Locatore (obblighi)

Il primo obbligo che incombe sul locatore, ai sensi dell'art. 1575 c.c., è quello di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla tale ed idonea a servire all'uso contrattualmente pattuito per tutta la durata della locazione.

Sotto tale ultimo profilo, egli è tenuto ad eseguire sull'immobile tutte le riparazioni necessarie, fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione che invece spettano al conduttore (art. 1576 c.c.). Sono naturalmente salvi eventuali diversi accordi intervenuti tra le parti , in esecuzione ai quali, ad esempio, si preveda particolari incombenti manutentivi a carico del conduttore a fronte di un diminuzione del canone di locazione concordato oppure, per contro, un maggiore intervento del locatore in rapporto all'impegno del conduttore, soprattutto in campo delle locazioni ad uso diverso dall'abitazione, per una più lunga durata del contratto.

La regola generale (art. 1577 c.c.) è che, qualora si presenti la necessità di eseguire riparazioni che eccedono l'ordinaria manutenzione dell'immobile locato, il conduttore ha il solo obbligo di avvisare il suo locatore, sempre che l'intervento non rivesta il carattere d'urgenza, perché in tal caso egli deve provvedervi direttamente e richiedere poi il rimborso delle spese sostenute.

Il locatore è infine tenuto a garantire al conduttore il pacifico godimento dell'immobile durante la locazione, cioè ad assicurarlo verso una serie di circostanze che possa no pregiudicare la piena e normale utilizzazione del bene locato.

Il contratto di locazione, cioè quell'accordo con cui una parte si obbliga a far godere all'altra l'immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo, pone in capo al locatore e al conduttore parecchi obblighi che entrambi sono tenuti a rispettare per evitare l'insorgere di contestazioni che poi, come spesso accade, rischiano di finire sul tavolo di un giudice. Alcuni sono previsti dalla legge e altri invece sono convenzionalmente indicati dalle parti nel contratto, a seconda delle rispettive esigenze.

In particolare l'art. 1575 c.c. individua le obbligazioni principali del locatore: esse costituiscono la logica conseguenza del significato stesso del rapporto locatizio in cui il locatore si obbliga a «far godere» la cosa al conduttore.

Nell'ambito del rapporto locatizio lo stato dell'immobile ha una rilevante importanza per diverse motivazioni: da un lato costituisce il parametro per valutare la soddisfazione dell'inquilino rispetto all'oggetto della locazione, costituendo dunque presupposto logico per la stipulazione, dall'altro, evidentemente, assume rilevanza al momento della valutazione del corrispettivo.

Si tratta di obbligazioni comunque riconducibili al principale dovere del locatore di far godere della cosa locata il conduttore e che cessano con lo scadere della locazione, oppure quando la locazione viene a cessare per altra causa: la circostanza che il conduttore permanga nella detenzione del bene integra un'occupazione abusiva per cui il locatore non è più tenuto all'adempimento delle prestazioni poste a suo carico.

La consegna del bene al conduttore costituisce la prestazione fondamentale a cui è obbligato il locatore per attuare il diritto al godimento del bene, scopo tipico e funzione del contratto di locazione (art. 1571 c.c.) : questo è il presupposto che obbliga il conduttore alla sinallagmatica prestazione del corrispettivo.

La consegna della cosa non è però elemento per la validità del contratto in quanto il suo inadempimento ha rilevanza solo ai fini della responsabilità del debitore, nell'ambito di un contratto, tipicamente obbligatorio, già perfezionato con la prestazione del consenso di entrambe le parti.

