"Prima casa": l'utilizzabilità diviene determinante per definire il beneficio

L'utilizzabilità di un ambiente contribuisce alla determinazione della superficie utile al beneficio prima casa: è il principio confermato dalla Corte di Cassazione, che con l'ordinanza pubblicata il 2 dicembre 2015, n. 24604, ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate; questa, aveva negato il beneficio prima casa ad una contribuente, in relazione all'acquisto di un immobile che era stato ritenuto essere di lusso. Secondo la CTR, che aveva accolto le ragioni della contribuente, il vano che faceva sforare la superficie complessiva dai 240 mq. previsti dalla norma – una soffitta – era esclusa dal computo degli ambienti da conteggiare, tenendo anche conto che a tal fine andava valutata la superficie “abitabile secondo le leggi ed i regolamenti vigenti”.

Secondo la Suprema Corte, la situazione dell'immobile, “qual'era al momento dell'ispezione, siccome pacifica tra le parti, avrebbe dovuto indurre il giudicante a fare applicazione dei differenti principi di diritto”. I Giudici hanno infatti evidenziato come, in tema di imposta di registro, si debba far riferimento alla nozione di superficie utile complessiva (art. 6, D.M. 2 agosto 1969): da esso si evince che è irrilevante il requisito dell'”abitabilità” dell'immobile, mentre si debba utilizzare come parametro quello di “utilizzabilità” degli ambienti, carattere idoneo per definire la caratteristica di lusso o meno di un immobile.

“Ne consegue – hanno definito i Giudici – che è legittima la revoca del beneficio ove, mediante un semplice intervento edilizio, possa computarsi nella superficie “utile” un vano deposito di un immobile (nella specie, in concreto non abitabile perché non conforme ai parametri aereo-illuminanti previsti dal regolamento edilizio) assumendo rilievo […] la marcata potenzialità abitativa dello stesso”. A tal proposito, la destinazione assegnata al vano oggetto della vertenza bastava per comprovare “l'utilizzabilità” dell'ambiente, concorrendo quindi a determinare la superficie utile ai fini del beneficio prima casa.