Imposte ipotecaria e catastale

Le imposte ipotecarie e catastali, disciplinate dal D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, sono imposte indirette che riguardano i trasferimenti immobiliari; in particolare, l'imposta ipotecaria riguarda le trascrizioni eseguite nei pubblici registri immobiliari, mentre l'imposta catastale si applica sulle volture catastali.

Con le modifiche apportate dal D.L. n. 193/2016 (art. 7-quater, co. 36), dal 1° luglio 2017 sono cambiate le modalità di riscossione delle imposte, in quanto si possono ora utilizzare i seguenti strumenti di pagamento:

• delega F24 ELIDE;
• contrassegni sostitutivi;
• carte di debito o prepagate;
• modalità telematiche;
• altri strumenti di pagamento elettronico.

Le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione ed annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari in dipendenza di cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche o di diritti reali (usufrutto, ecc.), costituiscono il presupposto per l'applicazione dell'imposta ipotecaria.

Per quanto riguarda l'imposta catastale, invece, il presupposto è dato dall'esecuzione di volture catastali a seguito di variazioni in merito alla proprietà dell'immobile (cessione, donazione, successione), alla costituzione di ipoteche o di diritti reali.

Esclusioni

Non sono soggette all'imposta:

• le formalità eseguite nell'interesse dello Stato;
• le formalità relative ai trasferimenti a titolo gratuito a favore di Regioni, Province e Comuni (mentre quelle a titolo oneroso sono soggette ad imposta in misura fissa);
• le formalità a favore di enti pubblici, fondazioni o associazioni legalmente riconosciute aventi finalità di pubblica utilità (ad esempio, assistenza, ricerca scientifica, educazione), di Onlus e di fondazioni bancarie.

Dal 1° marzo 2008 sono esenti anche le operazioni di trascrizione e voltura catastale relative ai trasferimenti a titolo gratuito di alloggi e relative pertinenze dello Stato, costruiti in base a leggi speciali di finanziamento per esigenze abitative, a favore dei Comuni.

Sono esenti anche gli atti di espropriazione per pubblica utilità, effettuati a favore dello Stato.

L'iscrizione ipotecaria eseguita a garanzia della parte di prezzo dilazionata negli atti di acquisto di immobili stipulati nell'ambito di programmi di edilizia residenziale pubblica, è esente da imposta ipotecaria e catastale.

Base imponibile

Relativamente all'imposta ipotecaria:

• Per le trascrizioni l'imposta è commisurata all'imponibile determinato ai fini dell'imposta di registro o dell'imposta sulle successioni e donazioni;
• Nel caso di iscrizione o rinnovazione di ipoteca (e sulle relative annotazioni), l'imposta è dovuta sull'ammontare del credito, comprensivo di interessi e accessori per cui l'ipoteca è iscritta.
• In caso di restrizione di ipoteca si assume il minor valore fra quello del credito garantito e quello degli immobili (o parti di immobili) liberati, determinato secondo le norme dettate per l'imposta di registro.
• L'imponibile di un immobile facente parte di beni aziendali, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, è costituito dal valore venale al lordo di eventuali oneri o passività gravanti sullo stesso immobile.
• Per la trascrizione dei contratti preliminari di cui all'art. 2645-bis c.c. relativi a beni immobili l'imposta è dovuta in misura fissa.

Soggetti passivi

Sono obbligati al pagamento dell'imposta ipotecaria i soggetti che chiedono formalità che danno luogo all'applicazione dell'imposta e i pubblici ufficiali tenuti al pagamento dell'imposta di registro, relativamente agli atti ai quali si riferisce la formalità. Inoltre, sono solidalmente tenuti coloro nel cui interesse è richiesta la formalità, anche l'utilizzatore dell'immobile concesso in locazione finanziaria

Aliquote

Le aliquote variano a seconda che l'operazione rientri nell'ambito applicativo dell'imposta di registro o dell'IVA; infatti, nel caso in cui all'atto sia applicabile l'imposta di registro in misura proporzionale, le due imposte si applicano in misura fissa pari a € 50,00; se, invece, l'operazione rientri nell'ambito applicativo dell'IVA, le imposte sono dovute, ognuna, nella misura di € 200,00.

In tutti gli altri casi bisogna far riferimento:

• per l'imposta catastale, all'art. 10 del D.Lgs. n. 347/1990;
• per l'imposta ipotecaria, alla Tariffa allegata al suddetto Decreto.

Modalità di pagamento

Dal 1° luglio 2017 per i versamenti connessi all'imposta ipotecaria e ai tributi speciali catastali si devono utilizzare gli strumenti individuati dall'art. 6, co. 3 del D.Lgs. n. 237/1997 e quindi:

• Versamento unitario ex art. 17 D.Lgs. n. 241/1997;
• contrassegni sostitutivi;
• carte di debito o prepagate;
• modalità telematiche;
• altri strumenti di pagamento elettronico.

Con il Provvedimento del 28 giugno 2017, sono state poi fornite ulteriori disposizioni in merito alle nuove modalità di versamento. Infatti, i contribuenti devono utilizzare la delega F24 ELIDE, per il rilascio di certificati, copie e attestazioni, estrazioni dati e riproduzioni cartografiche e per la presentazione di atti di aggiornamento catastali presso gli Uffici medesimi.