L'immobile deve essere consegnato al conduttore «in buono stato di manutenzione» . Ciò significa che l'inquilino deve essere messo nella disponibilità di un bene immune da vizi che lo rendano inutilizzabile per l'uso per cui è stato locato. Logico corollario che ne consegue è che l'inadempimento all'obbligo di consegnare il bene legittima la domanda del conduttore di risoluzione del contratto senza doverne dimostrare l'importanza

Simile obbligazione del locatore non comprende però quella di apportare alla cosa stessa le modificazioni o aggiunte necessarie per renderla idonea all'uso convenuto, né di assicurare al conduttore la possibilità di apportarvi egli stesso quelle modificazioni o aggiunte. L'originaria mancanza nell'immobile locato di un impianto o accessorio necessario perché esso possa venir adibito dal conduttore all'uso convenuto dà luogo alla garanzia per vizi della cosa locata se tale mancanza era conosciuta dal conduttore o facilmente riconoscibile (Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2015, n.19226).

Grava invero sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative diventa rilevante, quale condizione di efficacia del contratto e quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Cass. civ., sez. III, 16 giugno 2014, n. 13651).

Solo quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta sempre salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti.

Il buono stato manutentivo non coincide con il carattere di idoneità convenuta che risulta dall'art. 1575 c.c. n. 2) cit. : un immobile, infatti, può trovarsi in buono stato di manutenzione, ma non servire all'uso specificamente stabilito e viceversa.

Il concetto di stato manutentivo «buono» va riferito al caso concreto, con congrua valutazione di ogni elemento anche in relazione al tipo di fabbricato ove è sita l'unità immobiliare oggetto della locazione: ciò che in una determinata situazione può far considerare buono lo stato locativo di un immobile potrebbe non consentire tale qualifica se riferito ad altro immobile. Indicativamente possono individuarsi, tra gli elementi da considerare, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti.

Tale obbligo non è limitato alla parte dell'immobile di esclusiva proprietà del locatore, ma si estende anche alle parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a carico dello stesso proprietario, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato.

Al momento della consegna il bene locato non deve presentare vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito

L'art.1578 c.c. prevede che se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso, salvo che non si tratti di vizi per il conduttore già conosciuti o da lui facilmente conoscibili, è prevista per lo stesso conduttore una duplice tutela: egli può infatti domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo

Costituiscono vizi della cosa locata quelli la cui presenza, senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., alterano tuttavia l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo. Ci sono poi quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l'integrità della stessa in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale: ciò quand'anche si tratti di difetti eliminabili e/o di difetti manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto.

Restano invece esclusi da tale disciplina i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinano disagi limitati nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante soltanto l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., vale a dire a quelle ritenute necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (Cass. civ., sez. III, 21 novembre 2011, n.24459).

Spetta, in ultima analisi, al conduttore la decisione se condurre o meno in locazione l'immobile offertogli dal locatore , essendo l'obbligo di consegna in buono stato manutentivo derogabile per accordo delle parti, ben potendo il futuro inquilino, in quanto perfettamente conscio dello stato dell'immobile seppur non buono, decidere comunque, d'intesa con il locatore, di addivenire alla stipulazione contrattuale.

In forza di tale obbligo il locatore deve provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la res nelle condizioni in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata, nonché di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576 c.c.).

Verificandosi dei danni all'immobile, grava dunque sul locatore una presunzione di responsabilità che può essere vinta mediante la prova da parte sua , dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito ovvero al fatto illecito del terzo.

Ai sensi dell'art. 1218 c.c., il debitore (locatore) è infatti tenuto al risarcimento del danno a meno che non provi che l'inadempimento è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile. A ciò aggiungasi che, giusto quanto disposto dall'art. 1176 c.c., spetta sempre al locatore dimostrare di avere usato, nella manutenzione del bene locato, la diligenza media («del buon padre di famiglia») al fine di impedire l'inadempimento.

Mantenere significa non solo intervenire per eliminare i guasti che si verificano nel corso della durata del contratto, ma anche provvedere alla esecuzione di opere periodiche tendenti ad evitare che il tempo e l'uso del bene portino ad un progressivo degrado, limitando il godimento del conduttore.

