Cessata attività nei locali ricevuti in locazione e relative problematiche

Una società cooperativa di lavoro e servizi ha cessato l'attività nei locali ricevuti in locazione, dove era stata stabilita la propria sede (tra l'altro con disdetta al proprietario dell'immobile il giorno stesso senza alcun preavviso e con posizioni debitorie). Dalla visura storica della CCIAA pertanto risulta inattiva. Avendo i tre soci, incluso il presidente, per loro ammissione, intenzione di non adempiere ad alcun trasferimento di sede per motivi economici, come si deve attivare la proprietà dei locali, al di là della diffida legale a provvedere, che comunque avrà esito negativo, così come qualsiasi ingiunzione?

Al fine di poter fornire un'adeguata risposta all'istanza occorrerebbe visionare il contratto di locazione sottoscritto tra le parti; in assenza di tale documento è comunque possibile sviluppare alcune considerazioni.

Innanzitutto, posto che tra le parti sia stato stipulato un contratto riconducibile agli art. 27 e seguenti della L. 27 luglio 1978, n. 392 (disposizioni che com'è noto non sono venute meno per effetto della riforma delle locazioni abitative introdotta dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431), nel silenzio delle pattuizioni contrattuali è da escludere che il recesso intimato senza alcun preavviso da parte del conduttore – cioè la società cooperativa – si possa considerare legittimo.

Il proprietario dell'immobile potrà, pertanto, agire affinchè sia riconosciuto il suo diritto alla percezione dei canoni dovuti nel periodo intercorrente tra la disdetta e il termine del contratto (oppure fino al giorno in cui cesserà il rapporto locatizio per effetto di regolare recesso giustificato da “gravi motivi” o da altre situazioni contemplate nel contratto).

Il tutto fatto salvo l'obbligo del conduttore di appianare le ulteriori “posizioni debitorie” (di cui si fa cenno nell'istanza).

Considerato comunque che nella fattispecie in esame il rapporto di locazione è stato interrotto prima della sua scadenza “naturale”, e che si presume che le eventuali azioni poste in essere dal locatore, avranno esito negativo, si ritiene di essere in presenza di una vera e propria risoluzione del contratto.

È quindi dovuta l'imposta di registro nella misura di 67 euro, da versarsi entro 30 giorni dalla data in cui si è verificato l'evento, cioè dalla data della disdetta comunicata dal conduttore.

Il pagamento potrà essere effettuato:

• attraverso il software RLI o RLI-web, con richiesta di addebito sul conto corrente;
• con il modello F24 “Elementi identificativi”, utilizzando il codice tributo 1503. In tal caso la risoluzione andrà comunicata all'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato il contratto presentando

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  entro il medesimo termine di 30 giorni

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  il modello RLI compilato.