È possibile versare anche tramite contrassegno e, a tal proposito, il citato Provv. 28 giugno 2017 prevede che per il pagamento degli importi dovuti a seguito dell'erogazione dei servizi catastali e di pubblicità immobiliari, si debba utilizzare una nuova tipologia di contrassegno appositamente istituita.

È previsto, tuttavia, che fino al 31 dicembre 2017 sono ammessi i pagamenti in contanti e con titoli al portatore.

Accertamento

Ai sensi del nuovo art. 53-bis, d.P.R. n. 131/1986, inserito dall'art. 35, comma 24 del D.L. 223/2006, convertito in Legge n. 248/2006, è prevista dal 4 luglio 2006 l'applicazione delle attribuzioni e dei poteri di controllo dell'Amministrazione in materia di accertamento delle imposte sui redditi anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. L'estensione riguarda anche la disciplina sanzionatoria prevista per l'accertamento delle imposte sui redditi.

L'esecuzione delle volture catastali in seguito a cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche e di diritti reali (usufrutto, ecc.), costituisce il presupposto per l'applicazione dell'imposta catastale.

Esclusioni
Anche per l'imposta catastale sono previste le stesse tipologie di esclusioni viste per l'imposta ipotecaria, sopra elencate.
I soggetti obbligati al pagamento dell'imposta catastale sono gli stessi previsti per l'imposta ipotecaria.

Aliquota
È dovuta l'imposta catastale nella misura dell'1% sul valore degli immobili o dei diritti reali immobiliari accertato agli effetti delle imposte di registro o di successione e donazione.
L'imposta è dovuta in misura fissa pari ad euro 200 (dal 1° gennaio 2014), nei seguenti casi previsti dalla legge:

• Atti soggetti ad IVA;
• Fusioni, scissioni e trasformazioni di società;
• Conferimenti di aziende;
• Regolarizzazione di società di fatto ereditate entro un anno dall'apertura della successione;
• Trasferimenti di prime abitazioni non di lusso e comunque atti che non importano il trasferimento di immobili o il trasferimento o la costituzione di diritti reali immobiliari.

Modalità di pagamento

Anche il versamento dell'imposta catastale viene effettuato attraverso il modello di pagamento F23, utilizzando i seguenti codici tributo:

• 737T IMPOSTA CATASTALE;
• 674T SANZIONE PECUNIARIA IMPOSTE E TASSE IPOTECARIE E CATASTALI.

Per l'accertamento, riscossione, sanzioni, prescrizione si applicano le norme dell'imposta di registro.

L'art. 9 del D.Lgs. n. 347/1990, è stato modificato dal D.Lgs. n. 158/2015 e le novità si applicheranno a partire dal 1° gennaio 2016.
Per chi omette la richiesta di trascrizione o le annotazioni obbligatorie la sanzione amministrativa prevista va dal 100 al 200% dell'imposta, ma nel caso in cui la richiesta di trascrizione o le annotazioni obbligatorie sono effettuate con un ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal 50 al 100% dell'ammontare delle imposte dovute.

Se l'omissione riguarda trascrizioni o annotazioni soggette ad imposta fissa o non soggette ad imposta o da eseguirsi a debito, ovvero per le quali l'imposta è stata già pagata entro il termine stabilito, si applica la sanzione amministrativa da 100 a 2.000 €, se la richiesta è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni la sanzione è ridotta a 50 €.

Normativi

• D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 158
• D.L. 12 settembre 2013, n. 104
• Art. 10, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23
• Legge 24 dicembre 2007, n. 244
• D.L. 4 luglio 2006, n. 223
• Agenzia delle Entrate, Provvedimento 14 novembre 2001, n. 18368
• Legge 21 novembre 2000, n. 342
• D.P.R. 18 agosto 2000, n. 308
• Legge 27 dicembre 1997, n. 449
• D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347
• D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346

Giurisprudenza

• Corte di cassazione, sez. trib., 14 marzo 2012, n. 4026
• Corte di Cassazione, sez. un., 9 marzo 2011, n. 5518
• Corte di Cassazione, sez. trib., 10 marzo 2010, n. 5766
• Corte di Cassazione, sez. trib., 19 giugno 2009, n. 14419
• Corte di Cassazione, sez. trib., 20 dicembre 2007, n. 26854

Prassi

• Agenzia delle Entrate, Circolare 21 febbraio 2014, n. 2/E
• Agenzia delle Entrate, Circolare 6 febbraio 2007, n. 6/E
• Ministero dell'Economia e Finanze, Risoluzione 2 ottobre 2006, n. 110/E
• Ministero dell'Economia e Finanze, Risoluzione 5 ottobre 2005, n. 145/E
• Agenzia del Territorio, Risoluzione 17 luglio 2003, n. 3/E
• Agenzia delle Entrate, Risoluzione 31 luglio 2002, n. 254/E
• Agenzia delle Entrate, Circolare 21 dicembre 2001, n. 106/E
• Ministero delle Finanze, Circolare 20 novembre 2000, n. 212