La cessione o sublocazione della locazione in corso di rapporto

Affrontiamo il problema relativo alla cessione o sublocazione del contratto di locazione dell'immobile nel caso di trasferimento, assoluto nella cessione o temporale nell'affitto, dell'azienda.

Sul punto vale, preliminarmente, ricordare la definizione del concetto di azienda come dato dall'art. 2555 c.c..

Vale, altrettanto, la pena di ricordare che l'azienda, per essere tale nell'ambito della cessione, non deve essere considerata e, quindi, trasferita, nella sua totalità o, meglio, nel complesso di tutti i beni che la compongono. E' sufficiente, per il rispetto dell'oggetto del trasferimento, che quanto viene ceduto rappresenti un residuo di organizzazione il che ne dimostri l‘attitudine all'esercizio dell'impresa (Trib. Roma 13 gennaio 2016; Cass. civ., sez. I, 9 ottobre 2009, n. 21481).

E' altrettanto vero che, ai sensi dell'art. 2558 c.c. e salva diversa pattuizione, l'acquirente subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda che, tuttavia, non abbiano carattere personale.

L'art. 36 l. n. 392/1978, inoltre, dà una disciplina specifica della cessione/subaffitto della locazione, nell'ambito della cessione d'azienda. Si tratta di una forte deroga alle normali disposizioni in tema di cessione del contratto di cui agli artt. 1406 ss. c.c.. In particolare, nella cessione locativa, è derogato il principio del consenso previsto dall'art. 1594 c.c.

Nel caso non viene stabilito il trapasso nel rapporto, tout court. Si prevede, infatti, una facoltà, che viene puntualmente espressa nella citata norma di cui al citato art. 36, con la specifica che il conduttore può trasferire. Ciò costituisce, pertanto, un suo potere discrezionale.

Altro aspetto da considerare nell'ambito del trasferimento di azienda è la previsione di cui all'art. 2560 c.c. Lo stesso prevede che l'acquirente risponde dei debiti dell'azienda se essi risultano dai libri contabili obbligatori. Si tratta nel caso di quelli previsti dall'art. 2214 c.c. pertanto del libro giornale, degli inventari nonché delle scritture contabili richieste dalla natura e dalle dimensioni dell'impresa. Circa tale disposizione la giurisprudenza è chiara: l'iscrizione nei libri obbligatori è elemento costitutivo della responsabilità dell'acquirente. Non vale, quindi, sostenere che l'acquirente era a conoscenza aliunde del debito (Cass. civ., sez. III, 10 novembre 2010, n. 22831; Cass. civ., sez. III, 3 dicembre 2009, n. 25403; Cass. civ., sez. I, 9 ottobre 2009, n. 21481). Non solo, pertanto, non è ammessa una conoscenza che non derivi in via esclusiva dalla regolare tenuta dei libri obbligatori ex art. 2214 c.c., ma è altresì esclusa una estensione nel concetto dei medesimi. È stato affermato, infatti, che, essendo l'art. 2214 c.c. norma eccezionale, non trova applicazione analogica. Ciò, quindi, esclude i libri e registri, Iva dalla indicata ipotesi (App. Bologna, sez. III, 18 aprile 2016; Cass. civ., sez. II, 3 marzo 1994, n. 2108).

Fatte queste premesse possiamo affrontare il problema di cui al presente intervento. Come avevamo anticipato, secondo orientamento risalente, l'art. 36 l. n. 392/1978 non produce l'automatica cessione della locazione nel caso in cui venga ceduta o affittata la azienda esercitata nell'immobile oggetto di contratto. Il trasferimento di quest'ultimo, infatti, prevede la conclusione di apposito negozio di sublocazione o cessione. Fin qui niente di nuovo e ancor di più principio assolutamente condivisibile.

Più recentemente (Cass. civ., sez. III, 16 maggio 2017, n. 12016) secondo opinione già espressa da altra precedente decisione (Cass. civ., sez. III, 2 marzo 1988, n. 7686), il principio è stato ulteriormente perfezionato. Si è, infatti, affermata la previsione di presunzione dell'intervenuta cessione/sublocazione salva prova contraria. Se ne desume, quindi, che nel silenzio delle parti e dopo aver confermato che il trapasso doveva essere conseguenza di apposito negozio, la modifica interviene ed è considerata in via di mera presunzione. Tale ragionamento è sostenuto, sulla base di interpretazione analogica, rispetto al comma 3 dell'art. 2558 c.c.. Nello stesso, infatti, si estendono automaticamente le disposizioni di cui ai due precedenti commi anche all'affitto ed all'usufrutto.

