Responsabilità penale dell’amministratore

La responsabilità penale dell'amministratore condominiale (in quanto tale considerato) è strettamente connessa alla posizione di garanzia che egli assume nel momento della accettazione del mandato ad amministrare.

Tale responsabilità va ricondotta nell'ambito della disposizione (art. 40, comma 2, c.p.) per la quale «non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo». Per rispondere del mancato impedimento di un evento è cioè necessaria, in forza di tale norma, l'esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com'e nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l'amministratore (Cass. pen., sez. IV, 23 settembre 2009, n. 39959).

Si tratta dello schema del reato omissivo improprio, che consiste nella violazione dell'obbligo di impedire un evento (obbligo di garanzia).

Nel caso dell'amministratore condominiale l'obbligo di vigilanza e intervento sulle parti e sugli impianti comuni viene fatto discendere dagli artt. 1130, nn. 3) e 4), c.c. e 1135, comma 2, c.c.

Dal profilo della vigilanza, s'aggiunga oggi l'obbligo di annotazione nel registro di anagrafe condominiale di ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni (art. 1130, n. 6, c.c.).

Le condizioni in presenza delle quali l'omissione diventa reato ai sensi dell'art. 40, comma 2, c.p., sono:

1. la verificazione d'un evento (per l'amministratore condominiale possiamo individuare gli eventi da evitare nel crollo, incendio, morte e lesioni, ciascuno configurante un reato colposo specifico);
2. occorre che vi sia un legame (nesso di causalità) fra l'evento e l'omissione, tale da far sì che il soggetto, attivandosi, avrebbe potuto evitare l'evento dannoso;
3. occorre che il soggetto abbia l'obbligo giuridico di attivarsi, ovvero rivesta una posizione di garanzia;
4. occorre che l'omissione sia colpevole, ovvero sia stata realizzata con imprudenza, imperizia o negligenza, ovvero per inosservanza di leggi, regolamenti, ordini o discipline (art. 43 c.p.).

L'amministratore condominiale conserva una responsabilità penale ordinaria, esterna allo schema del reato omissivo improprio sopra delineato, potendo commettere in occasione della professione reati commissivi (artt. 646 e 614 c.p.) o omissivi propri (art. 677 c.p.).

In termini generali la fonte dell'obbligo giuridico protettivo di cui all'art. 40, comma 2, c.p. può essere la legge, il contratto, la precedente attività svolta, o altra fonte obbligante. Nel caso dell'amministratore di condominio la fonte è il peculiare contratto di mandato che intercorre fra il condominio (mandante) e l'amministratore (mandatario). Esso è incisivamente normato da fonti pubbliche, come il codice civile e la legislazione speciale (norme extrapenali), ma anche integrato da fonti private come le clausole negoziali concordate dalle parti contraenti (l'amministratore e il condominio) e da quelle - pure di derivazione convenzionale - contenute nei regolamenti condominiali contrattuali. Questi ultimi, potendo incidere sull'estensione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) e sui poteri dell'amministratore, in sé ed in rapporto a quelli dell'assemblea (artt. 1130 e 1135 c.c.), delimitano l'area di operatività della posizione di garanzia.

E' stata ritenuta l'efficacia condizionante sulla posizione di garanzia anche delle delibere condominiali, in grado di sottrarre all'amministratore i poteri di agire su cui si basa l'obbligo di garanzia.

Le attribuzioni dell'amministratore previste dal citato art. 1130 - vale a dire, l'oggetto del mandato ex lege - possono essere modificate dal regolamento di condominio (o dalle deliberazioni dell'assemblea), nel senso che l'assemblea può riservarsi l'amministrazione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni in via diretta, compresa la realizzazione degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, siano essi configurati da attività materiali quali le riparazioni, ovvero da attività giuridiche consistenti nelle diffide, nelle azioni giudiziarie etc. La possibilità di estendere l'oggetto del mandato non esclude la possibilità di ridurlo, in via generale (con norme regolamentari) o nel caso particolare (deliberazione assembleare). Nell'ipotesi di esclusione o di limitazione di talune attribuzioni per regolamento o per delibera assembleare, si va al di fuori del mandato (sostanziale) e dunque la rappresentanza dell'amministratore non ha ragione di esistere (Cass. civ., sez. II, 8 settembre 1997, n. 8719; su un caso di avocazione dei poteri dell'amministratore da parte dell'assemblea, v. Cass. pen., sez. III, 13 gennaio 2012, n. 886).

