appartamenti, con assenza di qualsivoglia utilità nei confronti dei locali esterni, ferma restando, comunque, la validità di qualsivoglia disposizione derogatoria sul punto contenuta nel regolamento contrattuale e, quindi, salvo che il contrario risulti da una convenzione vincolante per tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 21 agosto 2003 n. 12298; Cass. civ., sez. II, 29 aprile 1992, n. 5179: nella specie, si è confermata la decisione di merito che aveva escluso che i proprietari di negozi fossero tenuti a concorrere nelle spese relative ai servizi condominiali di giardinaggio, piscine e portineria cui non avevano accesso; in epoca remota, Cass. civ., sez. II, 22 luglio 1968, n. 2622, ha riconosciuto che si debba tener conto, nello stabilire la misura della contribuzione da parte di costoro, del minore interesse che gli stessi possono avere al servizio di cui sopra; tra le pronunce di merito, si segnala App. Milano 24 novembre 1981).

Pertanto, il principio di proporzionalità fra spese ed uso di cui al comma 2 dell'art. 1123 c.c. - secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne - comporta che, ove la possibilità dell'uso sia oggettivamente esclusa, con riguardo alla destinazione delle quote immobiliari di proprietà esclusiva per ragioni strutturali indipendenti dalla libera scelta del condomino, va escluso anche l'onere del condomino stesso di contribuire alle spese di gestione del relativo servizio.

L'ultima questione da esaminare, attinente alle spese concernenti il servizio di portierato, riguarda l'obbligo del conduttore, sancito dall'art. 9 della l. n. 392/1978, di pagare al locatore il 90% delle spese relative al servizio di portierato, salvo convenzione più favorevole all'inquilino (in rapporto proporzionale al servizio di vigilanza qualora il portiere sia addetto a più condominii, v. Pret. Roma 22 agosto 1982).

La ratio della norma va individuata nella circostanza che, tra le mansioni affidate al portiere, la maggior parte di esse tende a soddisfare soprattutto le esigenze di chi abita nello stabile condominiale, e ciò giustifica, quindi, che il locatore sopporti la residua quota del 10%, che potrebbe essere riferita al vantaggio tratto dagli ulteriori compiti svolti dal portiere, quali, ad esempio, la vigilanza e la custodia sulle parti comuni dell'edificio, considerando, infatti, che l'interesse del proprietario è quello di assicurarsi che le cose comuni, le cui spese per eventuali danni gravano su di lui, vengano utilizzate correttamente.

Visto che una gran parte delle spese del servizio di portierato gravano sul conduttore, ci si è interrogati se l'amministratore possa agire direttamente nei confronti dell'inquilino per il recupero dei relativi contributi condominiali.

Tuttavia, nei confronti del condominio, il conduttore, comunque, resta terzo estraneo, sicché l'amministratore deve richiedere il pagamento dei contributi sempre al condomino/proprietario, il quale vanta nei confronti del proprio inquilino, per disposizione dell'art. 9 citato, solo un diritto di recuperare quanto anticipato, conseguendone che l'amministratore non potrà mai invocare un'ingiunzione di pagamento nei confronti del conduttore; in termini generali, è ius receptum che, per il rimborso delle spese condominiali, l'amministratore debba rivolgersi esclusivamente ai condomini, e non già ai conduttori delle unità immobiliari comprese nell'edificio, a nulla rilevando la disciplina introdotta dagli artt. 9 e 10 della l. n. 392/1978, che attiene soltanto ai rapporti tra conduttori e condomini-locatori, non influenzando la circostanza che, per talune materie, il citato art. 10 preveda la partecipazione all'assemblea dei conduttori in luogo dei condomini (Cass.civ. sez. II, 13 gennaio 1995, n. 384, ad avviso della quale quest'ultima previsione non determina violazione dell'art. 3 Cost., sotto il profilo del differente trattamento dei condomini, secondo che essi utilizzino direttamente o abbiano dato in locazione l'appartamento di loro rispettiva proprietà).

