Le garanzie per molestie

Tra gli obblighi posti dalla legge in capo al locatore c'è anche quello di garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa arrecate da terze persone che pretendono di avere diritti sulla stessa. Il conduttore ha dunque diritto di essere garantito dal locatore qualora venga molestato da terze persone nel libero godimento del bene locato.

Nel disciplinare tale garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione dell'immobile concesso in locazione, la legge prevede una duplice ipotesi circa le molestie che possono essere arrecate da terzi al pacifico svolgimento del rapporto di locazione.

Qualora i terzi, intesi questi come soggetti estranei al rapporto di locazione, ritengano di vantare pretese contrastanti con quello del conduttore, vuoi contestando il potere di disposizione del bene da parte del locatore e vuoi invece rivendicando un proprio diritto che invalidi o diminuisca quello del conduttore, si configurano molestie di diritto per le quali il locatore, ai sensi di legge (art. 1585,comma1, c.c.), è tenuto a garantire il conduttore.

Nell'ipotesi invece in cui i terzi non avanzino domande di natura giuridica, ma si limitino ad arrecare pregiudizio al godimento del bene da parte del conduttore mediante impedimenti concreti o con attività materiali ostative riconducibili al concetto di atto illecito, si realizzano molestie di fatto per le quali la garanzia del locatore non è più dovuta e di fronte alle quali il conduttore, per ottenere tutela, deve agire direttamente nei confronti dell'autore delle molestie stesse (art. 1585, comma 2, c.c.).

L'obbligo di garanzia del locatore si sostanzia in un proprio intervento diretto a proteggere -e quindi a conservare inalterata - quella situazione che il terzo ha modificato.

La molestia diritto si verifica nel momento in cui un terzo, reclamando sul bene locato diritti in conflitto con le posizioni accordate all'inquilino dal contratto locativo, ponga in essere atti diretti a privare in tutto o in parte quest'ultimo del godimento del bene locato. Si verifica quando un terzo, reclamando sul bene locato diritti reali o personali in conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto di locazione, compia atti di esercizio della relativa pretesa implicanti la perdita o la menomazione del godimento del conduttore (Cass. civ.,sez. III, 7 febbraio 2006, n.2531).

E' il caso di colui che, eccependo l'incapacità del locatore a stipulare il contratto perché privo dei poteri per farlo, agisce nei confronti del conduttore per ottenere la liberazione dell'immobile. Il locatore, in questo caso, deve assumere tutte le difese possibili per tenere indenne il conduttore da qualsivoglia pregiudizio che dovesse conseguirgli da tale iniziativa promossa nei suoi confronti, per garantirgli cioè la piena e normale utilizzazione del bene.

Non qualsiasi pretesa di un diritto da parte di un terzo da luogo alla garanzia a favore del conduttore, ma soltanto quelle molestie che impediscono l'esercizio del godimento. Condizione necessaria e sufficiente all'esercizio di garanzia è quindi che il terzo pretenda di avere un diritto che influisca sul bene concesso in locazione.

E' molestia di diritto la contestazione sulla cosa o sul godimento, compiuta con atti stragiudiziali assumendo pretese di diritto sulla cosa, quantunque risulti in definitiva infondata la pretesa giuridica del molestatore.

In tale ottica, non costituisce invece molestia di diritto il carattere eventualmente abusivo dell'occupazione da parte del locatore di un terreno demaniale, talché la circostanza non legittima il conduttore a richiedere l'invalidità del contratto di locazione del bene, che comunque continua a vincolare reciprocamente le parti contraenti all'adempimento delle obbligazioni assunte; tanto meno impone al locatore, in difetto di iniziative assunte dalla Pubblica Amministrazione a tutela della particolare destinazione del bene (nel caso, immobile compreso nel demanio marittimo), di adoperarsi per regolarizzare la situazione del bene stesso (Cass. civ., sez. III, 31 ottobre 2017, n. 2347).