In questo senso anche Cass. pen., sez. III, 18 settembre 2013, n. 42347, per la quale nell'attribuire la posizione di garanzia all'amministratore il giudice del merito deve considerare l'ambito di autonomia di azione di cui egli eventualmente disponga ed i poteri decisionali concretamente attribuiti, posto che lo stesso agisce a seguito di delibera dell'assemblea condominiale alla quale è vincolato (fattispecie di annullamento con rinvio della sentenza del Tribunale per ulteriore valutazione della condotta posta in essere dall'amministratore in un caso di appalto dei lavori deciso e assegnato mediante delibera dell'assemblea).

Riassuntivamente: nel caso dell'amministratore di condominio la posizione di garanzia ex art. 40, comma 2, c.p. (obbligo giuridico di impedire l'evento) è condizionata prevalentemente dalla legge extrapenale, ma anche da norme penali, seppure meno numerose (ad. esempio, art. 677 c.p.), come da disposizioni di matrice negoziale.

L'amministratore condominiale può essere gravato altresì delle responsabilità connesse alla presenza di dipendenti del condominio (addetti alle pulizie, alle manutenzioni, giardinieri, portieri).

E' stato deciso che l'amministratore di condominio è responsabile, in qualità di datore di lavoro ai sensi del d.lgs. 9 aprile 2008, n. 81, per il decesso dell'addetto alle pulizie precipitato nella tromba delle scale durante lo svolgimento dell'attività lavorativa, a causa del mancato adeguamento dei parapetti alla normativa antinfortunistica (Cass. pen., sez. IV, 5 maggio 2011, n. 22239).

L'amministratore di un condominio riveste la posizione di garanzia propria del datore di lavoro non solo quando procede direttamente all'organizzazione e direzione di lavori da eseguirsi nell'interesse del condominio stesso, ma anche nel caso di affidamento in appalto di dette opere, in quanto, assumendo la posizione di committente, è tenuto quanto meno all'osservanza degli obblighi di cui all'art. 26 del d.lgs. n. 81/2008 (Cass. pen.,sez. III, 18 settembre 2013, n. 42347).

Va altresì ricordato che in caso di appalto, il condominio assume lo status di committente. Questo ultimo, nella persona dell'amministratore, è titolare di una autonoma posizione di garanzia e può essere chiamato a rispondere dell'infortunio subito dal lavoratore qualora l'evento si colleghi causalmente ad una sua colpevole omissione, specie nel caso in cui la mancata adozione o l'inadeguatezza delle misure precauzionali sia immediatamente percepibile senza particolari indagini. Il committente è, pertanto, esonerato dagli obblighi in materia antinfortunistica, con esclusivo riguardo alle precauzioni che richiedono una specifica competenza tecnica nelle procedure da adottare in determinate lavorazioni, nell'utilizzazione di speciali tecniche o nell'uso di determinate macchine, ma non anche nel caso in cui abbia omesso di attivarsi per prevenire un generico rischio (nella fattispecie) di caduta, immediatamente percepibile (Cass. pen., sez. IV, 9 febbraio 2016, n. 23171).

Il dolo nel reato omissivo improprio è ipotesi marginale, essendo prevalenti le forme colpose del reato. In ogni caso, il dolo deve abbracciare tutti i presupposti di fatto della posizione di garanzia, dalla consapevolezza dell'assunzione dell'incarico di amministratore a quella dell'esistenza di una situazione di pericolo attiva alla volontaria astensione dall'intervento ed infine alla accettazione del rischio della verificazione dell'evento. Anche volendo limitarsi al dolo eventuale, esso non implica la semplice accettazione di una situazione rischiosa, ma l'accettazione di un evento definito che deve trovare il suo presupposto in una valutazione che mette in conto, dopo appropriata ponderazione, l'evento medesimo come eventuale prezzo da pagare.