In precedenza, al contrario, e salvo l'arresto del 2008 citato, si era consolidata solo la prima parte del deciso in ordine al non automatico trasferimento della locazione e della necessità di apposito accordo per raggiungere quel risultato (Cass. civ., sez. III, 2 luglio 2010, n. 15700; Cass. civ., sez. III, 1 dicembre 2009, n. 25279; Cass. civ., sez. III, 3 aprile 2003, n. 5137).

L'evoluzione giurisprudenziale sull'argomento che stiamo trattando, non convince sotto il profilo della presunzione della cessione o sublocazione. Vari sono gli argomenti a contrario.

Innanzitutto, lo stesso art. 2558 c.c. il quale, nel prevedere il subentro dell'acquirente nei contratti dell'azienda acquisita, fa espressa esclusione per i rapporti di tipo personale. Potremo, quindi, dire di quelli fondati sull' intuitus personae. E' evidente che la locazione rientra tra questi ultimi. Ciò è inequivocabilmente desunto, a parte ogni altra considerazione, dalla facoltà del locatore, una volta avuta comunicazione a mezzo raccomandata ex art. 36 l. n. 392/1978 della cessione o sublocazione, di opporsi per gravi motivi. I gravi motivi, infatti, che legittimano l'opposizione del locatore e che impediscono, quindi, la cessione del contratto nei confronti del nuovo conduttore, debbono riguardare ragioni di ordine economico o morale riferite alla persona del cessionario/nuovo conduttore ed attinenti alla sua affidabilità e posizione economica (Trib. Milano 29 settembre 1988; Cass. civ., sez. III, 19 agosto 1989, n. 3730; Cass. civ., sez. III, 7 marzo 1991, n. 2386).

Una cosa, infatti, sono i rapporti necessari e strettamente riferiti all'azienda (forniture di merci, utenze, v. Trib. Roma 10 gennaio 2015), cose diverse sono, al contrario, quelli non così strettamente collegati o contenuti nell'impresa. Si pensi, per esempio, ad un contratto d'opera concluso con un artigiano (Trib. Roma 17 marzo 2004) che non viene considerato come rapporto inerente l'azienda. Anche la locazione dovrebbe avere tale specifico aspetto di rapporto interpersonale tale da escluderla dall'automatico trasferimento.

Va ulteriormente valorizzato, inoltre, lo stesso dettato normativo. L'art. 36 l. n. 392/1978, come già detto, prevede una potestà per il trasferimento laddove specificatamente e come già rilevato, si esprime con l'ipotesi che la locazione può essere trasferita.

Soccorre, inoltre, anche altra considerazione circa la non condivisione della presunzione di cessione/subaffitto. Nel caso di cessione della locazione, infatti, il rapporto viene trasferito nella sua unitarietà, non in base al combinato disposto di cui agli artt. 2558 e 2560 c.c., ma - si ripete - a seguito di quanto previsto dall'art. 36 l. n. 392/1978 (Cass. civ., sez. III, 16 maggio 2013, n. 11967).

Ne consegue che tutte le obbligazioni inerenti il contratto vengono trasferite. Quindi, attesa la unitarietà del trasferimento, anche quelle non adempiute indipendentemente dalla registrazione delle stesse sui registri obbligatori. Pertanto nel caso che ci occupa di cessione della locazione il locatore potrà agire, con lo sfratto per morosità, anche per canoni pregressi al trasferimento che non siano stati pagati. L'azione sarà proponibile direttamente contro il cessionario tenuto, come detto, a quei pagamenti ed a subire, quindi, lo sfratto e l'ingiunzione di pagamento nei suoi confronti (Cass. civ., sez. III, 21 marzo 2008, n. 7686).

