Il conduttore non può ridursi il canone in presenza di vizi dell'immobile

È possibile per il conduttore ridurre il canone mensile di locazione quanto il locatore è inadempiente al suo obbligo di provvedere all'eliminazione dei vizi dell'immobile?

Se, da un lato, l'art. 1575 c.c. pone in capo al locatore l'obbligo primario di mantenere l'immobile in stato da servire all'uso per il quale è stato locato, dall'altro, sussiste il dovere del conduttore di versare il corrispettivo della locazione, soprattutto quando i vizi da lui lamentati non sono tali da diminuire in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito.

Per vizi della cosa locata, rilevanti ai sensi dell'art. 1578 c.c. devono intendersi quelle tipologie di vizi che incidono sulla struttura materiale della cosa, tali da alterarne l'integrità ed impedirne notevolmente il godimento, secondo la destinazione contrattuale, anche se si tratti di vizi eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto

Lo stesso art. 1578 c.c. è nel contempo estremamente chiaro nel disporre che, in presenza di vizi che «diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità del bene locato a servire all'uso pattuito», il conduttore ha il diritto di richiedere, in alternativa alla risoluzione del contratto, la riduzione del corrispettivo, proponendo però apposita domanda al giudice, senza invece pretendere di farsi giustizia da sé.

Concedendo al conduttore il «diritto di richiedere», la legge implicitamente esclude la possibilità di autoridurre il canone nell'attesa dell'accertamento da parte del giudice sulla fondatezza della sua domanda.

Anche i giudici di legittimità hanno avuto modo di affermare che la sospensione totale o parziale del pagamento dei canoni si considera legittima unicamente nell'ipotesi in cui venga integralmente a mancare la controprestazione da parte del locatore, cioè nel solo caso in cui i vizi della cosa locata comportino un impedimento totale al godimento del bene locato da parte del conduttore (Cass. civ., sez. III, 27 settembre 2016, n. 18987).