Quanto alla colpa, la titolarità di una posizione di garanzia non comporta, in presenza del verificarsi dell'evento, un automatico addebito di responsabilità colposa a carico del garante, imponendo il principio di colpevolezza la verifica in concreto sia della sussistenza della violazione - da parte del garante - di una regola cautelare (generica o specifica), sia della prevedibilità ed evitabilità dell'evento dannoso che la regola cautelare violata mirava a prevenire (cosiddetta concretizzazione del rischio), sia della sussistenza del nesso causale tra la condotta ascrivibile al garante e l'evento dannoso (Cass. pen.,sez. IV, 6 maggio 2015, n. 24462).

L'adempimento del dovere di diligenza presuppone che vi sia la possibilità di agire nel senso dovuto. Per stabilire se la condotta omissiva si ponga in contrasto col dovere di diligenza basta valutare la possibilità di agire alla stregua di un modello di agente avveduto che posto nella situazione data, sia in grado di riconoscere la situazione tipica e agire nel senso dovuto. L'amministratore difatti è titolare ope legis - salvo diverse disposizioni statutarie o regolamentari - non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1130 c.c., n. 3) e n. 4), ma anche del potere di «ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente» con l'obbligo di «riferirne nella prima assemblea dei condomini», ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 2; di talché deve riconoscersi in capo allo stesso l'obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere. Tuttavia, è principio consolidato che la mancata formazione della volontà assembleare e l'omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo non può ipotizzarsi alcuna responsabilità dell'amministratore per non avere attuato interventi che non era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva, nella veste, le necessarie provviste, ricadendo in siffatta situazione la responsabilità in capo ai proprietari e a ciascun singolo condomino, indipendentemente dall'attribuibilità ai medesimi dell'origine della situazione di pericolo (Cass. pen., sez. I, 21 maggio 2009, n. 21401; Cass.pen., sez. I, 6 febbraio 2001, n. 15759; Cass. pen., sez. I, 17 gennaio 2008, n. 6596; Cass. pen., sez. I, 25 febbraio 2003, n. 9027).

Deve escludersi l'elemento soggettivo della colpa, in difetto di violazione della specifica regola cautelare e della prevedibilità ed evitabilità dell'evento, conseguenza di un allagamento eccezionale ed imprevedibile. Infatti, perché possa ritenersi sussistente la responsabilità colposa di colui il quale sia investito di una posizione di garanzia, quanto alla produzione dell'evento lesivo, deve verificarsi in concreto sia la sussistenza della violazione di una regola cautelare generica o specifica, sia della prevedibilità ed evitabilità dell'evento dannoso che la regola cautelare violata mirava a prevenire, c.d. concretizzazione del rischio (Cass. pen., sez. IV, 18 marzo 2014, n. 14000: fattispecie in merito all'imputazione per il reato p. e p. dall'art. 590 c.p., per aver, l'amministratore del condominio, omesso di assicurare il buon funzionamento del sistema idraulico di eliminazione delle acque meteoriche provocando la caduta della parte offesa che scivolava in prossimità della griglia posta a protezione del fossetto per il deflusso delle acque piovane, a causa della presenza di ingente quantità di acqua accumulatasi).

Ulteriori elementi costitutivi della fattispecie omissiva impropria sono l'evento non impedito e la condotta omissiva di mancato impedimento.

Nel caso della responsabilità dell'amministratore condominiale l'evento non impedito potrà ravvisarsi nelle lesioni personali, nella morte, nel crollo o nell'incendio, fattispecie tutte colpose regolate dagli artt. 590, 589, 449 c.p.

