Apertura di un varco nel muro condominiale

Il condomino che sia proprietario esclusivo di unità immobiliari ubicate in due condominii, formalmente diversi, sebbene insistenti nel medesimo edificio, può porle in collegamento mediante l'apertura di un varco nel muro divisorio tra i condominii medesimi?

È noto che tra le funzioni ascritte ai muri condominiali - maestri o perimetrali che siano - v'è quella di consentire ai proprietari esclusivi l'apertura (o l'eventuale ampliamento) di varchi, sub specie di porte e finestre: attività che, in sé, non altera l'entità materiale del muro né modifica la sua destinazione originaria ma integra una mera modificazione della cosa comune.

Tale facoltà, tuttavia, va esercita nel rispetto dei limiti imposti dall'art. 1102 c.c.: sicché, mentre è certamente legittima la realizzazione di un'apertura che ponga in collegamento la proprietà esclusiva con beni comuni (ad esempio, cortile o garage), non altrettanto è da dirsi allorché il condomino, in assenza del consenso unanime degli altri compartecipi, ponga in collegamento i propri locali con altri di proprietà esclusiva, collocati in un immobile limitrofo, ma esterno al condominio, giacché un'opera di tal fatta provoca un mutamento di destinazione d'uso del muro perimetrale che non solo viene in parte distolto dalla sua funzione di recinzione dei beni comuni, ma viene altresì asservito al passaggio in favore dell'immobile confinante, con correlativa diminuzione della consistenza dei diritti di comunione.

In applicazione di tali principi, dunque, la risposta al quesito che precede non può che essere negativa.

Ed infatti, pur nella specificità della situazione (unico edificio sul piano strutturale-costruttivo, con la presenza di due distinti condominii), il muro di separazione tra i due condominii svolge una funzione perimetrale, delimitando (anche in difetto di funzione portante) ciascuno di essi e tale specificità lo rende comune ai proprietari facenti parte delle diverse compagini condominiali: pertanto, l'apertura in esso di un varco, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, è illegittima comportando la cessione del godimento di un bene comune in favore di una proprietà estranea al condominio, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2016, n. 25775).