Curatore speciale

Quando i condòmini sono più di otto l'assemblea nomina un amministratore (art. 1129, comma 1, c.c.) che, in virtù di quanto previsto dal successivo art. 1131, commi 1 e 2, c.c. e nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea l'amministratore ha la rappresentanza processuale dei partecipanti, potendo agire ed essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, come essere destinatario della notifica dei provvedimenti dell'autorità amministrativa che riguardino il condominio.

Ove, tuttavia, l'amministratore non sia stato nominato (né alcuno dei condomini abbia agito ex art. 1129, comma 1, c.c. per ottenerne la nomina dall'autorità giudiziaria) o sia deceduto, ovvero sia stato destinatario di provvedimento limitativo della capacità di agire ovvero, ancora, sia stata sospesa la relativa delibera di nomina, ex art. 1137 c.c. (Cass. civ., sez. II, 7 luglio 1960, n. 1803), l'art. 65 disp. att. c.c. prevede che chi intenda iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti al condominio e non voglia convenire in giudizio tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 13 gennaio 1983, n. 255), può richiedere all'autorità giudiziaria la nomina di un curatore speciale, ex artt. 78 ss. c.p.c. che, senza indugio, deve convocare l'assemblea per avere istruzioni sulla condotta della lite (potrebbe peraltro accadere che vi siano più curatori speciali per il medesimo condominio, nel caso in cui più persone, con atti separati e per controversie differenti, abbiano presentato autonome istanze di nomina).

In dottrina si è altresì ritenuto che possa ottenersi la nomina di un curatore speciale anche per lo svolgimento della mediazione obbligatoria relativamente a cause condominiali attratte nell'ambito di operatività dell'art. 71-quater disp. att. c.c.

La nomina avviene all'esito di un procedimento camerale di volontaria giurisdizione originato da un'istanza che, ai sensi dell'art. 80 c.p.c. va proposta, con ricorso, innanzi al Giudice di pace o al Presidente dell'ufficio giudiziario davanti al quale s'intende proporre la causa che, assunte le opportune informazioni e sentite - ove possibile - le persone interessate, provvedono con decreto. È discusso, peraltro, se l'art. 65 disp. att. c.c. trovi applicazione solo nel caso di condominii in cui il numero dei condomini sia superiore ad otto (e per i quali la nomina dell'amministratore è obbligatoria) ovvero anche per l'ipotesi di condominii «piccoli»: sembra preferibile quest'ultima soluzione, stante la ratio sottesa alla norma, che è quella di facilitare il terzo che non voglia convenire in giudizio tutti i condomini.

È discusso se legittimati alla proposizione della istanza in commento siano solo i terzi ovvero anche i condomini - perché, ad esempio, decisi ad intraprendere una lite contro il condominio: la dottrina maggioritaria esclude, tuttavia, tale ultima soluzione, osservando come l'istituto trovi la propria ratio nell'esigenza di tutelare (recte, avvantaggiare) i terzi e che, d'altro canto, i condomini abbiano a propria disposizione un strumento tipico per dotarsi di un legale rappresentante, consistente nella procedura giudiziale ex artt. 1105 e 1129, comma 1, c.c. La soluzione contraria appare percorsa, peraltro, anche in giurisprudenza, laddove si è esclusa la necessità della nomina di un curatore speciale del condominio ai fini della costituzione di parte civile nel processo penale a carico dell'amministratore, potendo l'assemblea di condominio esercitare liberamente i propri diritti, revocando l'amministratore e nominandone un altro (GIP Napoli, 16 febbraio 2011).

Ugualmente controversa è la possibilità di ricorrere alla nomina del curatore speciale in caso di amministratore scaduto dal mandato, dipendendo la soluzione dalla risposta che si intende dare al quesito concernente la persistente applicabilità, nel regime post-riforma, dell'istituto della prorogatio.

Ancora diverso è, invece, il caso di amministratore che intenda agire nei confronti del condominio (si pensi al condomino-amministratore che intenda impugnare una delibera assembleare, o ottenere l'accertamento giudiziale dei suoi diritti sui servizi condominiali, oppure dell'amministratore-non condomino che agisca per il pagamento del proprio compenso), essendo chiaro che l'amministratore non potrebbe validamente essere attore o convenuto, rispettivamente, in proprio e quale legale rappresentante del condominio né, simmetricamente, potrebbe instaurare un giudizio nei propri confronti, notificando l'atto introduttivo a se stesso. In proposito, è principio generale del processo civile che, in caso di conflitto di interessi tra rappresentato e rappresentante, debba procedersi alla nomina di un curatore speciale al rappresentato, ex art. 78, 2° comma, c.p.c.: sicché secondo un primo orientamento, il soggetto che, rivestendo la qualità di amministratore, intenda agire nei confronti del condominio da esso rappresentato, potrà far ricorso alla procedura menzionata per la nomina di un curatore speciale, nei cui riguardi instaurare la lite; in alternativa, in relazione ai principi generali della materia, è sempre in sua facoltà provvedere alla citazione personale di tutti i condomini, che gli sono ben noti in virtù dell'incarico svolto.

