La responsabilità dello stimatore per i danni cagionati all'aggiudicatario

L'esperto stimatore nominato dal giudice dell'esecuzione per la stima dei beni immobili pignorati è equiparabile al consulente tecnico di ufficio ed è, pertanto, soggetto al regime di responsabilità previsto dall'art. 64 c.p.c.

Il Ministero della Giustizia non risponde del fatto illecito commesso dal consulente tecnico di ufficio, in quanto a norma dell'art. 64 c.p.c. la responsabilità dei danni cagionati a terzi è esclusiva dell'ausiliare del giudice.

Nel corso di una vendita forzata con incanto una coppia di coniugi si aggiudica un immobile per il prezzo di stima di euro 232.429,57. Per saldare il prezzo dell'immobile nei sessanta giorni successivi all'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 576 c.p.c., vendono rapidamente una casa di loro proprietà, ad un prezzo vile, con un deprezzamento di euro 110.000,00 rispetto al valore di mercato.

Nelle more, su istanza dell'esecutata, il giudice dispone una nuova perizia dalla quale risulta che il valore dell'immobile era pari ad euro 814.321,31, nettamente superiore rispetto ad euro 232.429,57, importo che risultava dalla prima stima e che era stato determinato dal giudice nell'ordinanza di autorizzazione a vendita. In seguito alla revoca dell'aggiudicazione, i coniugi agiscono per il risarcimento dei danni contro l'esperto stimatore e contro il Ministero della Giustizia, quale responsabile in solido, atteso che per colpa del perito avevano venduto il proprio immobile con conseguenti danni per euro 200.000,00.

Il Tribunale di Roma accoglie la domanda contro l'esperto stimatore, condannato a pagare euro 110.000,00 oltre alle spese del giudizio, e rigetta la domanda contro il Ministero.

La sentenza di primo grado viene parzialmente riformata dalla Corte di Appello di Roma che, a causa del concorso di colpa dei coniugi, riduce la condanna da euro 110.00,00 ad euro 55.000. I giudici di appello condannano, inoltre, i coniugi al pagamento delle spese della consulenza tecnica che era stata espletata in primo grado.

Avverso la decisione della Corte di Appello di Roma sia l'esperto, sia i coniugi propongono ricorso per cassazione.

La Suprema Corte conferma la sentenza di appello, salvo riformarla però nella parte relativa alla condanna dei coniugi al pagamento della consulenza che, alla luce dell'esito della lite, è posta a carico di entrambe le parti in eguale misura.

La sentenza presenta importanti risvolti teorici e pratici.

E difatti i Giudici si pronunciano sulla questione se, nell'espropriazione forzata, lo stimatore svolga le stesse funzioni del consulente tecnico di ufficio (Cass. civ., 2 febbraio 2010, n. 2359, in Danno e resp., 2010, 1054, con nota di Bugatti, Tutela dell'acquirente tra responsabilità professionale e vendita giudiziaria,) ovvero se appartenga alla categoria residuale degli «altri ausiliari del giudice», contrapposta a quella degli ausiliari tipici e «nominati», quali il consulente tecnico o il custode (Cass. civ., 29 gennaio 2016, n. 1669; Cass. civ., 14 maggio 1997, n. 4243).

La soluzione non è di poco conto, atteso che se si qualifica li stimatore come un consulente occorre applicare le norme sulla astensione, sulla tenuta degli albi e sulla rotazione degli incarichi (sul punto però la prassi di molti tribunali è in senso diverso). Senza trascurare che il riconoscimento della responsabilità dello stimatore contrasta con altro orientamento della Cassazione secondo il quale la determinazione di un importo verosimilmente inferiore al valore di mercato non determina l'invalidità dell'ordinanza di vendita, in quanto non pregiudica l'esito della vendita e la realizzazione del giusto prezzo attraverso la gara tra più offerenti (Cass. civ., 10 febbraio 2015, n. 2474; Cass. civ., 31 marzo 2008, n. 8304; Cass. civ., 17 maggio 2005, n. 10334; Cass. civ., 6 ottobre 1998, n. 9908); né va trascurato che, alla luce delle riforme del 2015, l'art. 568 e l'art. 571 c.p.c. incentivano una vendita forzata «sottocosto», pur di pervenire alla definizione del processo esecutivo in tempi rapidi.

Si aggiunga che, in forza di altra granitica giurisprudenza, l'esperto non risponde dei danni che ha subito l'aggiudicatario quando le difformità tra il bene riportato nell'ordinanza di vendita e quello effettivamente acquistato siano imputabili ad una erronea perizia di stima (v., ex multis,Cass. civ., 29 gennaio 2016, n. 1669).

Innanzitutto La Suprema Corte statuisce che lo stimatore va parificato al consulente tecnico di ufficio, con conseguente applicazione delle relative norme come l'art. 64 c.p.c. in materia di responsabilità nei confronti dell'aggiudicatario. La decisione si colloca nell'alveo già tracciato da Cass. civ., 2 febbraio 2010, n. 2359, cit., la quale aveva affermato la responsabilità del perito incaricato dal giudice dell'esecuzione, per avere erroneamente indicato una misura degli immobili molto maggiore rispetto a quella reale.

La Suprema Corte, in secondo luogo, ha escluso possa sussistere un'eventuale responsabilità del Ministero della Giustizia per gli illeciti commessi dal consulente, in quanto l'art. 64 c.p.c. non prevede questa responsabilità solidale; e ciò indipendentemente dalla circostanza che il valore individuato dall'esperto non è affatto vincolante per il giudice dell'esecuzione.

In definitiva l'esperto, quale consulente tecnico, risponde direttamente ed in via esclusiva dei danni arrecati a terzi e non può beneficiare del regime di responsabilità previsto dalle norme sulla responsabilità dei magistrati, che sono contenute nella legge 13 aprile 1988 n. 117).

È di tutt'evidenza che, stando all'impostazione seguita dalla Suprema Corte con la sentenza che si annota, il riconoscimento della responsabilità dell'esperto nei confronti dell'aggiudicatario assume grande rilevanza anche per tutti gli altri accertamenti ed i numerosi e complessi compiti che l'esperto svolge a mente dell'art. 173-bis disp. att. c.p.c.: si pensi, ad esempio, al caso in cui lo stimatore fornisca informazioni non corrette sulla consistenza dell'immobile, sullo stato di possesso o sui costi per la sanatoria dell'immobile, alla mancata segnalazione di un diritto di prelazione, a vizi che non determinano un'ipotesi di aliud pro alio ma riducono il valore dell'immobile.

La decisione in esame deve pertanto apprezzarsi per aver chiarito un problema con significativi risvolti applicativi per le parti e gli altri soggetti (offerenti, aggiudicatari) che sono coinvolti nelle esecuzioni forzate immobiliari.