Contratto di affitto di ramo d'azienda e risoluzione anticipata

Una società ha stipulato un contratto di affitto di ramo d'azienda con la possibilità, per l'affittuario, di risolvere anticipatamente il contratto mediante lettera raccomandata con preavviso di sei mesi. L'affittuario ha esercitato tale diritto inviando la lettera e riconsegnando l'azienda. E' comunque necessario l'atto notarile per la risoluzione? In caso di risposta affermativa, quali possono essere le conseguenze del mancato atto e come può essere sanato da parte del proprietario se l'affittuario non è più reperibile?

Secondo la regola generale prevista dal 1° comma dell'art. 2556 codice civile, i contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà o il godimento dell'azienda devono essere provati per iscritto e sono validi senza l'intervento di un notaio salvo nei casi previsti dall'art. 1350 c.c., ovvero qualora con l'azienda non vengano trasferiti anche beni immobili o si conceda il godimento di un immobile per un periodo superiore a nove anni; in tali casi è necessaria la forma per atto pubblico o scrittura privata autenticata pena la nullità del contratto.

La norma quindi non richiede una forma "ab susbstantiam", ossia non prescrive una forma a pena di nullità dell'atto, ma richiede (al primo comma) la sola forma scritta "ad probationem".

Tuttavia il secondo comma dell'art. 2556 c.c., nel testo modificato dalla legge 12 agosto 1993 n. 310, richiede sempre la forma per atto pubblico o per scrittura privata autentica al fine del deposito per l'iscrizione nel Registro delle Imprese, nel termine di trenta giorni, a cura del notaio rogante o autenticante. Tale forma è richiesta dunque ai soli fini "pubblicitari" ossia per precostituire un titolo idoneo per l'espletamento della pubblicità presso il Registro Imprese.

Venendo al quesito posto, pertanto, la risoluzione anticipata a seguito comunicazione mediante lettera raccomandata con preavviso di sei mesi, nella forma espressamente prevista dal contratto, risulta in ogni caso valida nella sostanza; al fine di darne pubblicità nel Registro delle Imprese, occorre invece l'atto in forma pubblica o di scrittura privata autenticata.

L'eventuale mancata iscrizione nel Registro delle Imprese dell'atto di trasferimento della proprietà o del godimento di un'azienda ovvero dell'atto risolutivo del contratto stesso, è da ricondursi alle regole generali previste dall'art. 2193 codice civile:

• l'atto iscritto è opponibile ai terzi senza possibilità di eccezioni;
• l'atto non iscritto non può essere opposto ai terzi a meno che non si provi che ne abbiano avuto conoscenza.

L'espletamento della pubblicità è un onere per le parti qualora vogliano avvalersi degli effetti di cui all'art. 2193 c.c. ed è altresì un obbligo che se non rispettato è soggetto a sanzione amministrativa da euro 10,00 a euro 516,00 (art. 2194 c.c.).

In caso di irreperibilità dell'affittuario, è possibile richiedere l'iscrizione alla Camera di Commercio, dando atto dell'intervenuta risoluzione del contratto con lettera raccomandata e dell'irreperibilità dell'affittuario, con conseguente impossibilità di stipulare l'atto notarile. Sul punto, si invita a verificare le modalità presso la Camera di Commercio competente.