Per una diversa impostazione, invece, non potrebbero applicarsi analogicamente né l'art. 78 c.p.c., in quanto norma eccezionale che non contempla espressamente il condominio, né l'art. 65 disp. att. c.c., stante la diversità di ratio con l'ipotesi della mancanza dell'amministratore. Accedendo a questa tesi, dunque, si prospetterebbero tre soluzioni:

a) il condominio, che voglia iniziare un giudizio nei confronti del suo amministratore, dovrebbe prima revocarlo e poi procedere alla nomina di altro amministratore destinato a rappresentarlo;

b) l'amministratore-condomino, che voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio da lui rappresentato, dovrebbe prima dimettersi e sollecitare l'assemblea a nominare il suo successore, salvo, in caso di inerzia, richiedere la nomina al giudice ex art. 1129, comma 1, c.c.;

c) l'amministratore-non condomino, che voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, dovrebbe prima dimettersi, e, in caso di impossibilità dell'assemblea nel nominare il nuovo amministratore, richiedere in via diretta l'applicazione della nomina del curatore speciale ai sensi dell'art. 65 citato.

In virtù della connotazione di provvedimento emesso all'esito di un procedimento non contenzioso camerale, il decreto di nomina può essere in ogni tempo modificato o revocato, oltre ad essere soggetto al reclamo delle parti o (nonostante il contrario avviso di parte della dottrina) del pubblico ministero, nel termine perentorio di dieci giorni dalla sua emanazione (ma non a ricorso per cassazione, arg. da Cass. civ., sez. I, 4 novembre 2015, n. 22566), all'esito dello spirare del quale, peraltro, esso acquista efficacia (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1988, n. 6817). Un'opinione dottrinaria nega, tuttavia, la necessità di dovere procedere alla comunicazione del decreto di nomina al P.M., essendo l'intervento di quest'ultimo collegato a specifiche materie tra le quali non vi è quella condominiale (cfr. l'art. 70 c.p.c.);

In assenza di limitazioni espresse, l'incarico può essere rivestito indifferentemente da un condomino come da un terzo estraneo al condominio; la Corte di Cassazione ha peraltro escluso qualsivoglia incompatibilità dell'art. 65 disp. att. c.c. con l'art. 23 Cost., osservando come il curatore non sia obbligato da accettare l'incarico, potendo egli sottrarsi alla prestazione mediante la ricusazione dello stesso (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1988, n. 6817, cit.). Non è invece possibile ricorrere alla nomina di un curatore speciale, laddove l'oggetto della lite postuli una pronunzia che debba essere necessariamente emessa nel contraddittorio di tutti i condomini (Trib. Termini Imerese 13 febbraio 2007).

Per quanto riguarda la durata dell'incarico, infine, giacché la funzione del curatore speciale è quella di rappresentare in giudizio il condominio, momentaneamente privo del proprio organo rappresentativo istituzionale (i.e., l'amministratore), in dottrina si è osservato che la stessa non può esorbitare quella del processo in virtù del quale la nomina fu fatta (in tutti i gradi in cui esso si svolga), salvo che, nelle more dello svolgimento di quest'ultimo, venga nominato - dall'assemblea o giudizialmente - un amministratore, destinato ad assorbire anche le funzioni di rappresentanza per la lite in corso: in tal caso, peraltro, il curatore speciale dovrà rimettere immediatamente all'amministratore la gestione delle attività processuali, informandolo di tutti gli elementi necessari sulla causa in corso e si ritiene che la decadenza dall'ufficio si determini ipso iure.

Il curatore speciale è addetto esclusivamente alla gestione della lite: sicché spetta allo stesso di costituirsi in giudizio e difendere il condominio, previa convocazione dell'assemblea per renderla edotta della causa: diversamente dall'amministratore giudiziale, nominato ex art. 1129, comma 1, c.c. e che, al pari di un amministratore di nomina assembleare, ha pieni poteri gestori nei limiti delle sue attribuzioni, il curatore speciale ha poteri limitati e deve sempre ricevere istruzioni per la sua condotta processuale.

La differenza è, peraltro, anche letterale, considerato che, mentre l'art. 65, comma 2, disp. att. c.c. impone al curatore speciale di convocare «senza indugio» l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della controversia, l'art. 1131, comma 3, c.c. prevede che l'amministratore - incluso quello di nomina giudiziaria - debba dare notizia all'assemblea della citazione notificatagli solo ove la controversia esorbiti dalle sue attribuzioni.

