Plusvalenze da cessione di terreni edificabili: per la Corte sempre tassabili

Non ci sono eccezioni: “Sono sempre tassabili […] le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.

La vicenda è espressa nell'ordinanza della Cassazione del 10 dicembre 2015, n. 24954: la CTR aveva respinto l'appello di un contribuente contro la sentenza della CTP con la quale veniva parzialmente accolto il ricorso avverso il recupero a tassazione una plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile; tale terreno era situato in una zona destinata a futuri insediamenti produttivi, come da piano regolatore. Secondo la Commissione Territoriale, che ha osservato come tale terreno fosse destinato in parte a verde pubblico ed in parte a parcheggi, ciò che davvero rilevava era la “vocazione edificatoria” che giustificava la sussistenza della plusvalenza, con la relativa sottoposizione a tassazione. Il ricorso della contribuente verteva sul fatto che l'area in questione era destinata, sì, ad una utilizzazione edificatoria; ma ciò sarebbe avvenuto soltanto in futuro, relegando dunque nell'incertezza la concreta attuazione del progetto di urbanizzazione.

La Cassazione ha affermato che le plusvalenze realizzate a seguito della cessione di terreni suscettibili di usi edificatori sono sempre tassabili. Esiste inoltre una linea, dettata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 25505/2006, che afferma: “l'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene dev'essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo”. In tal senso, l'impossibilità di distinguere tra zone già urbanizzate e zone la cui edificabilità è condizionata dall'adozione dei piani particolareggiati o di lottizzazione, “non impedisce di tener conto, nella determinazione del valore venale dell'immobile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione”.