Il Ministero pubblica le clausole standard dei contratti locativi e di futuro riscatto
14 Agosto 2017
Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti ha varato il decreto 21 giugno 2017 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 7 agosto 2017 recante Clausole standard dei contratti locativi e di futuro riscatto e modalità di determinazione e fruizione del credito d'imposta.
Ebbene, era stato il comma 4 dell'art. 8 D.L. n. 47/2014 a prevedere che il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministero dell'Economia e delle Finanze, previa intesa con la Conferenza unificata avrebbe dovuto emanare un decreto disciplinate le clausole standard dei contratti locativi e di futuro riscatto, le tempistiche e gli altri aspetti ritenuti rilevanti nel rapporto, nonché le modalità di determinazione e di fruizione del credito d'imposta.
Facoltà di riscatto a termine dell'alloggio sociale L'articolo 1, sulla base anche di quanto previsto dal decreto legge, prevede che «il conduttore che, decorsi almeno sette anni dalla data di inizio della locazione, non sia proprietario, unitamente agli altri componenti del proprio nucleo familiare, di altra abitazione nel territorio regionale di appartenenza, adeguata alle esigenze del nucleo familiare ai sensi delle vigenti normative statali e regionali in materia di alloggio sociale, ha facoltà di riscattare l'unità immobiliare ad uso abitativo oggetto del contratto di locazione e di futuro riscatto disciplinato… acquistandone la proprietà».
Come dovrà essere esercitato il riscatto? Il conduttore dovrà inviare la dichiarazione al locatore mediante raccomandata con avviso di ricevimento o posta elettronica certificata: a quel punto le parti stipulano il relativo atto di trasferimento entro 120 giorni dal ricevimento della dichiarazione di riscatto, presso il notaio designato dal conduttore.
Termine per il riscatto In base al terzo comma dell'art. 1 il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare l'alloggio sociale è stabilito dalle parti, entro dieci anni dalla data di inizio della locazione. A tal proposito occorre ricordare la definizione di alloggio sociale di cui all'art. 1, comma 2 del d.m. 22 aprile 2008 secondo cui è «alloggio sociale l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie>. Nella definizione rientrato «gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico – destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà».
Contratto di locazione e di futuro riscatto L'art. 2 dopo aver ricordato che ai sensi dell'art. 8, comma 1, del D.L. n. 47/2014 nelle convenzioni edilizie sono determinati i limiti massimi dei prezzi di cessione degli immobili ed i relativi canoni di locazione, prevede che «nelle predette convenzioni, qualora disciplinino anche l'erogazione di contributi pubblici per la realizzazione dell'alloggio sociale, sono altresì determinati termini e modalità per la restituzione della quota di contributo pubblico da parte del beneficiario dello stesso,aggiornato a norma di legge, in relazione all'effettivo periodo di locazione».
Il corrispettivo del contratto di vendita da stipulare in caso di esercizio del diritto di riscatto, viene determinato nel contratto di locazione, da rivalutarsi annualmente in base alla variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie operai e impiegati. Detto corrispettivo deve essere pagato entro la data di perfezionamento della vendita (che dovrà avvenire secondo quanto previsto dall'art. 1).
Nel contratto di locazione viene, altresì convenuto che, in caso di esercizio del diritto di riscatto, una parte del corrispettivo pagato al locatore, non inferiore al 20% del canone di affitto, verrà imputata al prezzo del trasferimento della proprietà, come previsto dal decreto legge.
Divieto di alienazione In caso di esercizio del diritto di riscatto, l'immobile non può essere alienato prima dello scadere dei cinque anni dalla data di comunicazione della volontà di riscattare, che deve risultare dall'atto di trasferimento. Nel contratto di locazione e di futuro riscatto sono espressamente indicati i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione sull'alloggio o gli altri vincoli disposti nella convenzione sottoscritta con il Comune, nonché gli eventuali atti posti in essere per l'affrancamento degli stessi vincoli.
