Locazione e servizi accessori: la prestazione può essere unica ai fini IVA, ma non sempre

Non è sempre così agevole comprendere se nell'ambito di un contratto di locazione, alcuni servizi (pulizia, riscaldamento, acqua, ecc…) debbano essere considerati distinti dalla locazione o se ne costituiscano parte integrante. La valutazione implica una serie di conseguenze, in particolare in merito al corretto trattamento IVA dell'una (la locazione) e delle altre (le prestazioni eventualmente considerabili come “accessorie” ndr).

La Corte di Giustizia europea ha fatto recentemente chiarezza sul tema attraverso la sentenza del 16 aprile scorso, relativa alla causa C-42/14. Il caso riguardava un ente polacco che concedeva in affitto un immobile e che rifatturava al conduttore una serie di servizi come l'elettricità, il riscaldamento e l'acqua, nonché quelli concernenti la raccolta rifiuti. La diatriba con il Fisco polacco concerneva la scelta della corretta aliquota da applicare, differente nel caso in cui i servizi di cui sopra fossero stati considerati unitariamente o in modo distinto rispetto alla locazione.

Per i Giudici lussemburghesi è necessario operare un'attenta valutazione in ordine ai singoli casi. Se, ad esempio, il conduttore ha facoltà di “scegliere il prestatore del servizio” o il modo in cui utilizzare i beni e servizi, le prestazioni relative possono considerarsi distinte dalla locazione (vd. punto 39 della sentenza). Se, cioè, il locatario ha piena facoltà di scelta in ordine al quantitativo di consumi e ciò è dimostrabile attraverso l'apposizione di contatori, il servizio è chiaramente distinto dalla locazione.

Non può dirsi altrettanto nei casi in cui l'immobile offerto in locazione sia obiettivamente fornito “in tutt'uno” con una serie di altri servizi, come, ad esempio, nell'affitto di uffici con la formula “chiavi in mano”. Altra circostanza in cui è complesso scindere le prestazioni è quella in cui il proprietario di un “immobile collettivo” è costretto a scegliere i fornitori decisi dagli altri condomini e si trova a pagare una quota degli “oneri collettivi”, rifatturandola al conduttore.

Dunque, in sintesi, sarà opportuna una specifica valutazione dei singoli casi proprio per non incorrere in errori che comporterebbero la non corretta applicazione dell'imposta sul valore aggiunto ai diversi servizi offerti.