Nella sede non contenziosa, il novellato art. 1130-bis c.c. consente allo stesso conduttore, in ogni tempo, di prendere visione dei documenti giustificatividella relativa spesa ed estrarne copia a proprie spese, direttamente dall'amministratore, ossia by-passando il locatore, e senza l'obbligo di rispettare il termine di due mesi contemplato dalla legge sul c.d. equo canone.

Nella sede conteziosa, qualora il locatore convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali versate per il servizio di portierato, il primo adempie al proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al secondo l'onere di dedurre specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all'uopo visione dei documenti giustificativi o ottenendone l'esibizione a norma degli artt. 210 ss. c.p.c. (Cass. civ., sez. III, 4 giugno 1998, n. 5485), oppure l'onere di evidenziare che il servizio sia stato prestato in maniera inadeguata.

Nei rapporti interni, si è affermato (Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2003, n. 1291) che il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall'art. 9 della l. n. 392/1978 si prescrive nel termine di due anni indicato dall'art. 6 della l. 22 dicembre 1973, n. 841, specificando (Cass. civ., sez. III, 10 febbraio 2003, n. 1953) che il termine di prescrizione degli oneri accessori a carico del conduttore decorre dalla data di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori e non da quella di approvazione del consuntivo.

Sempre riguardo al profilo interno del rapporto di locazione, in una fattispecie particolare, si è deciso che, tra gli obblighi, gravanti sul locatore ai sensi dell'art. 1575, n. 2), c.c., di mantenere l'appartamento locato in stato da servire all'uso convenuto, va annoverato l'obbligo, assunto per contratto, di assicurare il servizio di portierato (da cui nasce una responsabilità del locatore per fatto dell'ausiliario ex art. 1228 c.c.), giacché la nozione di «cosa locata» non può essere ristretta alla singola unità dell'edificio ma va estesa alle pertinenze, agli accessori ed ai servizi; tuttavia, è valido il patto che esonera il locatore dalla responsabilità per danni derivati da fatto del portinaio, poiché tale patto preventivo di esonero non contrasta con obblighi derivanti da norme di ordine pubblico (art. 1229, comma 2, c.c.), ossia con l'obbligo del portinaio di dispiegare la necessaria vigilanza e di opporsi efficacemente alla consumazione di azioni delittuose sancito dall'art. 113 del regolamento per l'esecuzione del Testo Unico delle leggi di pubblica sicurezza (e successive modifiche), né l'interpretazione che ne conserva la validità svuota di contenuto l'obbligo di assicurare il servizio di portierato, ponendosi così in contrasto con il principio di buona fede (Cass. civ., sez. III, 29 luglio 1975, n. 2938).

Del pari, il conduttore non è legittimato ad impugnare la delibera relativa alle spese di portierato, in quanto l'art. 10 della l. n. 392/1978 non gli attribuisce diritto di voto sulle stesse, ma solo di partecipazione all'assemblea (Trib. Cagliari 14 aprile 1992); invero, l'inquilino ha il diritto di intervenire, senza poter votare, sulle delibere relative alla modifica dei servizi comuni che non siano il riscaldamento ed il condizionamento d'aria, tra i quali rientra appunto il servizio di portierato.

Per completezza, va sottolineato che, nel caso di usufrutto di un'unità immobiliare di un edificio in condominio per gli affari riguardanti l'ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle parti comuni, l'interesse ed il diritto di voto spettano all'usufruttuario, ex art. 67, comma 6, disp. att. c.c. - norma sostanzialmente invariata anche a seguito della l. n. 220/2012 - onde va esclusa la legittimazione attiva del nudo proprietario nella controversia relativa alla ripartizione delle spese di portierato (Trib. Napoli 10 dicembre 1979).

Ditta, Brevi note sulla partecipazione dei proprietari dei negozi alle spese condominiali, in Riv. giur. edil., 2004, I, 494;

Ferrone, Rapporto di portierato con ente pubblico e relativi oneri: inapplicabilità dell'art. 9 della legge 392/78, in Rass. equo canone, 1984, 100;

Berruti, Sull'obbligo del conduttore per le spese di portierato negli stabili locati dagli enti pubblici, in Rass. equo canone, 1984, 102.