La molestia di diritto può manifestarsi in due modi differenti: con la prima, il terzo fa valere delle pretese sulla cosa locata contestando con atti giudiziali il diritto del locatore; con la seconda, il terzo riduce di fatto il godimento e l'uso dell'immobile al conduttore sulla base di pretese limitazioni del diritto del conduttore, ad esempio con limitazioni della proprietà derivanti da rapporti di vicinato. Le molestie di diritto, per il vero, derivano soltanto dalla concessione da parte del locatore di un godimento di cui non poteva disporre e dunque nella seconda ipotesi la garanzia non dovrebbe sussistere. La legge però pone come presupposto della garanzia stessa non già la titolarità del diritto in capo al terzo, ma soltanto la sua pretesa di un diritto, che poi potrà anche risultare infondata.

In base alle disposizioni degli artt. 1585 e 1586 c.c., in presenza di molestie di diritto il conduttore può avvalersi della sola garanzia contrattuale verso il locatore, al quale deve a tale scopo fare avviso affinché questi agisca verso il terzo rivendicante, ma non ha azione diretta verso quest'ultimo per far accertare l'insussistenza della pretesa che contrasti con il diritto personale di godimento. Il conduttore ha legittimazione passiva nel giudizio intrapreso dal terzo che agisce per affermare diritti incompatibili con la locazione e può anche essere estromesso per effetto dell'assunzione di lite da parte del locatore, che vi è obbligato, salvo che il conduttore non abbia interesse a permanere in giudizio. In linea generale, però, non ha azione verso il terzo per far accertare in proprio il diritto vantato dal conduttore (Cass. civ., sez. III, 9 maggio 2008, n. 11514).

Resta in ogni caso impregiudicata per il conduttore che abbia subito molestie di diritto da parte di terzi la facoltà di agire direttamente in via di responsabilità extracontrattuale contro di loro, senza esser obbligato ad una previa rinuncia alla azione di garanzia ex art. 1585 c.c. verso il locatore, potendo, anzi, le due azioni essere proposte cumulativamente nello stesso giudizio dal momento che esse, sebbene traggano origine da due titoli diversi, sono tra loro concorrenti e compatibili (Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1979, n. 950).

La garanzia del locatore per la molestia di diritto opera anche quando questi sia rimasto vincitore nella lite promossa dal terzo: l'esito della controversia non ha infatti rilevanza nei rapporti tra locatore e conduttore, rilevando invero solo l'impedimento del conduttore al godimento del bene locato.

La molestia di fatto è quella che prescinde dalla pretesa di qualsivoglia diritto da parte del terzo e si concreta invece in una illecita materiale invasione nel libero e pacifico godimento dell'immobile da parte del legittimo conduttore. Contro tali ingiustificati comportamenti il locatore non ha alcuna legittimazione per agire, spettando invece al conduttore di procedere in via diretta nei confronti dell'autore dell'illecito. Si è di fronte ad un fatto del terzo che, incidendo direttamente ed immediatamente sopra un rapporto di locazione in corso tra altre persone, rende impossibile al conduttore il godimento dell'immobile preso in locazione, provocandogli un danno privo di giustificazione. Simile abuso legittima l'inquilino a svolgere l'azione risarcitoria nei confronti del terzo che, con la sua condotta illecita, gli ha provocato un danno ingiusto.

La casistica che di volta in volta si può presentare è davvero ampia.

Sono state qualificate come molestie di fatto, dalle quali il locatore non è tenuto a garantire il conduttore, le interferenze elettromagnetiche provocate dalle emittenti televisive conduttrici della struttura realizzata dalla stessa locatrice nel cortile attiguo al capannone condotto in locazione dalla società ricorrente (Cass. civ.,sez.III, 9 maggio 2008, n. 11514).

Anche il materiale impossessamento del bene da parte di un terzo che pretende di essere titolare del diritto di farne uso configura un'ipotesi di molestia di fatto per la quale il locatore non ha alcun potere di intervento, spettando invece al conduttore ogni iniziativa a tutela del proprio interesse. Ed ancora, l'infiltrazione d'acqua proveniente dall'appartamento sovrastante a quello locato realizza una molestia di fatto che legittima il conduttore a proporre azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno, con conseguente richiesta di risarcimento per il ripristino dell'immobile danneggiato e per il ristoro degli altri danni eventualmente subiti in relazione al sinistro occorso (Trib. Genova 28 maggio 2015).

