Temperamenti “processuali” alla parziarietà del debito dei singoli condomini

Il creditore che agisce in via esecutiva nei riguardi di singoli condòmini sulla base del titolo formatosi nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore, ha l'onere di dimostrare solo la qualità di condòmino del soggetto intimato con il precetto, spettando, invece, a quest'ultimo allegare e dimostrare, in sede di opposizione all'esecuzione, l'eventuale minor misura dell'obbligazione contributiva in ragione della rispettiva quota millesimale. Ove tale onere sia assolto il precetto è comunque inefficace solo nei limiti dell'eccedenza rispetto alla misura dovuta.

Un condominio, a mezzo del rispettivo amministratore, conclude un contratto di appalto per la manutenzione dei beni comuni; la società appaltatrice agisce in via monitoria per il pagamento del corrispettivo nei confronti del condominio – non anche dei singoli partecipanti – e l'opposizione proposta dal condominio ingiunto è respinta; il titolo esecutivo così formatosi è azionato, mediante notificazione del precetto, nei confronti di quattro condòmini, i quali propongono opposizione all'esecuzione. Il Tribunale e, in sede di gravame, la Corte d'appello accolgono l'opposizione dichiarando totalmente inefficace il precetto; la Corte ritiene, infatti, che i singoli condòmini debbano rispondere non dell'intera obbligazione ma solo della misura corrispondente alla quota di partecipazione di ciascuno al condominio e che il creditore intimante non ha adempiuto all'onere di provare tale quota. La sentenza è impugnata in sede di legittimità e, quindi, cassata con rinvio.

Si tratta di stabilire quali siano gli oneri di allegazione e prova gravanti sul creditore che, una volta ottenuto il titolo esecutivo nei confronti dell'intero condominio, agisca in via esecutiva nei riguardi dei singoli partecipanti, posto che tra gli stessi è da escludere la responsabilità solidale per le obbligazioni assunte dall'amministratore in via negoziale ed essendo, piuttosto, ciascun condòmino obbligato solo nei limiti imposti dalla rispettiva quota millesimale.

La Cassazione richiama, in primo luogo, gli orientamenti consolidati della giurisprudenza di legittimità nel senso che, da un lato, il titolo esecutivo formatosi nei riguardi del condominio, in persona dell'amministratore, è azionabile anche nei confronti dei singoli condòmini (Cass. civ., sez. II, sent., 14 ottobre 2004, n. 20304), sia pure previa notificazione personale del titolo stesso e del precetto (Cass. civ., sez. VI-III, ord., 29 marzo 2017, n. 8150), dall'altro, la responsabilità contrattuale di ciascun condòmino è, in linea di principio, circoscritta alla rispettiva quota millesimale a seguito della svolta operata da Cass. civ., Sez. Un., sent., 8 aprile 2008, n. 9148 a favore della natura “parziaria” e non solidale dell'obbligazione contrattuale del condominio (nella medesima direzione, da ultimo, Cass. civ., sez. II, sent., 9 gennaio 2017, n. 199; Cass. civ., sez. VI-II, ord., 9 giugno 2017, n. 14530).

Alla luce di tale contesto nomofilattico viene ora precisato che il creditore del condominio, il quale proceda in via esecutiva nei riguardi dei singoli partecipanti, deve, tuttavia, allegare e, in caso di contestazione, dimostrare che i soggetti incisi – o anche semplicemente minacciati di subire l'esecuzione - siano effettivamente “condòmini”, venendo in questione un fatto costitutivo della rispettiva legittimazione passiva, che anche il creditore procedente, benchè estraneo al condomino, è in condizione di fornire in virtù della pubblicità garantita dai registri immobiliari.

In ordine, invece, alla misura del debito contributivo di ciascun condòmino, il creditore procedente può limitarsi ad allegare il quantum debeatur, eventualmente coincidente con l'intera obbligazione assunta dal condominio od anche preteso, erroneamente, a titolo di responsabilità solidale: sarà, infatti, onere del condòmino inciso (o intimato) proporre opposizione all'esecuzione e dimostrare quale sia l'esatta misura della rispettiva partecipazione al condominio, restando, in difetto, esposto al pagamento dell'intero debito dedotto dal creditore del condominio (se, come nel caso di specie, i condòmini incisi siano una pluralità, si presume, poi, una ripartizione tra costoro dell'intero debito azionato in pari misura).

