Base imponibile ICI: ok al criterio della mera potenzialità edificatoria

La Redazione
27 Giugno 2017

Con l'ordinanza n. 15691/2017 i Giudici della Suprema Corte hanno affermato che per la determinazione della base imponibile ICI, bisogna tener conto del criterio del "valore venale in comune commercio" e quindi della maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell'area, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore della stessa.

Con l'ordinanza n. 15691/2017 i Giudici della Suprema Corte hanno affermato che, ai fini della determinazione della base imponibile ICI, è utile tener conto del criterio del "valore venale in comune commercio" e quindi della maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell'area, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore della stessa. L'appetibilità economica del terreno e la sua valutazione commerciale risultano (nel caso concreto) di fatto azzerate dai vincoli gravanti sul bene che lo rendono difficilmente collocabile sul mercato ad un valore venale che non sia pari a quello agricolo.

Procediamo per gradi.

I Giudici della Ctr avevano ritenuto valido l'orientamento espresso in primo grado, secondo il quale il terreno assoggettato ad imposta non meritava la qualificazione di area edificabile solo perchè inserito nel PRG adottato dal Comune, poiché la potenzialità edificatoria a scopi privati era inesistente essendo l'area "destinata ad essere utilizzata come parcheggi, sede stradale, ... ", perciò "l'appetibilità economica del terreno e la sua valutazione commerciale risultavano di fatto azzerate dai vincoli gravanti sul bene, rendendolo difficilmente collocabile sul mercato ad un valore venale che non fosse pari a quello agricolo".

Alla luce di siffatta decisione, il Comune ricorrente provvede a sollevare erronea applicazione degli artt. 36 L. n. 248/2006 e 2, 5 del D.Lgs. n. 504/1992, contestando che il terreno in questione risulta inserito nel PRG tra le aree fabbricabili e tanto è sufficiente ai fini qui considerati. La fattispecie, inoltre, esula dalla nozione di "edificabilità di fatto".

Primo fra tutti viene richiamato il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui "in tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore degli art. 11-quaterdecies D.L. n. 203/2005, l'edificabilità di un'area, ai fini della determinazione della base imponibile, da effettuare in base al valore venale e non a quello catastale, dev'essere desunta dalla qualificazione attribuitale nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi [...]" (cfr. Cass. civ., n. 12377/2016).

Dunque il citerio della mera potenzialità edificatoria (ovvero l'appetibilità del suolo che permette di stabilirne la natura) enunciata dai Giudici di merito risulta essere in linea con l'orientamento pocanzi enunciato, difatti il piano regolatore adottato costituisce elemento già fiscalmente valutabile (salvo la possibilità di tenere conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell'area).

In conclusione, alla Corte non resta che avallare il giudizio espresso dalla Ctr, la quale ha tenuto conto, nella determinazione della base imponibile ICI, del criterio del "valore venale in comune commercio" e quindi della maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell'area, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore della stessa. Il Giudice tributario dovrà dunque orientarsi nella determinazione di criteri storici e concreti e non già ad apprezzamenti standard e teorici.