Analogamente può dirsi per la rottura di una tubazione di scarico condominiale che abbia cagionato danni all'appartamento del conduttore, per il risarcimento del quale costui deve agire nei confronti del condominio, non potendosi ravvisare alcuna imputabilità dell'evento dannoso in capo al locatore (Cass. civ., sez.III, 18 ottobre 2012, n.17892).

Del pari dicasi per l'arbitrario divieto che l'amministratore del condominio pone all'inquilino circa l'uso dei beni comuni. Costituisce molestia di fatto ance la mancata potatura della siepe poste a confine con l'immobile oggetto del contratto di locazione, così da comportare la riduzione di aria e di luce nel giardino oggetto della locazione. Ed ancora, sono molestie di fatto i danni riportati dall'immobile locato a seguito di lavori di ristrutturazione compiuti dal terzo sulla limitrofa sua proprietà (Cass. civ.,sez.III, 15 dicembre 2015, n. 25219).

Diversamente, non è configurabile la molestia di fatto ad opera del condominio quando i lavori effettuati che hanno originato un danno al conduttore (nel caso, l'accentramento di tutti i contatori in un locale comune) siano stati previamente deliberati dall'assemblea, con obbligo per ogni condomino di provvedere all'allacciamento alle singole unità immobiliari, trattandosi, quest'ultimo, di intervento non inerente alle parti comuni e relativamente al quale, conseguentemente, il condominio non aveva alcun potere di iniziativa. Il conduttore quindi, privato della corrente elettrica per un determinato periodo di tempo, deve rivolgere le richieste di risarcimento del danno al proprio locatore (Cass. civ., sez.VI/II, 28 giugno 2012, n. 10972).

Particolare attenzione va posta invece sulla tematica delle immissioni, che non possono di per sé configurarsi come vizi della cosa locata in quanto non attengono né alla intrinseca struttura della medesima e né all'interazione della stessa con l'ambiente che ordinariamente la circonda, ma dipendono dal fatto del terzo. Nei confronti del locatore il problema però si presenta di facile soluzione, nel senso che se le immissioni sono intollerabili sono interamente ascrivibili alla condotta del terzo e dunque lo esonerano da qualsivoglia responsabilità; per contro, se tollerabili, non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento ed il conduttore non può pretendere alcuna garanzia. Né si giunge a diversa conclusione qualora si configuri il bene locato come non idoneo a far fronte a tali immissioni, atteso che, se intollerabili, contro gli altrui fatti illeciti il locatore non è tenuto a prevedere o a predisporre cautele. In presenza invece di immissioni tollerabili, il loro carattere lecito esclude ogni diritto di tutela del conduttore, fatto salvo il caso, per entrambe le ipotesi, che il locatore abbia prestato specifica garanzia circa la dotazione dell'immobile locato di particolari caratteristiche intrinseche idonee a preservare gli occupanti da peculiari e ben individuati rischi di immissioni illegittimamente cagionate da estranei al rapporto (Cass. civ., sez. III, 4 novembre 2014, n. 23447).

Presupposto essenziale affinché sia data possibilità al conduttore di tutelarsi direttamente verso l'autore dell'illecito - e quindi che il locatore sia esonerato dalla garanzia per le molestie di fatto provocate da terzi al conduttore - è che questi sia immesso nella detenzione qualificata del bene, che abbia quindi ricevuto legittima consegna dell'immobile. Prima di tale momento egli non è in grado di difendersi da qualsivoglia molestia in quanto privo di valido titolo.

