L’inquilino che subisce danni da infiltrazioni può agire direttamente contro il condominio

Il caso. Il conduttore di un immobile adibito a negozio e posto all'interno di un condominio subisce un allagamento causato dal malfunzionamento dell'autoclave condominiale. L'inquilino lamenta il mancato guadagno dovuto alla chiusura temporanea dell'attività, il pagamento di canoni a fronte del mancato godimento dell'immobile e il sostenimento di spese per avere eseguito i lavori di risanamento.

Successivamente si costituisce il condominio, il quale sostiene il suo esonero da responsabilità in quanto l'impianto è posto in un locale all'interno della proprietà dell'inquilino; chiama dunque in causa la ditta che aveva installato l'autoclave e i proprietari. I proprietari sostengono che i lavori sulla facciata e sul sistema idrico e fognario -causa dell'ingorgo- siano stati autorizzati da precedente inquilino con espressa clausola di esenzione di responsabilità del locatore, mentre la ditta che ha installato l'autoclave sostiene che l'allagamento sia stato causato da un'occlusione dello scarico di cui non poteva essere responsabile.

Condominio risponde dei danni per le cose in custodia. Nel merito della questione il Giudice ritiene che l'allagamento sia stato causato dal malfunzionamento dell'autoclave dovuto ad otturazione del tubo per la presenza di una lastra di marmo sulla facciata dell'immobile. Pertanto i danni subiti dovevano essere ascritti al momento in cui venivano eseguiti lavori sulla facciata e sull'impianto fognario e non al momento di sostituzione dell'autoclave.

Chiarito lo svolgimento degli eventi, il giudice interviene in merito alle responsabilità dei convenuti. È pacifico che il condominio ex art. 2051 c.c. abbia un dovere di custodia sui beni comuni e sia obbligato dunque ad adottare tutte le misure necessarie perché le cose non rechino danni a terzi o altri condomini. Pertanto a nulla è valso che il condominio invocasse un'esclusione di responsabilità giustificata dal fatto che l'autoclave si trovasse all'interno della proprietà dell'inquilino, poiché il condominio, o per esso l'amministratore, ha il pieno potere di richiedere l'accesso ai locali, così come ha pieno accesso ad eventuali cortili di proprietà esclusiva qualora dispongano di beni comuni a tutti gli immobili dello stabile, ciò anche in assenza di autorizzazione da parte del proprietario.

Esclusione di responsabilità del proprietario per molestie di fatto. Inoltre a parere del giudice aretino il proprietario del bene concesso in locazione non è tenuto al risarcimento dei danno, a sostegno di tale tesi richiama una pronuncia del tribunale di Roma ove viene operata una distinzione tra molestie di fatto e di diritto. In particolare se i terzi vantino diritti reali o personali sul bene locato si tratta di molestie di diritto per le quale il locatore è tenuto a garantire il conduttore ex art. 1585 c.c., mentre diversa è l'ipotesi in cui i terzi arrechino impedimenti materiali al godimento del bene, in tal caso non è prevista alcuna garanzia da parte del locatore e il conduttore può agire personalmente contro i terzi.

Il Giudice conclude sostenendo che le infiltrazioni possono essere considerate molestie di fatto, pertanto responsabile non è il proprietario, ma trattandosi di danni cagionati da cose in custodia, il condominio.