È la relazione di stima che deve indicare l'esistenza della condanna alla parziale demolizione dell'immobile

La vicenda. L'aggiudicatario di un immobile nell'ambito di una procedura di esecuzione immobiliare non versava il prezzo nel termine fissato, e, pertanto il giudice dell'esecuzione lo dichiarava decaduto dall'aggiudicazione e disponeva l'incameramento della cauzione versata.

Avverso tale provvedimento il destinatario proponeva allora opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell'art. 617 c.p.c., che veniva però rigettata dal tribunale.

L'ordinanza di vendita aveva ingannato l'aggiudicatario? Il soccombente ricorreva allora dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando violazione di legge «in relazione alla non conformità del bene aggiudicato rispetto a quanto indicato nell'ordinanza di vendita» e «in relazione alla aggiudicazione di aliud pro alio».

Il ricorrente nel dettaglio deduceva che nell'ordinanza di vendita e nella relativa pubblicità «non era stata espressamente indicata l'esistenza di una sentenza che condannava il debitore a demolire parte dell'immobile», sostenendo quindi che tale circostanza fosse del tutto ignota allo stesso aggiudicatario. Assumeva, di conseguenza, che ciò avrebbe comportato un vizio della vendita, ossia un aliud pro alio.

Nessuna irregolarità. La Suprema Corte disattende i motivi di ricorso, chiarendo che, come «incontestabilmente accertato in fatto dal giudice del merito», la situazione urbanistica dell'immobile era rappresentata nella relazione di stima, richiamata nella stessa ordinanza di vendita. In altre parole, la vendita doveva ritenersi regolarmente pubblicizzata.

La rilevanza della relazione di stima e del fascicolo processuale. La Cassazione afferma quindi il principio per cui «non tutte le circostanze rilevanti ai fini della precisa individuazione delle caratteristiche del bene offerto in vendita, così come l'esistenza di eventuali oneri o diritti di terzi inerenti allo stesso, e in generale le informazioni comunque rilevanti ai fini della determinazione del suo valore, devono essere dettagliatamente esposte nell'ordinanza di vendita e indicate nella relativa pubblicità, purché esse siano comunque ricavabili dall'esame della relazione di stima e dal fascicolo processuale, che è onere (e diritto) degli interessati all'acquisto consultare prima di avanzare le offerte».

Il ricorrente avrebbe quindi dovuto esaminare la relazione di stima e gli atti del processo, dai quali, nel caso di specie, emergeva l'esistenza di una sentenza civile di condanna alla parziale demolizione dell'immobile oggetto di causa.

Nessun aliud pro alio. La Cassazione, infine, ricorda che si prospetta un'ipotesi di aliud pro alio «quando il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che, preso in considerazione dalla succitata ordinanza, abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto» (Cass. n. 4085/2005).

Nel caso di specie non sono state dedotte circostanze che avrebbero potuto portare a ritenere che l'immobile non fosse idoneo alla sua destinazione.

Sulla base di tali argomenti la Suprema Corte ha rigettato il ricorso.