Sulla scorta di quanto espressamente previsto dall'art. 65, comma 2, disp. att. c.c. e, dunque, della necessità per il curatore di ricevere istruzioni dall'assemblea, è stato altresì osservato, in dottrina, contrariamente a quanto affermato in giurisprudenza (arg. da Cass. civ., sez. II, 10 luglio 1979, n. 3969), che il curatore speciale non sarebbe legittimato ad impugnare autonomamente la sentenza sfavorevole al condominio.

È invece pacifico che, laddove sia stata avanzata la richiesta di nomina di un curatore speciale relativamente ad una controversa avente ad oggetto un rapporto unico ed inscindibile, tale da richiedere la necessaria presenza, in giudizio, di tutti i condomini, e la domanda non sia stata proposta nei confronti di costoro ma del curatore, la relativa decisione è inutiliter data (Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 1988, n. 5566), con la conseguenza che, ove si accerti in sede di gravame il difetto di integrità del contraddittorio, per essere non stati convenuti in giudizio tutti condomini, il giudice di appello, a norma dell'art. 354 c.p.c., deve dichiarare la nullità della sentenza impugnata, e rimettere la causa al giudice di primo grado per l'integrazione del contraddittorio e la trattazione della stessa con la partecipazione di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 22 aprile 1996, n. 3805).

Per quanto concerne la convocazione dell'assemblea, il curatore speciale vi deve provvedere dopo aver ricevuto la notifica dell'atto introduttivo e, per quanto possibile, in maniera tempestiva prima dell'udienza di prima comparizione, onde apprestare l'opportuno iter defensionale (scelta e nomina dell'avvocato, approntamento della documentazione, ecc.); si è, però, osservato che l'instaurazione della lite con procedura speciale (e conseguente brevità dei termini a comparire), rapportata alla difficoltà, nel caso concreto, di reperire i nominativi di tutti i condomini, nonché all'osservanza del termine di 5 giorni stabilito all'art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c., può giustificare anche una convocazione successiva alla prima udienza. Ad ogni buon conto, l'eventuale omissione nella convocazione dell'assemblea non produce alcun effetto sul piano processuale, dovendosi il contraddittorio considerare in ogni caso correttamente instaurato: si porrà, semmai, un problema di responsabilità del curatore speciale inadempiente, anche sub specie di revoca dell'incarico (dissente da tale opinione, ancora una volta, parte della dottrina, la quale osserva che, diversamente dall'amministratore, che è un mandatario permanente, nominato dall'assemblea o, in via eccezionale, dal giudice, ma sempre in sostituzione della prima, il curatore speciale è nominato dal magistrato in relazione ad una determinata lite e rappresenta un mandatario straordinario).

Quanto al compenso per l'attività svolta - cui il curatore ha diritto all'esito dell'espletamento del suo incarico e che va determinato in misura proporzionale all'attività svolta, considerando la durata dell'incarico, nonché la relativa difficoltà e complessità (arg. ex art. 24 disp. att. c.p.c.) - la circostanza per cui si versa in presenza di un mandatario del condominio e non di un ausiliario del giudice depone nel senso di escludere la competenza per materia sulla relativa liquidazione da parte dell'autorità che provvide alla nomina, ai sensi dell'art. 53 c.p.c. (Cass. civ., sez. II, 22 giugno 2006, n. 14447), dovendo farsi piuttosto riferimento anzitutto all'assemblea dei condomini e, solo ove questa non provveda alla liquidazione del compenso, all'autorità giudiziaria individuata sulla base del valore della prestazione, indipendentemente dall'autorità che provvide alla nomina.

In argomento, si veda Cass. civ., sez. II, 26 ottobre 2005, n. 20679, ad avviso della quale la controversia relativa alla determinazione del compenso ed al rimborso delle spese del curatore speciale del condominio, nominato ai sensi dell'art. 65 disp. att. c.c. e dell'art. 80 c.p.c., rientra, a seconda del valore, nella competenza del giudice di pace o del tribunale, senza che possa stabilirsi alcun criterio di collegamento con l'ufficio che lo ha nominato, non potendo trovare applicazione, nella specie, l'art. 52 disp. att. c.p.c., secondo cui il compenso degli ausiliari del giudice è liquidato dal giudice che li ha nominati, considerato che il curatore speciale del condominio non riveste tale qualità, in quanto dura nell'incarico fino al suo espletamento ovvero fino a quando non venga sostituito da un amministratore nominato dall'assemblea condominiale e non deve rendere conto del proprio operato al giudice che lo ha nominato, bensì al condominio o ai singoli condomini, in virtù del rapporto di rappresentanza costituito ex lege.

Bordolli, Assenza dell'amministratore di condominio e curatore speciale, in Immob. & proprietà, 2009, 563;

Celeste, Curatore speciale del condominio: la nomina e il rimborso delle spese, in Immob. & diritto, 2006, fasc. 7, 29;

Sangiovanni, Impugnazione di deliberazione assembleare, conflitto di interessi e nomina di curatore speciale, in Corr. giur., 2005, 1261.