L'obbligo del locatore è quello di intervenire tempestivamente nel momento in cui l'inquilino gli comunica la necessità di eseguire delle riparazioni. Il conduttore deve dunque segnalare tempestivamente al locatore l'esistenza di guasti del bene locato, che non siano imputabili ad un uso scorretto o anomalo del bene medesimo (art. 1577 c.c.). Tale obbligo di vigilanza - e quindi di collaborazione con il locatore al fine di evitare un maggior danno - riguarda tutte le ipotesi di riparazioni dell'unità immobiliare locata che non siano a carico del conduttore, indipendentemente dal difetto che esse mirano ad eliminare.

Il conduttore può autonomamente e direttamente eseguire le riparazioni urgenti anche se a lui non spettanti, richiedendo poi il rimborso dei costi al locatore, dandogliene immediato avviso (art. 1577, comma 2, c.c.). Una volta avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, il conduttore può provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore (Cass. civ., sez. III, 8 luglio 2010, n. 16136).

E' urgente l'intervento ritenuto indifferibile, incombente e pressante di tal modo che un possibile ritardo nell'esecuzione della riparazione potrebbe aumentare il guasto ed accrescere il pregiudizio. Una riparazione non urgente può divenire tale ove l'inconveniente peggiori proprio a causa della sua mancata tempestiva eliminazione.

L'esecuzione dell'opera urgente rappresenta per il conduttore una facoltà e non già un obbligo, ma vale anche in tal caso il principio generale di cui all'art. 1227 c.c. dell'uso da parte del conduttore dell'uso dell'ordinaria diligenza, nei limiti delle sue possibilità, ai fini di eliminare o non aggravare o diminuire il danno. Trattasi comunque di una facoltà che, in quanto tale, non fa venir meno l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni e né tanto meno elimina la sua responsabilità per i danni eventualmente subiti dal conduttore in conseguenza della mancata esecuzione dell'intervento.

Quanto al diritto al rimborso, esso non viene meno qualora il conduttore abbia erroneamente e senza colpa ritenuto urgente un'opera che invece non lo era, ben potendo essere effettuata direttamente dal proprietario in un momento successivo.

Il mancato avviso al locatore della necessità di intervenire con urgenza non esclude il diritto del conduttore a richiedere il rimborso delle somme sopportate per i lavori da lui fatti eseguire. Una volta acclarata la necessità di eseguire nell'immobile locato riparazioni urgenti, la conoscenza accertata, da parte del locatore, di tale necessità e l'inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto della natura, dell'entità e dell'urgenza dei lavori, hanno valore equipollente al contestuale avviso al locatore cui il conduttore è tenuto ai sensi dell'art. 1577 c.c. nell'ipotesi che provveda ad eseguirli direttamente per poi richiedere il rimborso di quanto speso.

L'obbligo di manutenzione in capo al locatore ha dunque contenuto positivo di un «fare» che presuppone innanzi tutto la consegna, oltre che di una serie di comportamenti diretti alla conservazione dello stato dell'immobile, quale era al momento della consegna.

Sulla base di tali generali principi, qualora il locatore venga meno all'obbligo contrattualmente assuntosi di eliminare i vizi anche preesistenti nell'immobile locato, pur non ricorrendo una ipotesi di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo, ai sensi dell'art. 1578, n. 2), c.c., né di eliminazione dei vizi a spese del locatore, ex art. 1575, n. 2), c.c., avendo il conduttore avuto conoscenza dei vizi della cosa locata nel momento della conclusione del contratto e tenendoli in considerazione nella determinazione del corrispettivo, tuttavia, avendo la locatrice assunto lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alle necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all'uso convenuto, può ritenersi sussistente una ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente risarcimento del danno, ai sensi dell' art.1453 c.c. (Cass. civ., sez. III, 6 marzo 2012, n. 3454).

La garanzia del pacifico godimento da parte del locatore riguarda sia comportamenti direttamente incidenti sulla cosa locata sia quelli relativi ad ogni altro bene del locatore, anche se diverso da quello locato purché tali comportamenti abbiano un'incidenza materiale sul bene locato. Tale obbligazione si distingue da quella prevista dall'art. 1585 c.c. che dispone una garanzia dalle molestie dei terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa locata e concerne invece direttamente il comportamento del locatore il quale si rende inadempiente allorché faccia qualcosa che turbi tale pacifico godimento.