In presenza dunque di molestie di fatto il conduttore ha azione diretta nei confronti del molestatore, con ciò non potendosi però esimere dal continuare a corrispondere i canoni di locazione, non potendosi riversare sul locatore, in questo caso, le conseguenze dell'illecito altrui

Non è detto che il conduttore, una volta vistosi pressato dal continuo disturbo arrecatogli dal terzo, continui a mantenere in vita il rapporto di locazione. Può verificarsi infatti che la molestia subita sia di tale gravità da privare il conduttore della possibilità di godere pacificamente dell'immobile locatogli e da indurlo quindi a chiedere la risoluzione del contratto. Può darsi anche che la molestia, benché di minore importanza, induca comunque il conduttore a giungere con il proprio locatore ad una consensuale risoluzione del rapporto. Sia nell'un caso di risoluzione (previa rigorosa prova della gravità della molestia subita) e sia nell'altro, il contratto si interrompe per un fatto non attribuibile né al conduttore e né al locatore, bensì a quello di un terzo che con il proprio illecito comportamento ha reso impossibile la prosecuzione del rapporto di locazione.

Fermo il danno che subisce il conduttore, per il risarcimento del quale può esperire, come si è visto, un'azione diretta nei confronti del molestatore, anche il locatore viene privato, con l'intervenuta risoluzione del contratto, della possibilità di percepire i canoni di locazione sino alla naturale scadenza della locazione. Viene a questo punto in considerazione non già il rapporto tra conduttore e locatore, ma quello tra quest'ultimo ed il terzo, nei confronti del quale il locatore ben può agire con una autonoma azione per ottenere il risarcimento del danno subito.

Qualora dunque il fatto costituente molestia abbia portato alla risoluzione del contratto, il terzo è chiamato a rispondere anche dei danni provocati al locatore, non da ultimo quello rappresentato dal mancato percepimento dei canoni di locazione e facilmente dimostrabile una volta accertato il nesso di causalità tra il fatto illecito del terzo e la risoluzione del contratto.

Nella pratica non sempre è agevole distinguere quando ricorra la molestia di diritto e quando quella di fatto, quando cioè il locatore deve rispondere oppure quando sia il conduttore a dovere assumere le opportune iniziative.

Sono molestie di diritto quelle che dimostrano in chi agisce intenzione e la pretesa di contraddire al diritto del conduttore di godere liberamente del bene locatogli e di sovrapporre il proprio presunto diritto contrario.

Sono invece molestie di fatto tutte quelle che, per dolo, per colpa o per errore, arrecano danno al conduttore. Per accertare se si è in presenza dell'una o dell'altra occorre una seria indagine diretta a stabilire la reale intenzione del molestatore. La distinzione è invero più quantitativa che qualitativa perché l'una e l'altra tendono a pregiudicare il godimento del bene da parte del legittimo conduttore, le prime attraverso la contestazione del diritto a godere e le seconde incidendo sul godimento stesso.

Le molestie che terze persone arrecano in via di fatto al godimento del conduttore e per le quali il locatore non è tenuto ad alcuna garanzia sono quelle che si concretano in fatti dolosi e colposi di terzi, comprese le omissioni, che sono autonomi ed indipendenti sia dalla natura sia dalla consistenza dei beni locati ed ai quali il locatore è assolutamente estraneo. Tali molestie sono fuori del rapporto di locazione ed è questa la ragione per la quale il conduttore deve difendersi da esse direttamente.

Le molestie di fatto vanno considerate nella loro obiettività e nei rapporti con il godimento, per cui è irrilevante ogni indagine diretta a stabilire se la turbativa sia o meno diretta contro la persona del conduttore. Il conduttore agirà direttamente contro il terzo indipendentemente dalla personalità della molestia e sempre che sia stato a lui impedito o reso più gravoso l'esercizio del diritto di godimento.
Se alla molestia di fatto abbia dato causa, sia pure indiretta, il locatore, il conduttore potrà reclamare la garanzia perché il primo, essendosi impegnato a procurare il godimento della cosa locata, deve astenersi da ogni attività che ostacoli tale possibilità.

Da ultimo, il conduttore non ha l'obbligo di esperire l'azione in nome proprio contro il terzo a difesa del godimento contro la molestia di fatto, ma ha soltanto una facoltà, che può o non esercitare. Per contro, il locatore non può lamentare che dalla mancata azione gli sia derivato un danno perché il conduttore detiene la cosa per se stesso, per trarne il godimento garantito dal contratto, non in rappresentanza del locatore.

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