La costruzione in aderenza è consentita anche in caso di addizione di opera preesistente

Il caso. Con atto di citazione la società T.C.M. s.r.l. conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Firenze, la Proinco s.r.l. (oggi El-Pa s.p.a.), sostenendo che la convenuta aveva provveduto alla costruzione di una scala sul confine tra le rispettive proprietà in violazione delle norme sulle distanze legali previste dal codice civile e dal PRG, ed in spregio alla disciplina delle vedute. Veniva domandata, per tal ragione, la demolizione dell'opera nonché il risarcimento del danno. La convenuta, costituitasi, chiedeva a sua volta con domanda riconvenzionale la demolizione della scala e del vano in alluminio anodizzato realizzati dall'attrice in aderenza al muro di confine tra le due proprietà, assieme al risarcimento del danno. Il Tribunale adito, con sentenza n. 1586/2007, accoglieva la domanda attorea condannando l'El-Pa s.p.a. alla sola demolizione della scala, mentre rigettava la richiesta di risarcimento del danno nonché la domanda riconvenzionale. Differentemente, la Corte d'Appello di Firenze adita dalla soccombente, con sentenza n. 162/2012 pur confermando la condanna di quest'ultima a demolire la scala dalla stessa realizzata, accoglieva altresì la riconvenzionale rigettata in primo grado, condannando anche la T.C.M. s.r.l. a demolire la scala esterna ed il manufatto in alluminio anodizzato costruiti in aderenza al muro di confine, in quanto considerati nuova costruzione. Avverso la sentenza de qua la T.C.M. s.r.l. proponeva ricorso in Cassazione lamentando con un unico e complesso motivo la violazione e falsa applicazione dell'art. 873 c.c. (analoga censura si riscontra anche nel ricorso incidentale dell'El-Pa s.p.a.), dell'art. 877 c.c., l'omessa motivazione di un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all'art. 360 n.5 c.p.c. (idem il ricorso incidentale), nonché la violazione o falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.. In particolare la ricorrente sostiene che la corte distrettuale avrebbe errato nel ritenere la scala in aderenza una nuova costruzione (o comunque successiva alla edificazione originaria dell'edificio), e che al più l'unico manufatto che potrebbe essere considerato tale sarebbe solo la lavorazione in vetro ed alluminio anodizzato realizzato in virtù di una concessione del 1991. Ciò in quanto la scala in aderenza al fabbricato era preesistente a tale concessione, nonché realizzata contemporaneamente alla edificazione del fabbricato dalla stessa T.C.M. La Corte di Cassazione con l'ordinanza in commento accoglie il solo ricorso principale, sia perché l'assunto secondo cui la scala della T.C.M. s.r.l. sarebbe una costruzione nuova risulta apodittico e non supportato da alcuna motivazione, sia perché tale statuizione risulta giuridicamente errata laddove pretende di applicare alla costruzione in aderenza un principio elaborato dalla giurisprudenza in materia di costruzione in prevenzione.

Alla costruzione in aderenza non si applicano le stesse regole previste per la costruzione in prevenzione. Il codice civile delinea agli artt. 873 ss. il c.d. principio di prevenzione il quale, regolando i rapporti di vicinato, stabilisce che tra due proprietari di aree finitime, chi costruisce per primo impone all'altro di mantenere la distanza legale tra le costruzioni prevista dalla legge, risultando quindi favorito. In altri termini, il confinante preveniente condiziona la scelta del vicino che, a sua volta, voglia edificare. Al preveniente, invero, è offerta una triplice facoltà: fabbricare rispettando una distanza dal confine parti alla metà di quella imposta dal codice (l'art. 873 c.c. prevede una distanza minima di 3 metri tra gli edifici, quindi la costruzione avverrebbe a 1,5 metri); costruire sul confine; erigere lo stabile ad una distanza inferiore alla metà di quella prescritta. A fronte della scelta operata dal preveniente, il vicino che costruisce più tardi, nel primo caso dovrà fabbricare ad una distanza pari alla metà di quella prevista, in modo da rispettare il distacco legale di cui all'art. 873 c.c.; nel secondo caso il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (art. 874 c.c.) ovvero realizzare la sua costruzione in aderenza allo stesso (art. 877 co. 1 c.c.) ; nel terzo caso, infine, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro e avanzare la propria fabbrica fino ad esso, oppure rispettare la distanza legale ovvero costruire in aderenza (ex multis Cass. Civ., sez. un. n. 10318/2016). Con riferimento a quest'ultimo caso, è necessario che la nuova opera e quella preesistente siano autonome dal punto di vista strutturale (tale autonomia permette di distinguere l'ipotesi de qua dalla c.d. costruzione in appoggio), e che un lato del nuovo edificio combaci perfettamente con l'edificio preesistente.
Effettuata tale dovuta premessa logica, si deve sottolineare che il principio di prevenzione – riconosciuto, è bene ribadirlo, a chi per primo edifica – si esaurisce con il completamento della costruzione e non può, quindi, giovare automaticamente per un successivo manufatto, ancorché accessorio al primo (Cass. 6926/01). Quanto detto, non vale per l'edificazione in aderenza: non ci sono ragioni per negare la possibilità di costruire in aderenza ad un fabbricato realizzato dal vicino sul confine per il solo fatto che il manufatto costituisca addizione di un fabbricato preesistente. È ben possibile, infatti, mutare in ogni tempo la costruzione, purché sia legittimo e la situazione lo consenta (Cass. 11488/15).

La costruzione in aderenza è consentita anche in caso di addizione di opera preesistente. Gli interventi denominati «addizioni» consistono in modifiche alla sagoma di un edificio esistente entro il limite del 20% del volume dello stesso (in quanto se si supera il 20% avremmo la c.d. addizione volumetrica). Tali variazioni o migliorie definite «addizioni funzionali» possono constare, a mero titolo esemplificativo, in interventi quali il rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile; la realizzazione di servizi igienici, qualora mancanti, ovvero, come nel caso di specie, nella creazione di scale. Tali addizioni, si necessita di precisare, non determinano la creazione di nuove unità immobiliari. Ebbene, nella domanda riconvenzionale accolta in appello, e parallelamente nel ricorso incidentale, l'El-Pa s.p.a. chiedeva la demolizione della scala e del vano in alluminio anodizzato realizzati dalla T.C.M. s.r.l. in aderenza al muro di confine tra le due proprietà, senza tuttavia argomentare il motivo per il quale la scala costruita dalla T.C.M. dovesse essere considerata una costruzione nuova che dovesse rispettare, quindi, il principio di prevenzione e perciò la disciplina sulle distanze di cui all'art. 873 c.c.. Il motivo de quo è infondato e quindi il ricorso incidentale inammissibile, in quanto non può sostenersi l'impossibilità di costruire in aderenza ad un fabbricato realizzato dal vicino sul confine per il solo fatto che il manufatto che si va ad erigere costituisca addizione di un fabbricato preesistente: è errato pretendere di applicare alla costruzione in aderenza un principio elaborato dalla giurisprudenza in materia di costruzione in prevenzione.

Fonte: dirittoegiustizia.it