Finalità e contenuti dell'ordine del giorno dell'assemblea

Alla luce delle modifiche apportate dalla l. n. 220/2012, il contenuto precettivo del nuovo terzo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. si presenta più dettagliato, in quanto attualmente si prescrive che l'avviso di convocazione deve contenere la «specifica indicazione dell'ordine del giorno, oltre che «l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione».

Invero, il vecchio testo prevedeva soltanto che «l'avviso deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza», mentre rimane invariato il comma 3 dell'art. 1105 c.c. - contemplato per la comunione, ma applicabile anche al condominio negli edifici in forza del rinvio di cui all'art. 1139 c.c. - secondo cui «per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione».

(la prassi ha, talvolta, registrato che, con l'avviso di convocazione, si invia anche una bozza del verbale della futura assemblea).

Dunque, l'avviso di convocazione, sotto il profilo contenutistico, deve indicare - oltre il luogo e l'orario della riunione - con precisione l'argomento o gli argomenti che saranno trattati e decisi nell'assemblea: quest'ultima disposizione soddisfa una legittima pretesa dei partecipanti al condominio, ossia di conoscere, con un certo preavviso, gli argomenti che saranno discussi nella riunione al fine di poter votare consapevolmente se intendono presenziare alla stessa oppure al fine di poter dare direttive specifiche a chi li rappresenterà se desiderano essere assenti (Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2010, n. 21449).

Resta inteso (Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10865) che la delibera assembleare che abbia ad oggetto un contenuto generico e programmatico - come, nella specie, la ricognizione del riparto dei poteri tra singoli condomini, amministratore ed assemblea - non necessita, ai fini della sua validità, che il relativo argomento sia tra quelli posti all'ordine del giorno nell'avviso di convocazione, trattandosi di contenuti non suscettibili di preventiva specifica informativa ai condomini e, comunque, costituenti possibile sviluppo della discussione e dell'esame di ogni altro punto all'ordine del giorno.

L'ordine del giorno deve, quindi, contenere un'indicazione sufficientemente articolata delle materie da trattare, per dar modo ai soggetti interessati non solo di decidere in anticipo se intervenire o meno alla riunione, ma anche per evitare che gli assenti si trovino, per così dire, spiazzati di fronte a deliberazioni prese su argomenti che, proprio perché non indicati all'ordine del giorno, non avrebbero giustamente essere discussi né votati (quasi scontata la precisazione di Trib. Parma 9 dicembre 1991, secondo cui, se nell'ordine del giorno di convocazione dell'assemblea, è indicata la «discussione» di un argomento, i condomini sono validamente chiamati, non solo a discutere, ma anche a deliberare su tale argomento).

I temi da trattare, quindi, vanno indicati con chiarezza, pur se sommariamente, e con impliciti richiami ai problemi connessi, bastando che il soggetto interessato sia messo in condizione di desumere dall'avviso ricevuto quale “oggetto” della discussione sarà trattato in sede assembleare, in ordine al quale è sufficiente un succinto e schematico richiamo purché esauriente e comprensibile; l'indicazione degli argomenti da trattare può, quindi, avvenire in forma sintetica ed abbreviata, ancorché implicita, attraverso il riferimento a categorie logiche e deduttive oppure a nozioni pratiche ed operative, sempre che, attraverso la lettura dell'ordine del giorno, il condomino possa essere a conoscenza della reale portata delle materie da trattare e delle implicazioni delle eventuali statuizioni.

Ne consegue che l'oggetto di una deliberazione possa essere ricompreso nell'indicazione di un oggetto più ampio o, attraverso una valutazione consequenziale, possa essere connesso all'oggetto espressamente indicato.