Trattasi di una garanzia, quella in esame, che costituisce un effetto naturale del contratto perciò il conduttore privato del godimento del bene dal locatore può esperire l'azione di spoglio: il conduttore, infatti, è detentore qualificato per conto del locatore possessore ed ha diritto alla tutela della propria situazione giuridica mediante l'esercizio dell'azione di reintegrazione contro l'autore dello spoglio, come nel caso in cui venga impedito di accedere al vano condominiale ove è sito il contatore, posto che nel godimento del bene concesso in locazione rientra la possibilità di fruire della somministrazione di energia elettrica.

Nel caso sia accertato - in linea di fatto - che vi è stata, da parte del locatore, la consegna dell'immobile libero da persone nella disponibilità della parte conduttrice, la circostanza che successivamente lo stesso immobile sia stato occupato da terzi non può essere considerata inadempimento del locatore all'obbligo di cui all'art. 1575, n. 3), c.c., di garantire il pacifico godimento della cosa locata durante la locazione, né tantomeno, essere invocata come scriminante per il mancato pagamento del canone. Essendo il conduttore custode della cosa locata ricevuta in consegna è onere esclusivo di questo ultimo, quanto ai locali oggetto della locazione, sia porre in essere tutte le precauzioni del caso, contro l'abusivo ingresso di terzi nei locali, sia di attivarsi, presso le competenti autorità per ottenerne l'immediata disponibilità.

Nel corso della durata del contratto il conduttore non può comunque impedire al locatore di visitare l'immobile per controllarne lo stato manutentivo ovvero per proporlo a nuovi inquilini al termine della locazione.

Il fatto che la custodia ed il godimento del bene passi in capo al conduttore dal momento della consegna del bene non priva totalmente il locatore dalla possibilità di controllare se l'inquilino faccia un uso adeguato del bene secondo le modalità previste in contratto. Lo può fare però nel pieno rispetto del generale principio di buona fede che deve contraddistinguere l'esecuzione del contratto, nel senso che le sue visite presso l'unità concessa in locazione non solo devono avere una solida giustificazione, ma soprattutto devono essere preventivamente concordate con il conduttore.

Pur nel silenzio della legge, il locatore ha diritto di eseguire visite periodiche presso l'immobile concesso in locazione, purché esse non vadano a costituire delle vere e proprie molestie al pacifico godimento della cosa durante lo svolgimento del contratto. Infatti, l'obbligo di garantire il pacifico godimento implica che al conduttore debba essere assicurato il comodo uso del bene anche verso il comportamento dello stesso locatore, che con insistenza pretenda invece di entrare nell'immobile locato senza avere fondato motivo.

Il ripetuto ingiustificato rifiuto del conduttore a consentire la visita dell'immobile da parte del locatore integra gli estremi di grave inadempimento a seguito del quale può essere richiesta la risoluzione del contratto.

Non mancano d'altro canto i rimedi al locatore per superare l'ostinato rifiuto del conduttore a consentire l'accesso nell'immobile. La necessità del locatore di fare visitare l'immobile può trovare inoltre rapida tutela attraverso il ricorso all'autorità giudiziaria in via d'urgenza (art. 700 c.p.c.), qualora venga dimostrata al giudice non solo il fondamento del diritto fatto valere, ma anche il pericolo di danno irreparabile che potrebbe conseguire alla mancata visita nell'immobile nei tempi ritenuti opportuni dal locatore.

Lo scopo primario della normativa dettata in tema di efficienza energetica degli immobili è quello di stabilire le condizioni e le modalità per migliorare la prestazione energetica degli edifici, intesa questa come la quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare, con un uso standard dell'immobile, i vari bisogni energetici dell'edificio, la climatizzazione invernale ed estiva, la preparazione dell'acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e, per il settore terziario, l'illuminazione.