Tale conclusione è giustificata sia dalla configurazione della quota millesimale quale «fatto modificativo e/o parzialmente impeditivo» della legittimazione passiva, come tale rimesso alla allegazione del soggetto inciso, sia dal principio di «riferibilità o vicinanza della prova», venendo in questione un dato relativo alla situazione di condominio propria del debitore, che il terzo creditore non può agevolmente acquisire; la difficoltà di accedere a tale conoscenza è stata, poi, secondo la Cassazione, non rimossa ma solo attenuata dall'obbligo imposto all'amministratore di «comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi» in virtù del nuovo art. 63, comma 1, disp. att., c.c. introdotto dalla legge di riforma n. 220/12 (comunque non applicabile ratione temporis al caso di specie).

Qualora, invece, il condòmino intimato riesca a dimostrare l'effettiva minor misura della rispettiva obbligazione contributiva, il precetto è da considerarsi inefficace solo per l'eccedenza rispetto al credito azionato, restando comunque valido nei limiti dell'importo corrispondente alla quota millesimale ascrivibile al singolo condòmino.

Il principio di diritto affermato con questa sentenza chiarisce quali siano le conseguenze sul piano del processo esecutivo della configurazione “parziaria” dell'obbligazione contributiva di ciascun condòmino a fronte dell'attività negoziale svolta dall'amministratore per la gestione dei beni comuni.

In particolare la soluzione adottata appare volta a temperare talune delle “asperità” che può incontrare il creditore del condominio ove sia costretto ad agire, in difetto di adempimento da parte dell'amministratore, nei confronti dei singoli partecipanti, ciascuno in ragione della rispettiva quota, non sussistendo tra costoro alcun vincolo di solidarietà. Si accolla, infatti, al condòmino intimato l'onere di far valere e dimostrare la rispettiva quota contributiva al fine di sottrarsi al pagamento della misura residua, con il rischio, quindi, che ogni condòmino possa restare inciso per l'intero debito ove tale onere non sia assolto. In tal senso si profila una obbligazione contributiva dei singoli condòmini bensì parziaria sul piano sostanziale ma che è suscettibile di convertirsi, per l'inerzia processuale dei soggetti incisi, in una obbligazione sostanzialmente solidale.

La sentenza afferma, tuttavia, in un rapido obiter dictum – perché non applicabile al caso di specie ratione temporis – che resta salvo l'ulteriore limite alla possibilità di agire nei confronti dei singoli condòmini previsto dall'art. 63, comma 2, disp. att. c.c. (così come novellato dalla legge di riforma n. 220/12), vale a dire il c.d. beneficium excussionis, in forza del quale il creditore non può agire nei confronti dei condòmini «in regola con i pagamenti» se non dopo l'escussione dei morosi.

In conformità alla linea evolutiva della nomofilassi, volta a favorire la realizzazione del credito verso il condominio, dovrebbe però ritenersi che anche tale preclusione debba essere allegata e dimostrata dal singolo condòmino inciso in via esecutiva, venendo parimenti in questione una circostanza, l'aver pagato il contributo dovuto pro quota, tutta interna alla gestione del condominio e non agevolmente conoscibile dal terzo creditore (nonostante il richiamato obbligo dell'amministratore di rivelare, se interpellato, «i dati dei condòmini morosi»: art. 63, comma 1, cit.). Come è stato, infatti, anche di recente ribadito, può considerarsi adempiente – e, quindi, «in regola con i pagamenti» – solo il condòmino che abbia versato il contributo dovuto pro quota al rispettivo amministratore, a nulla rilevando l'eventuale pagamento eseguito direttamente a favore del terzo creditore del condominio (Cass. civ., sez. VI - II , ord., 9 giugno 2017, n. 14530); il principio di “vicinanza della prova”, quindi, induce ancora una volta a ritenere che l'onere di allegazione e dimostrazione della preclusione derivante dal c.d. beficium excussionis gravi sul condòmino che pur abbia già adempiuto il proprio debito pro quota.