Se è ben vero che, ai fini della validità delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, è necessario che, nell'avviso di convocazione, sia contenuto un ordine del giorno recante la specifica elencazione degli argomenti da trattare nell'indetta adunanza, deve ritenersi, però, che la specificità dell'ordine del giorno non postula un'indicazione analitica e minuziosa di ogni singolo aspetto delle materie dedotte in discussione, e deve essere ravvisata sussistente tutte le volte che il contenuto dell'avviso di convocazione sia tale da mettere i condomini in condizione di comprendere i termini essenziali dell'indetto dibattito, sì da poter decidere in anticipo se intervenire, direttamente o indirettamente, alla convocata riunione, essendo, nel primo caso, preparati ad affrontare le proposte tematiche e, nel secondo caso, in grado di dare le eventuali istruzioni all'eventuale delegato (Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 1997, n. 1511).

Ne deriva che, nell'avviso di convocazione, non deve essere prefigurato il risultato dell'esame del punto da parte dell'assemblea, della discussione conseguente e dello sviluppo di questa (Cass. civ., sez. II, 10 giugno 2014, n. 13047; Cass. civ., sez. II, 10 ottobre 2007, n. 21298: nella specie, si era confermato l'assunto del giudice di merito secondo cui la formula «presentazione degli elaborati» relativi al progetto di risanamento e ristrutturazione del condominio non potesse che comprendere anche il riferimento alla decisione circa l'approvazione o meno degli stessi).

Pertanto, deve ritenersi compresa nell'ordine del giorno dell'assemblea convocata per l'approvazione dei lavori di sostituzione dell'impianto di riscaldamento, la decisione di accertare previamente l'indispensabilità o meno dell'esecuzione dei lavori, l'idoneità di quelli preventivati nonché la congruità dei relativi costi, incaricando all'uopo un esperto di redigere un parere tecnico su tali questioni (Cass. civ., sez. II, 25 novembre 1993, n. 11677).

Nello stesso senso, ove secondo l'ordine del giorno l'assemblea sia chiamata a deliberare sullo stanziamento di un fondo per spese relative a lavori di manutenzione del fabbricato condominiale, si è ritenuto (Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 1975, n. 3463) che l'assemblea dei condomini possa approvare uno stanziamento a titolo fondo per spese impreviste e straordinarie, giacché queste rispondono all'esigenza della gestione condominiale e rientrano nel più ampio àmbito oggettivo delle spese occorrenti per il godimento e la conservazione delle parti comuni dell'edificio, di guisa che la voce di spesa, così precisata, non esorbitava i limiti delle attribuzioni dell'amministratore ed il decisum assembleare si poneva in rapporto di meno a più rispetto all'argomento iscritto nell'ordine del giorno, mentre, diversamente opinando, si attuerebbe un'ingiustificata compressione dei poteri dell'assemblea, la quale rimarrebbe priva di qualsiasi pur angusta autonomia e dovrebbe esaurire il compito istituzionale riconosciutogli dall'ordinamento con l'approvazione o con la reiezione dell'argomento enunciato nella comunicazione di convocazione dell'assemblea stessa, senza alcun margine di possibilità di discussione, avente lo scopo di precisare, chiarire e persino limitare la portata della questione in ordine alla quale deve adottarsi la deliberazione.

Peraltro, la sufficienza, o l'insufficienza, delle indicazioni poste all'ordine del giorno va valutata considerando anche che le stesse sono destinate a soggetti che sono o si presume che siano a conoscenza delle principali questioni sollevate nel condominio, per cui può succedere che un argomento potrebbe apparire a prima vista non specifico mentre costituisca un problema ormai noto al condominio (Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 2006, n. 63, la quale ha ritenuto che l'eventuale genericità dell'avviso non comportasse l'invalidità della relativa deliberazione in quanto risultava che il condomino era sufficientemente informato, sia pure aliunde, dell'argomento che avrebbe costituito oggetto della riunione; Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 1967, n. 89, nell'ipotesi in cui il regolamento condominiale stabiliva la corresponsione di un compenso all'amministratore, ha considerato che la determinazione di questo costituisse un argomento strettamente connesso alla nomina dell'amministratore medesimo, con la conseguenza che non era necessaria una sua espressa indicazione nell'avviso di convocazione).

