La conoscibilità delle informazioni rilevanti per gli interessati all'acquisto in vendita forzata

L'esistenza di eventuali oneri o diritti di terzi inerenti all'immobile, e in generale le informazioni comunque rilevanti al fine della determinazione del suo valore, non devono essere dettagliatamente esposte nell'ordinanza di vendita e indicate nella relativa pubblicità, purché esse siano comunque ricavabili dall'esame della relazione di stima e del fascicolo processuale, che è onere (e diritto) degli interessati all'acquisto consultare prima di avanzare le offerte.

La vendita di aliud pro alio è configurabile esclusivamente quando il bene appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che, preso in considerazione dalla succitata ordinanza, abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto.

Il Tribunale di Roma ha rigettato l'opposizione agli atti esecutivi con la quale l'aggiudicatario aveva impugnato il provvedimento di decadenza dall'aggiudicazione ed il conseguente incameramento della cauzione, pari a 144.000 euro, per aver omesso il versamento del saldo prezzo.

L'opposizione era fondata sulla circostanza che nell'ordinanza di vendita e nella relativa pubblicità (commerciale e sui siti web dedicati) non era stata espressamente riportata l'esistenza di una sentenza che condannava il debitore a demolire parte dell'immobile pignorato, e dunque tale circostanza avrebbe dovuto ritenersi ignorata dall'aggiudicatario.
 Ciò avrebbe integrato un vizio della vendita, sussistendo un'ipotesi di aliud pro alio o quanto meno il rischio di evizione parziale.

Avverso la sentenza che ha deciso l'opposizione agli atti esecutivi, l'aggiudicatario ha proposto ricorso in Cassazione.

Con la sentenza in commento, la Cassazione ha delimitato l'estensione della categoria dell'aliud pro alio, intesa come mancanza di qualità essenziali alla funzione economico-sociale del bene. Niente affatto marginali sono, inoltre, le considerazioni sul contenuto necessario dell'ordinanza di vendita e degli elementi che debbono essere diffusi al pubblico per mezzo della pubblicità.

La Corte ha, da sempre, riconosciuto il ruolo fondamentale della pubblicità, quale strumento intrinsecamente diretto ad assicurare la migliore (e consapevole) informazione dei potenziali offerenti e, quindi, presupposto necessario perché la vendita forzata possa dirsi fruttuosa. Tanto che, per un verso, la giurisprudenza è ferma nel ritenere che la violazione dell'art. 490 c.p.c. si riverbera direttamente sulla stabilità della vendita forzata travolgendola (tra le più recenti cfr. Cass. 7 maggio 2015, n. 9255; Cass. 18 aprile 2011, n. 8864; Cass., 9 giugno 2010, n. 13824); dall'altro il legislatore del 2015 ha introdotto con l'art. 631 bis c.p.c., un'ipotesi di estinzione del processo esecutivo per omessa o irregolare pubblicità sul portale delle vendite pubbliche. Ed infatti, se la pubblicazione - per causa imputabile al creditore pignorante (o ad altro intervenuto munito di titolo) - non è stata effettuata tempestivamente, il giudice dichiara l'estinzione ex art. 630 c.p.c.; sempre che l'omissione (o la tardività) della pubblicità sia dovuta a cause riconducibili ai sistemi informatici del dominio giustizia e il disservizio sia attestato a norma dell'art. 161-quater, ult. comma, disp. att. c.p.c..

La Corte ha rigettato il ricorso, posto che la situazione urbanistica e l'esistenza di una sentenza civile di condanna alla parziale demolizione dell'immobile risultavano chiaramente dalla relazione di stima, richiamata nell'ordinanza di vendita, e una copia della sentenza era depositata agli atti del procedimento esecutivo.
 Tali circostanze sono sufficienti, per il Collegio, ad escludere la sussistenza di vizi della pubblicità.

Costituisce, dunque, preciso onere degli offerenti esaminare la relazione di stima e tutti gli altri atti del fascicolo: si tratta di strumenti indispensabili per la corretta valutazione delle caratteristiche del bene e, conseguentemente, della convenienza dell'acquisto. Viene così indirettamente ribadita anche dalla Cassazione la fondamentale funzione svolta dalla relazione tecnica nell'espropriazione forzata immobiliare.

Proprio per questa ragione, oggi la nomina dell'esperto costituisce un obbligo per l'ufficio esecutivo. Ed infatti la necessità della nomina consegue direttamente:

• dal nuovo art. 568 c.p.c., laddove stabilisce che il valore è determinato dal giudice alla luce degli elementi forniti dall'esperto e dalle parti;
• dall'art. 173 bis disp. att. sul contenuto complesso della relazione e sui compiti dell'esperto, ulteriormente ampliati dal legislatore del 2015 con i nn. 7, 8, e 9.

In particolare, l'esperto indica tutti i vincoli, anche non apparenti, che incidono direttamente sul valore del bene e specifica se l'immobile pignorato è conforme alle autorizzazioni o concessioni amministrative e se sussiste la dichiarazione di agibilità dello stesso. Per le costruzioni realizzate o modificate in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descrive analiticamente la tipologia degli abusi riscontrati, precisando se l'illecito sia stato sanato o potrà esserlo secondo la normativa di settore, precisando i costi e gli oneri per la sanatoria ovvero, in mancanza, quelli per l'eliminazione degli abusi.

Rimane da dire che la decisione impugnata si colloca correttamente nell'alveo dei precedenti in materia di aliud pro alio. Ed infatti, stando all'orientamento consolidato della Suprema Corte, l'acquirente riceve adeguata tutela in tutti i casi in cui il bene oggetto dell'ordinanza di vendita non coincide con quello oggetto dell'aggiudicazione; e che la medesima tutela è stata estesa anche:

• in caso di bene appartenente ad un genere diverso da quello indicato nell'ordinanza o privo delle qualità necessarie per assolvere la sua funzione economico-sociale;
• laddove risulti del tutto compromessa la destinazione del bene all'uso preso in considerazione nell'ordinanza di vendita quale elemento determinante per la formulazione dell'offerta di acquisto (Cass., 29 gennaio 2016, n. 1669; Cass. 2 aprile 2014, n. 7708; Cass. 25 febbraio 2005, n. 4085; Cass. 21 dicembre 1994, n. 11018).

La decisione va condivisa. In primo luogo perché non sono state dedotte circostanze che possano portare a ritenere che l'immobile fosse inidoneo alla sua destinazione: la sentenza emessa nei confronti del debitore comporta difatti la sola necessità di procedere ad una parziale demolizione e richiedere una concessione in sanatoria. Da ultimo perché, come correttamente rilevato dal Collegio, se la circostanza non fosse stata riportata nella relazione di stima, si sarebbe verificata al più una differenza quantitativa, ma non qualitativa rispetto al bene descritto nell'ordinanza di vendita.

Sulle specifiche questione oggetto della decisione rinvio alla giurisprudenza riportata nel testo. Per le modifiche apportate dal legislatore del 2015 al regime della relazione dell'esperto sia consentito rinviare a P. Farina, L'ennesima espropriazione immobiliare efficiente, in Riv. dir. proc., 2016, 131 ss.