Nullo il lease back in cui una parte si approfitta della situazione di dissesto dell’altra

Il contratto di sale and lease back, che di per sé configura un'operazione negoziale lecita, può essere dichiarato nullo, per violazione del patto commissorio ex art. 2744 c.c. se dalle circostanze del caso concreto risulti che l'acquirente abbia inteso approfittare della situazione di difficoltà economica del venditore.

Lo ha ribadito la Cassazione, con la sentenza n. 11449 del 10 maggio.

Il caso. Una società vendeva un immobile ad altra società, dopo aver stipulato un precedente contratto di leasing sul medesimo immobile. In seguito al fallimento della società venditrice, su domanda del curatore il Tribunale dichiarava la nullità dell'operazione negoziale, qualificata come sale and lease back, ritenendo che essa violasse il divieto di patto commissorio. La Corte d'Appello confermava la decisione di primo grado e la vicenda giungeva in Cassazione.

Il sale and lease back. La Cassazione ribadisce che il contratto di sale and lease back, pur configurando un'operazione negoziale lecita in astratto, viola il divieto di cui all'art. 2744 c.c. qualora, per le circostanze del caso concreto, l'operazione riveli una finalità in contrasto con esso.

Le difficoltà economiche del venditore e il divieto di patto commissorio. Indici dell'illiceità dello scopo perseguito dalle parti possono essere le difficoltà economiche dell'impresa venditrice, che giustificano il sospetto di un approfittamento della sua condizione di debolezza, nonché la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall'acquirente. Entrambe le circostanze risultano provate nel caso in esame: la società, pur essendo in bonis all'epoca della stipula del contratto, versava già in stato di dissesto economico (e lo stato di insolvenza era noto all'acquirente) e l'immobile risulta acquistato a un prezzo sproporzionato rispetto al valore.

Peraltro, conclude la S.C., la preesistenza di una situazione debitoria del venditore rispetto all'acquirente non rileva in quanto tale, ma solo come una manifestazione della situazione di difficoltà economica, quale indice rivelatore della finalità elusiva del divieto di patto commissorio perseguita dai contraenti.