Con il «Decreto destinazione Italia» (il d.l. n. 145/2013 convertito nella l. n. 9/2014) è stata apportata un'ulteriore modifica alla disciplina riguardante la certificazione energetica e dal 24 dicembre 2013, data di entrata in vigore del decreto, non è più necessario allegare l'APE ai nuovi contratti di locazione per singole unità immobiliari, mentre permane l'obbligo di allegazione quando oggetto della locazione siano interi edifici. Tale obbligo era stato previsto dal d.l. n. 63/2013 convertito nella l. n. 90/2013 (pubblicata sulla G.U. n. 181 del 3 agosto 2013), a pena di nullità del contratto, proprio per porre definitivamente rimedio alla procedura di infrazione promossa dalla Comunità Europea nei confronti dell'Italia.

L'ACE, ovvero l'attestato di certificazione energetica, è sostituito dall'APE a far tempo dal mese di giugno 2013, ma non si tratta di un semplice cambio di nome perché lo scopo è quello di uniformare la normativa interna italiana in tema di prestazione energetica degli edifici alle prescrizioni dettate dall'Unione europea, anche attraverso il monitoraggio dei consumi sia per la resa del servizio di riscaldamento e sia per la climatizzazione estiva.

Con il d.l. n. 63/2013 (convertito in l. n. 90/2013) è ritornato obbligatoria la produzione della certificazione energetica nel caso di stipula di un nuovo contratto di locazione, da mettere addirittura a disposizione del conduttore già al momento dell'avvio delle trattative, per poi essergliela consegnato al momento della stipula del contratto.

Il proprietario dell'immobile, ancor prima di concederlo in locazione ora deve dotarlo dell'APE, cioè di un «corredo» documentale che lo seguirà anche negli eventuali avvicendamenti relativi la sua proprietà

Con l'entrata in vigore del decreto legge in esame (24 dicembre 2013) il locatore deve dunque limitarsi ad informare il proprio conduttore sulla prestazione energetica del bene immobile oggetto della locazione, così come la si deduce del relativa attestato.

L'adempimento dell'obbligo di informativa deve essere documentato attraverso l'inserimento nel contratto di apposita clausola con cui il conduttore da atto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla prestazione energetica del bene locato. Per l'effetto, è sufficiente riportare nel contratto la dichiarazione dell'interessato di avere ricevuto le opportune informazioni, senza che sia necessario specificare nel dettaglio il tipo e la qualità delle stesse. Si tratta quindi di una semplice dichiarazione del conduttore da recepirsi nel corpo del contratto, non richiedendo la norma alcuna altra particolare formalità.

Il fatto che l'APE debba essere messo a disposizione del conduttore sin dal momento delle trattative, unitamente alla dichiarazione che deve rendere il conduttore di avere ricevuto, oltre che le informazioni, anche «la documentazione comprensiva dell'attestato» (nuovo art. 6, comma 3, d.lgs. n. 192/2005), lascia ben intendere che incombe sul locatore anche un più generale dovere di consegna dell'APE.

Il decreto del 26 giugno 2015 ha aggiornato le linee guida per la certificazione della prestazione energetica degli edifici, introducendo il nuovo modello di APE valido su tutto il territorio nazionale a partire dal 1 ottobre 2015.

L'APE si ottiene effettuando una analisi energetica dell'immobile, valutate le caratteristiche delle murature e degli infissi, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento ed il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. In seguito il Certificatore compila il documento e rilascia la Targa Energetica che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile. L'APE va conservato con il libretto della caldaia e consegnato al nuovo conduttore.

La durata dell'APE è fissata in dieci anni dal momento del rilascio, salvo che nell'immobile siano eseguite opere di ristrutturazione tali da modificare la sua classe energetica. Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l'attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.

Le norme previste in tema di certificazione energetica sono inderogabili, talché le sanzioni previste (art. 12, comma 9, d.l. n. 63/2013) sono ovviamente operanti anche laddove il conduttore, con pattuizione consacrata nel contratto, dichiari esplicitamente di voler rinunciare alla certificazione.

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