La società che acquista e rivende immobili può fruire del regime PEX

Sono il legale rappresentante di una Società destinataria di un avviso di accertamento (relativo al periodo di imposta 2008) con il quale l'Amministrazione Finanziaria ha disconosciuto il regime PEX per non avere la stessa svolto un'attività commerciale nei tre anni anteriori a quello di realizzo della plusvalenza disconosciuta. La Società, nella specie, negli anni a cui si riferisce l'Amministrazione Finanziaria, ha acquistato immobili che poi sono stati rivenduti ai fini di una successiva attività di ristrutturazione e/o di semplice rivendita. In specie, la Società nel 2006 ha acquistato un fabbricato, poi rivenduto nel 2007, mentre nel 2005 ha acquisto degli opifici rivenduti, poi nei primi mesi del 2007. Si chiede, pertanto, se il disconoscimento del regime PEX, da parte dell'Ufficio, sia corretto o meno.

Con riferimento al dettato normativo di cui all'art. 87, lett. d), TUIR, il legislatore ha previsto che non concorrono alla formazione del reddito imponibile nella misura del 95%, le plusvalenze relative ad azioni o quote in società partecipate che esercitino “un'impresa commerciale secondo la definizione di cui all'art. 55 TUIR”; prosegue l'art. 87 affermando che questo “requisito non sussiste (trattasi di una presunzione assoluta) relativamente alle partecipazioni in società il cui valore del patrimonio è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l'attività dell'impresa, dagli impianti e dai fabbricati utilizzati direttamente nell'esercizio dell'impresa”.

Il legislatore proprio con riferimento alle società immobiliari, ha voluto, infatti, escludere dall'applicazione del regime PEX quelle società il cui valore del patrimonio risulta prevalentemente costituito da beni immobili diversi da quelli da impiegare in un processo produttivo (interventi edilizi e, quindi, beni costituenti di fatto materia prima), o semplicemente da rivendere (beni merce) o direttamente utilizzati in una attività industriale.

In buona sostanza, così come danno atto le Circolari del MEF n. 36/E del 2004 e n. 7/E del 2013, gli immobili che precludono l'applicazione del regime PEX, con riferimento al disposto dell'art. 87, comma 1, lett. d), TUIR, sono gli immobili concessi in locazione o in godimento a terzi o, comunque, non utilizzati direttamente nell'esercizio dell'impresa.

Alla luce del citato disposto normativo si fa rilevare che, nel caso in esame, entrambe le attività svolte dalla Società in oggetto (quella che considera gli immobili acquistati beni da ristrutturare - beni materie prime e quella di mera rivendita degli immobili acquistati - beni merce) rientrano nel novero di quelle che consentono l'applicazione del regime PEX e ciò anche con riferimento a quanto specificamente previsto per le società immobiliari.

In particolare:

• le predette attività sono entrambe riconducibili al disposto di cui all'art. 55 del TUIR (richiamato dall'art. 87, comma primo, lettera d, del TUIR) , il quale dispone che “Per esercizio di imprese commerciali si intende l'esercizio per professione abituale, ancorchè non esclusiva, delle attività indicate nell'art. 2195 c.c.”, configurando le attività poste in essere dalla Società istante quelle di cui ai nn. 1) e 2) dell'art. 2195 c.c.;
• per la Società in esame i beni immobili acquistati non rappresentano “beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l'attività dell'impresa, dagli impianti e dai fabbricati utilizzati direttamente nell'esercizio dell'impresa” e, quindi, la Società non rientra nel novero dei soggetti “immobiliari” esclusi per presunzione assoluta di legge dal regime PEX.

Avuta considerazione di ciò, appare, incontrovertibile, quindi, che i due complessi immobiliari potevano assumere per la Società alternativamente una funzione di “bene materia prima” o di “bene merce” (a seconda delle convenienze e dinamiche di mercato) e, quindi, di beni a cui la normativa del TUIR, per la società che li possiede, riconosce la sussistenza del requisito della “commercialità” richiesto dall'art. 87, comma 1, lett. d) TUIR.

Ne consegue, pertanto, che il disconoscimento della PEX operato dall'Agenzia appaia illegittimo ed infondato.