Beneficio 'prima casa': valido se l'alienazione del vecchio immobile è sostituita da nuova costruzione

Il riferimento legislativo al riacquisto di un altro immobile da adibire alla propria abitazione principale si deve intendere in senso ampio, senza circoscrivere tale acquisto solamente di un fabbricato; può infatti essere esteso anche all'acquisto di un terreno, con la necessaria richiesta di un intervento edificatorio che integri il requisito della destinazione ad abitazione principale. Nella sentenza del 27 novembre 2015 n. 24253, i Giudici, rigettando il ricorso presentato dall'Agenzia delle Entrate, hanno esplorato i confini del beneficio fiscale prima casa, considerandolo meritevole di mantenimento nel caso di alienazione del precedente immobile con l'intenzione di edificare un edificio in un terreno di proprietà del contribuente.

La situazione in breve: un contribuente aveva venduto l'immobile acquistato fruendo del beneficio prima casa entro il quinquennio; l'Agenzia delle Entrate aveva contestato la decadenza dall'agevolazione, recuperando quindi a tassazione le imposte di registro, ipotecaria e catastale, non rilevando, secondo l'Ufficio, che il contribuente avesse appaltato, entro un anno dalla vendita, la costruzione di una nuova casa di abitazione su un terreno di sua proprietà. Secondo la Commissione Regionale sono equiparabili le ipotesi di chi acquista un terreno per edificare la propria prima casa e chi stipula un contratto di appalto per la sua edificazione su un terreno di sua proprietà.

Il ricorso dell'ente impositore è parso ai giudici del tutto infondato; richiamandosi all'art. 1, co. 4, nota II-bis della prima parte della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, i Giudici della Corte hanno affermato che le decadenze dalle agevolazioni tributarie per l'acquisto della prima casa non vengono applicate, laddove il contribuente proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire alla propria abitazione principale, entro però un anno dall'alienazione del precedente immobile. Per la Corte di Cassazione, il legislatore, con tale articolo, ha voluto “disciplinare una fattispecie del tutto diversa da quella dell'accesso alle agevolazioni, stabilendo non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un'eccezione alla regola della decadenza da tali benefici”.

La Corte ha anche sottolineato come rientri nella fattispecie di esonero dalla decadenza anche l'acquisto a titolo originario, per accessione al terreno di proprietà del contribuente, dell'immobile la realizzazione del quale sia stata affidata in appalto, “in quanto ciò che conta è solo che nel nuovo immobile si costituisca l'abitazione principale”. E non solo: la stessa Agenzia delle Entrate aveva dato un'interpretazione estensiva della norma nella Risoluzione del 16 marzo 2004, n. 44/E, nella quale si specificava come non si decada dal bonus fiscale prima casa laddove si acquisti un terreno sul quale il contribuente intenda costruire la propria abitazione principale, purché entro un anno dall'alienazione del precedente immobile agevolato.

Hanno aggiunto i Giudici che, per evitare la decadenza dal beneficio fiscale, “non è sufficiente procedere, entro un anno dalla vendita del primo immobile, all'acquisto del terreno, essendo anche richiesto che, entro quello stesso termine, il fabbricato costruito sul terreno acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico e quindi […] che quantomeno nell'edificio sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura”.

In conclusione il contribuente che entro un anno dall'alienazione del primo immobile per il quale aveva fruito dell'agevolazione prima casa voglia realizzare su un proprio terreno un fabbricato, “dando concreta attuazione al proposito di adibirvi effettivamente la propria abitazione principale” può mantenere il beneficio fiscale.