Caratteristiche dei gravi difetti di costruzione idonei a legittimare l’azione extracontrattuale

Tra i gravi difetti di costruzione che a norma dell'

legittimano l'esercizio dell'azione extracontrattuale nei confronti dell'appaltatore rientrano solo i vizi influenti sulla staticità dell'edificio o si può annoverare anche qualsiasi alterazione conseguente ad una insufficiente realizzazione dell'opera anche se non riguardante parti essenziali della stessa?

La recente sentenza della Suprema Corte Cass civ. sez. II 11 giugno 2013, n. 14650, resa ha in materia di vizi di costruzione degli edifici ha affermato che i gravi difetti che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non possono essere circoscritti esclusivamente ai vizi che influiscono sulla staticità dell'edificio ma possono consistere in qualsiasi alterazione suscettibile di incidere sulla struttura e sulla funzionalità dell'edificio, limitandone il godimento in misura apprezzabile. (Ex multis Cass. civ., n. 84/2013 e Cass. civ.,n. 2238/2012).

Da segnalare che secondo altra giurisprudenza la garanzia di cui all'articolo 1669 c.c. è applicabile soltanto nel caso di difetti costruttivi così gravi da incidere sulle componenti essenziali dell'opera.

La Cassazione afferma diversamente anche la formazione anomala di mera condensa in un edificio, che provoca infiltrazioni di umidità, menomandone il godimento in misura apprezzabile, può obbligare il costruttore a risarcire il danno subito dall'acquirente dell'immobile.

E questo perche, l'incidenza negativa dei difetti di costruzione, accolti dall'art. 1669 c.c., può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell'opera che, pur non riguardano parti essenziali della stessa, bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duratura cui è destinata, incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile. Esempi sono costituiti dalle condutture di adduzione idrica, dai rivestimenti, dall'impianto di riscaldamento, dalla canna fumaria, ecc.

Rientrano dunque nella nozione di gravi difetti anche le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze di impermeabilizzazione e da idonea realizzazione degli infissi e dunque tutti quelli che senza chiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria previsti dall'articolo 31, lettera a), della l. 5 agosto 1978, n. 457 («Norme sull'edilizia residenziale») ossia con opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o con opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (vedasi sentenze Cass., n. 117/2003 e Cass., n. 1164/199).