Alla fine dell'elenco degli argomenti da trattare nella riunione condominiale, compare, per un uso corrente nella prassi, la dicitura «varie ed eventuali», ma è incerto l'esatto contenuto che possa avere tale incombente assembleare.

Di solito, tale «voce» comprende comunicazioni da parte dell'amministratore o dei condomini, comunque a puro titolo informativo (senza l'impegno di spesa, salvo trattarsi di minimi esborsi), o suggerimenti e raccomandazioni all'amministratore (per agevolarlo in una più corretta gestione condominiale), o richieste di chiarimenti allo stesso (per avere delucidazioni su talune condotte o prassi), o richieste di inserire una data questione all'ordine del giorno della successiva assemblea (o aggiornare una tematica discussa all'esito di incarichi esplorativi o alla raccolta di alcuni preventivi), oppure argomenti di secondaria importanza e di minimo rilievo pratico, tali da non necessitare una specifica menzione nell'ordine del giorno e di essere oggetto di una deliberazione assembleare (sulla legittimazione ad impugnare del condomino delegante, Trib. Napoli 28 novembre 2000, in una fattispecie di annullamento di deliberazione assembleare nella parte in cui, con riferimento al capo «varie ed eventuali» previsto dall'ordine del giorno, approvava la costituzione di un fondo speciale finalizzato a fronteggiare spese condominiali urgenti; Trib. Torino 30 novembre 1988).

In una fattispecie relativa all'esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata dell'edificio condominiale, si è affermato che, ai fini della validità della deliberazione dell'assemblea sul punto, è necessario che il relativo argomento sia stato specificatamente inserito nell'avviso di convocazione dell'assemblea, in quanto riguardante la materia dell'amministrazione straordinaria del bene comune, non potendo considerarsi ricompreso nella dizione «varie» (Cass. civ., sez. II, 28 giugno 1986, n. 4316; tra le pronunce di merito, si segnala App. Genova, 20 febbraio 1988, la quale ha escluso che la voce «varie ed eventuali» fosse sufficiente a legittimare la decisione di stipulare un contratto di assicurazione contro gli incendi).

Resta inteso che, se a seguito dell'informazione e della relativa discussione sul punto, emerga la necessità di adottare una decisione in merito a qualche argomento ritenuto particolarmente rilevante e bisognoso di una più approfondita valutazione, la relativa statuizione dovrà per forza essere rimandata ad una successiva riunione, nella quale sarà inserito tale argomento nell'ordine del giorno con una voce ad hoc (Trib. Bologna 21 giugno 2006, secondo cui la mancata previsione dell'ordine del giorno di un punto inerente ai presunti danni arrecati da alcuni condomini ai beni comuni ed alla proprietà esclusiva del condominio non può ex adverso ritenersi compresa sotto la generica voce «problematiche varie condominiali»; Trib. S. Maria Capua Vetere 7 febbraio 1984).

La giurisprudenza è, comunque, costante nel considerare l'omissione o incompletezza dell'ordine del giorno una causa di annullabilità - e non nullità - della deliberazione adottata, che pertanto doveva essere impugnata nel termine di decadenza di trenta giorni di cui all'art. 1137, comma 2, c.c. (tra le tante, Cass. civ., sez. II, 23 maggio 1992, n. 6212), ma non aveva alcun effetto se la totalità dei condomini partecipano alla riunione senza nulla obiettare.

Infatti - secondo l'impostazione tradizionale - la sanzione della nullità della deliberazione dell'assemblea condominiale presidiava esclusivamente l'esigenza che tutti i condomini fossero previamente informati della convocazione dell'assemblea, così da poter essere partecipi del procedimento di formazione della medesima deliberazione, per cui, salvaguardata tale esigenza, le lacune e le irregolarità del procedimento di convocazione e di informazione dei condomini, in esse compresa l'eventuale incompletezza dell'ordine del giorno, non potevano che dar luogo a deliberazioni contrarie alla legge, espressamente soggette, come tali, all'impugnazione per annullamento (Cass. civ., sez. II, 20 marzo 1993, n. 3302).