Un'ulteriore considerazione sul punto relativo alla non condivisibilità della presunzione di cessione o subaffitto. L'art. 36, infatti, non fissa una consequenzialità obbligatoria tra le due ipotesi di trasferimento dell'azienda (Cass. civ., sez. III, 16 maggio 2013, n. 11967). Infatti, la cessione della stessa non è collegata alla cessione del contratto né l'affitto è collegato al subaffitto. In pratica, il conduttore, è libero di cedere o affittare l'azienda e scegliere, qualora intenda trasferire anche l'immobile, quale delle due fattispecie, tra la cessione e il subaffitto adottare. Pertanto ne consegue l'impossibilità, in mancanza di una precisa indicazione del negozio scelto (cessione o subaffitto), di determinare quale sia la natura del negozio di trasferimento.

Secondo quanto esposto in ordine alla situazione che vede la modifica di parte locatrice in corso di rapporto, dobbiamo considerare la norma generale in tema di sublocazione o cessione del contratto come prevista dall'art. 1594 c.c. La stessa ammette in via normale la sublocazione del bene oggetto di rapporto ma non la cessione che è subordinata al consenso del locatore. La norma, nella prassi, trova scarsa applicazione atteso che, abitualmente, nei contratti viene manifestato il divieto di trasferimento del rapporto. Probabilmente per tale motivo al fine di tutelare l'integrità delle aziende e la posizione del conduttore da sempre considerato parte debole del rapporto, la legge speciale sulle locazioni n. 392/1978 ha inserito la disciplina di cui al più volte citato art. 36. Lo stesso considera due distinte ipotesi: la cessione dell'azienda o il suo affitto.

A tali ipotesi sono collegate le possibilità di cedere o sublocare l'immobile. Ne consegue che il locatore deve, sostanzialmente, subire la modifica del suo originario interlocutore da lui scelto. Pertanto, tale aspetto, è stato contemperato lasciando al locatore medesimo due chance:

• la prima relativa alla possibilità di opporsi alla cessione qualora si possano contestare, al cessionario, i c.d. gravi motivi. Si tratta, come abbiamo delineato in corso di trattazione, di aspetti inerenti sostanzialmente alla moralità ed affidabilità del conduttore introdotto;
• l'altro aspetto che ha un forte contenuto nell'ambito dei rapporti, è quello per cui il locatore cedente, salvo non sia stato sollevato dall'obbligo, rimane tenuto all'adempimento di quanto deriva dalla locazione e, particolarmente, per il pagamento dei canoni che il cedente non avesse corrisposto. Nel caso siamo nell'ambito del c.d. beneficium ordinis e non di quello excussionis. Pertanto l'originario locatore potrà procedere nei confronti dell'originario conduttore/cedente con la sola messa in mora del conduttore cessionario e senza necessità di escutere preventivamente costui.

Considerata, inoltre, la unitarietà del rapporto che viene trasmesso, varrà anche l'ipotesi contraria. Pertanto il locatore originario potrà agire direttamente nei confronti del conduttore intervenuto per debiti ed obblighi precedenti alla cessione.

Ovviamente, tali considerazioni, hanno a valere per l'ipotesi di cessione del contratto di locazione.

Nel caso, invece, di sublocazione la stessa non è rapporto che intervenga con l'originario locatore il quale, pertanto, avrà sempre e solo azione nei confronti dell'originario conduttore estendendosi l'eventuale titolo giudiziario, ex art. 1595, comma 3,c.c., anche nei confronti del subconduttore.

Sul punto va ricordato che la cessione del contratto o la sublocazione non sono automaticamente legate a cessione o subaffitto della locazione. Il cedente o affittante, infatti, è libero di scegliere l'uno o l'altro dei trasferimenti della locazione con le relative conseguenze che abbiamo visto in termini di legittimazione dell'originario locatore per le relative azioni di adempimento. Ulteriore motivo quest'ultimo, in relazione alle osservazioni formulate al precedente punto 3 per non poter considerare la cessione o il subaffitto in via di presunzione delle stesse, in mancanza di specifico negozio.

G. Gabrielli, F. Padovini, La locazione degli immobili urbani, Padova, 2005, 669;

F. Lazzaro, R. Preden, Le locazioni ad uso non abitativo, Giuffrè, 2010, 1206;

V. Cuffaro, F. Padovini, Codice commentato degli immobili urbani, Torino, 2017, 256.