Trascrizione del contratto di locazione e di futuro riscatto Il quinto comma dell'art. 2 prevede che il contratto di locazione e di futuro riscatto è trascritto nei registri immobiliari, per una durata massima di dieci anni. Inoltre, in tale contratto è stabilita l'eventuale quota del corrispettivo trattenuto dal locatore in conto del prezzo di acquisto dell'alloggio, che il locatore stesso è autorizzato a trattenere nel caso in cui il conduttore non acquisti l'unità immobiliare entro il termine stabilito. Le parti possono altresì concordare apposite clausole per il rilascio del bene, sempre in caso di mancato acquisto ovvero di mancato pagamento dei canoni.
Contratto preliminare di vendita In base all'art. 3 è fatta salva la facoltà delle parti di concludere, in ogni momento, un contratto preliminare di vendita da perfezionare per atto pubblico o per scrittura privata autenticata da notaio, da trascrivere nei registri immobiliari ai sensi e per gli effetti dell'art. 2645-bis del codice civile, avente ad oggetto la medesima unità immobiliare concessa in locazione, purché tale contratto preveda che la relativa vendita non venga conclusa prima del termine di sette anni dalla data di inizio della locazione e purchè sussistano le condizioni soggettive previste dall'art. 1.
Nel suddetto contratto preliminare di vendita potrà essere convenuto un incremento della quota parte dei canoni di locazione, scadenti successivamente alla data del preliminare stesso, che verrà imputata al prezzo del trasferimento.
Gli immobili accessibili ai contratti di locazione e di futuro riscatto L'art. 4 individua quali potranno essere gli immobili oggetto della specifica disciplina normativa: «qualsiasi immobile destinabile o trasformabile in alloggio sociale, comprese le relative pertinenze, può accedere ai contratti di locazione e di futuro riscatto».
Ma prima della stipula del contratto di locazione e di futuro riscatto è necessario cancellare l'ipoteca che grava sul bene oggetto del futuro riscatto con la possibilità di prevedere l'accollo del mutuo da parte del conduttore. Nel caso di immobili in costruzione i sette anni previsti dall'art. 1 decorrono dalla data di inizio della effettiva locazione restando in capo al locatore l'obbligo di produrre l'obbligo del locatore di produrre la certificazione di agibilità nei termini di legge e, comunque, prima del trasferimento in proprietà dell'immobile.
Trattamento fiscale L'articolo 5 del decreto prevede che «ai fini delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attività produttive, l'intero corrispettivo della cessione dell'alloggio sociale si considera conseguito alla data di esercizio del diritto di riscatto dell'unità immobiliare da parte del conduttore».
Nei periodi di imposta precedenti all'esercizio del diritto di riscatto, il canone di locazione percepito dal locatore concorre alla formazione del reddito e della base imponibile dell'imposta regionale sulle attività produttive anche per la quota dello stesso che le parti hanno convenuto di imputare a credito del prezzo di acquisto futuro dell'alloggio. Nel caso di esercizio del diritto di riscatto dell'alloggio sociale da parte del conduttore, il locatore matura, ai fini delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attività produttive, un credito d'imposta da determinarsi ai sensi dei commi 1 e 2 dell'art. 6.
Credito d'imposta Infine l'art. 6 disciplina le modalità di determinazione e di fruizione del credito di imposta. Orbene, «ai fini delle imposte sui redditi, il credito d'imposta di cui al comma 3 dell'art. 5 è determinato applicando alle quote di canone di locazione imputate in conto del prezzo di acquisto futuro dell'alloggio, percepite nei periodi di imposta antecedenti all'esercizio del diritto di riscatto, l'aliquota pro tempore vigente di cui all'art. 77 del testo unico delle imposte sui redditi di cui al d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917». «Ai fini dell'imposta regionale sulle attività produttive, il credito d'imposta di cui al comma 3 dell'art. 5 è determinato applicando alle quote di canone di locazione imputate in conto del prezzo di acquisto futuro dell'alloggio, percepite nei periodi d'imposta antecedente l'esercizio del diritto di riscatto, l'aliquota pro tempore vigente di cui all'art. 16 del D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446».
Da ultimo, « i crediti di cui ai commi 1 e 2 possono essere utilizzati, rispettivamente, in diminuzione delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attività produttive relative al periodo d'imposta in cui è stipulato il contratto di vendita dell'unità immobiliare; in caso di mancato utilizzo in tutto o in parte degli stessi, l'ammontare residuo potrà essere riportato ed utilizzato, senza alcun limite temporale, nelle dichiarazioni relative ai periodi di imposta successivi». |