Alla stregua del nuovo discrimen individuato dalla magistratura di vertice tra deliberazioni nulle e annullabili - inaugurato da Cass. civ., sez. II, 5 gennaio 2000, n. 31, e avallato da Cass. civ., sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806, cui adde Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 2004, n. 143 - il vizio di incompletezza dell'ordine del giorno ancor più rientra nelle seconde, con la conseguenza che questa dovrà essere impugnata nel termine di trenta giorni, giusta il disposto dell'art. 1137 c.c., il che, d'altronde, ha trovato espressa conferma, a livello legislativo, nel novellato art. 66, comma 3, disp. att. c.c., il quale, in fondo, statuisce che «in caso di … incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'art. 1137” c.c.

Peraltro, si era anche affermato che, quando l'assemblea dei condomini procedesse alla trattazione di materia non indicata specificatamente nell'avviso di convocazione, la partecipazione alla discussione, senza sollevare eccezioni al riguardo, precludeva al condomino il diritto di impugnare la deliberazione adottata, in conseguenza dell'acquiescenza prestata con il proprio comportamento alla formale irregolarità della costituzione dell'assemblea (sull'inesistenza della legittimazione ad impugnare da parte del condomino dissenziente nel merito, che non aveva però eccepito tale irregolarità, v., altresì, Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2001, n. 5889; Cass. civ., sez. II, 24 agosto 1998, n. 8344).

Resta fermo, però, che l'accertamento della completezza o meno dell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, nonché della pertinenza della deliberazione dell'assemblea al tema in discussione indicato nell'ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione, è poi demandato all'apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se sufficientemente, adeguatamente e non contraddittoriamente motivato (ex multis, Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2004, n. 13763; Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2000, n. 3634; Cass. civ., sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526; Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 1997, n. 1511).

Detto in altre parole, costituisce giudizio di fatto, come tale sottratto al sindacato della Cassazione, a meno che riveli violazione dei canoni ermeneutici posti dalla legge oppure errori logici o giuridici, l'accertamento del contenuto di una deliberazione dell'assemblea condominiale, nonché l'interpretazione della volontà formata e manifestata dalla maggioranza dei condomini e l'accertamento, quindi, della pertinenza della deliberazione medesima al tema di discussione proposto con l'avviso di convocazione (Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14560: nella specie, si era confermata la sentenza impugnata, la quale aveva escluso che la deliberazione adottata dall'assemblea, che impegnava il condominio per l'esecuzione di opere definitive per un ammontare pari a oltre duecentoquarantasette milioni di lire, potesse oggettivamente riconnettersi ad un ordine del giorno che indicava come oggetto della discussione l'esecuzione di diverse e specifiche opere provvisionali urgenti, per un importo inferiore a dieci milioni di lire, o, in alternativa, di opere più rilevanti, ma per un importo di cinquantacinque milioni di lire).

Carrato, I requisiti «necessari» per l'avviso di convocazione, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 9, 35;

Bordolli, Assemblea di condominio e ordine del giorno incompleto, in Immob. & proprietà, 2007, 689;

Coppolino, Problemi relativi alla voce «varie ed eventuali» inserita nell'ordine del giorno dell'assemblea di condominio, in Arch. loc. e cond., 1986, 381;

De Tilla,Quali argomenti possono essere trattati dall'assemblea nella voce «varie», in Rass. loc. e cond., 2006, 400;

Fontana, «Varie ed eventuali»: una formula da abbandonare, in Vita notar., 1988, 620;

Scalettaris, Alcuni spunti di riflessione in tema di prassi nell'assemblea condominiale, in Arch. loc. e cond., 2013, 723;

Tiscornia, E' più importante la convocazione o l'ordine del giorno dell'assemblea?, in Arch. loc. e cond., 1991, 149.