Quanto alla condotta omissiva di mancato impedimento, vanno adeguatamente rimarcati i sempre maggiori oneri provenienti dalla legislazione speciale, che prescrive adempimenti nella materia impiantistica (ad es., ascensori e impianti di riscaldamento), come anche nella materia edilizia (ad es. art. 11 Regolamento Edilizio del Comune di Milano che stabilisce la verifica dell'idoneità statica degli immobili entro 50 anni dalla data di collaudo delle strutture, o in assenza di questo, dalla loro ultimazione). Detti obblighi contribuiscono a formare l'elenco delle condotte doverose, assieme a quelle derivanti dagli artt. 1130 e 1135 c.c. di cui s'è scritto sopra.

Come precisato da Cass. pen., sez. IV, 23 novembre 2015, n. 46385, eliminare il pericolo non vuoi dire, per forza, far eseguire interventi di manutenzione ma anche semplicemente predisporre le cautele più idonee (es. attraverso la predisposizione di transenne) a delimitare la zona pericolosa per far poi deliberare l'assemblea in merito al da farsi (si pensi all'amministratore che, consapevole del pericolo derivante dal possibile distacco del cornicione, pur avendo informato l'assemblea, come il più delle volte accade, non abbia nella cassa del condominio i fondi necessari ad ordinare quell'intervento risolutore che tarda a causa dell'inoperatività dell'organo assembleare). In casi come questi l'amministratore di condominio deve, al fine di andare esente da responsabilità penale, intervenire sugli effetti anziché sulla causa della rovina, ovverosia prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo - ove ciò sia possibile - l'accesso o il transito nelle zone pericolanti (in tale senso anche Cass. pen. n. 21401/2009).

Anche il coinvolgimento di un tecnico qualificato nell'indagine sulla sicurezza dei manufatti può esonerare da responsabilità l'amministratore che sull'apprezzamento del proprio consulente abbia fatto affidamento (Cass. pen., sez. IV, 7 ottobre 2014, n. 46340).

Per attribuire all'omittente la responsabilità dell'evento occorre dimostrare una connessione fra l'evento stesso e la omissione.

In un paradigmatico caso di incendio colposo, ascritto all'amministratore condominiale per non essersi attivato con azione giudiziaria per la rimozione della situazione di pericolo derivante da canna fumaria privata che attraversava il sottotetto condominiale, la Suprema Corte ha stabilito che i Giudici di merito avrebbero dovuto procedere ad un duplice accertamento:

1 ) individuare la condotta in concreto esigibile dall'amministratore in relazione alla posizione di garanzia dello stesso;

2) accertare se, una volta posta in essere la condotta così individuata, e (secondo la contestazione) colposamente omessa, l'evento non si sarebbe verificato: e ciò al fine di poter giungere, sulla base del compendio probatorio disponibile - ed esclusa altresì l'interferenza di fattori alternativi - alla conclusione che la condotta omissiva era stata condizione necessaria dell'evento con «alto o elevato grado di credibilità razionale» o «probabilità logica», ovvero procedere con il c.d. giudizio controfattuale (Cass. pen., sez. IV, 13 ottobre 2009, n. 39959).

Longo, Successione nella titolarità di posizioni di garanzia nei reati omissivi impropri tra “continuità” e “affidamento”, in Ventiquattrore avvocato, 2015, fasc. 3, 67;

Morgante, Contenuti e limiti dell'imputazione all'amministratore di condominio della responsabilità penale a titolo di committente ex art. 26 e 55 d.leg. n. 81/2008, in Giur. it., 2014, 702;

Angiolini, Le nuove responsabilità per la tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro nell'àmbito del condominio di edifici, in Arch. loc. e cond., 1997, 3;

Benedetti, Il contratto di appalto nel condominio e responsabilità penali del committente, in Igiene & sicur. lav., 2013, 195;

Buzzanca, Violazione delle normative in materia di sicurezza e responsabilità del condomino, in Immob. & proprietà, 2010, 9;

De Luca, Condominio e sicurezza. Responsabilità civili e penali dell'amministratore, Milano, 2001;

Pulitanò, Igiene e sicurezza del lavoro (tutela penale), in Dig. disc. priv., Torino, 2000;

Terzago, Sicurezza e responsabilità dell'amministratore, in Arch. loc. e cond., 1998, 487.