Vizi della cosa locata

Tra le principali obbligazioni del locatore vi è quella di consegnare il bene in buono stato locativo; tale previsione è integrata da quella relativa alle conseguenze della eventuale presenza di vizi dell'immobile (e più in generale della cosa locata) gravi e occulti, posta dall'art. 1578 c.c. La presenza di vizi (gravi) del bene locato consente al conduttore di richiedere la risoluzione del contratto ovvero una riduzione del corrispettivo. I vizi dell'immobile per essere rilevanti devono diminuire in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito e non deve trattarsi di vizi conosciuti o, comunque, facilmente conoscibili dal conduttore: in sostanza deve trattarsi di vizi occulti. Qualora il locatore non provi di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi è tenuto altresì a risarcire al conduttore i danni derivanti dai vizi della cosa locata (art. 1578, comma 2, c.c.). Il carattere occulto dei vizi di cui si discute, perché possano considerarsi rilevanti, si ritiene che debba considerarsi escluso ove il conduttore, conoscendo la possibile inettitudine dell'oggetto della prestazione, abbia accettato il rischio economico (come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione stessa) restando quindi tenuto ugualmente al versamento del corrispettivo (Cass. civ., sez. III, 15 ottobre 2002 n. 14659). Va peraltro sottolineato che anche nel caso in cui i vizi siano tali da poter dare luogo ad una proporzionale riduzione del canone è escluso che il conduttore possa procedere ad una autoriduzione dello stesso che dovrebbe considerarsi arbitraria ed illegittima: il conduttore è quindi tenuto ad agire in giudizio per fare accertare natura ed entità dei vizi e fare stabilire conseguentemente dal giudice la misura ridotta in cui va corrisposto il canone di locazione (Cass. civ., sez. III, 7 maggio 2007, n. 10298).

I vizi cui fa riferimento la disciplina in esame sono quelli che incidono sulla struttura materiale del bene concesso in locazione, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento, secondo la destinazione imposta al bene nel contratto. La giurisprudenza definisce questi vizi come quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento (Cass. civ., sez. III, 9 maggio 2008, n. 11514). Perché si configuri la fattispecie del vizio presa in considerazione dalla disciplina in esame ci si deve, quindi, trovare di fronte ad un'anomala condizione della cosa locata, con caratteri di durata e di non facile eliminazione. Va, inoltre, sottolineato che l'espressione «in modo apprezzabile» usata dal legislatore in ordine all'effettiva diminuzione dell'idoneità all'uso del bene in conseguenza dei vizi, comporta necessariamente un accertamento giudiziale relativo al grado del danno subito dal conduttore che fa riferimento al caso concreto. L'operatività della garanzia è, inoltre, condizionata non solo dalla totale ignoranza dei vizi da parte del conduttore ma anche dalla loro non facile riconoscibilità. Tale riconoscibilità concerne esclusivamente i vizi esistenti ovvero in atto al momento della consegna del bene e non va, quindi, confusa con la «prevedibilità», in detto momento, dell'insorgenza di vizi futuri. Va, poi, sottolineato che, in caso di pregiudizio subito dal conduttore per i vizi della cosa locata, la giurisprudenza ha precisato che la circostanza che il conduttore conoscesse i vizi e li avesse accettati con la stipula del contratto di locazione, esclude la configurabilità di una responsabilità risarcitoria del locatore, sia a titolo extracontrattuale, difettando la qualificabilità del danno come ingiusto, sia a titolo contrattuale, dato che la responsabilità contemplata dal secondo comma dell'art. 1578 c.c., trova indefettibile presupposto nel fatto che i vizi non siano conosciuti o conoscibili da parte del conduttore (Cass. civ., sez. III, 5 ottobre 2000, n. 13270). Si è, altresì, precisato per fare chiarezza sui criteri che devono dettare l'interpretazione della condotta delle parti che ove il conduttore, all'atto della stipula del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere (accettando la cosa nello stato in cui si trovava al momento della consegna) e che «non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.»(così Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001, n. 3341). In ordine alla tutela del conduttore conseguente alla presenza di vizi che riducano in modo apprezzabile il godimento del bene, questi in ogni caso, ai sensi dell'art. 1578 c.c., sia che richieda la risoluzione del contratto, sia che opti per una domanda di riduzione del canone, ha diritto al risarcimento dei danni ai sensi del comma 2 dello stesso art. 1578 c.c. Si è peraltro già sottolineato che la riduzione del canone deve essere sempre operata dall'autorità giudiziaria (mai attuata in via di autotutela dal conduttore) in modo da ricondurre ad equità il rapporto economico tra le rispettive prestazioni, alterato dalla presenza dei vizi del bene locato.

I vizi di una cosa (e nella specie dell'immobile locato) sono quelle alterazioni del bene che traggono origine dalla sua costruzione ovvero dal suo (cattivo) stato di conservazione. I vizi per essere rilevanti sul piano giuridico e, segnatamente, dell'equilibrio contrattuale devono essere gravi ossia non devono risolversi in semplici imperfezioni che non alterano l'idoneità del bene all'utilizzo contrattualmente previsto. L'art. 1578 c.c. chiarisce tale concetto facendo riferimento al fatto che i vizi della cosa locata sono considerati rilevanti se «diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito».

La giurisprudenza ha, peraltro, precisato ulteriormente la portata di tale indicazione normativa.

Va precisato che a monte della problematica dei vizi «occulti» della cosa locata vi è quella che attiene all'idoneità della cosa (o dell'immobile) per l'uso pattuito ovvero individuato nel contratto. A tale riguardo si è sottolineato come, stipulato il contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso, «grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività per cui è stato locato, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative (nella specie, la Suprema Corte ha confermato la sentenza impugnata con cui era stato correttamente affermato, in relazione alla locazione di un immobile destinato ad attività produttiva, che gravava sul conduttore la verifica delle richieste modifiche strutturale delle dimensioni di una finestra, alla cui esecuzione si era obbligato il locatore)» (Cass. civ., sez. III, 31 marzo 2008, n. 8303). I principi poc'anzi richiamati valgono dunque a distinguere il tema dai vizi da quello affatto differente relativo alla valutazione dell'idoneità del bene per l'uso pattuito che compete al conduttore.

Come si è fatto cenno, l'art. 1578 c.c. stabilisce che a fronte della presenza di vizi dell'immobile locato, che presentino i suddetti requisiti, si determinano precise conseguenze sul contratto; il conduttore può optare tra un duplice ordine di effetti: da un lato, può richiedere la riduzione del corrispettivo del contratto e, dall'altro, può addirittura richiedere la risoluzione del contratto. Oltre a queste due principali strade di tutela, al conduttore compete, altresì, il risarcimento del danno. Le prime due facoltà sono riconosciute tout court al conduttore, mentre per quanto riguarda il risarcimento del danno, il locatore potrebbe dare la prova di avere ignorato i vizi per sottrarsi agli oneri risarcitorii altrimenti incombenti a suo carico.

I rimedi della riduzione del canone ovvero della risoluzione del contratto di locazione sono finalizzati a garantire il diritto del conduttore al godimento del bene per l'uso pattuito. A fronte della presenza di vizi occulti viene rimesso alla valutazione discrezionale del conduttore di stabilire se sia possibile proseguire il rapporto locativo pur con una riduzione del corrispettivo che tenga conto della ridotta possibilità di utilizzo del bene ovvero dei costi necessari per adeguarlo: in questo caso il conduttore potrà proseguire il rapporto chiedendo una riduzione del corrispettivo. E' bene sottolineare come tale riduzione non possa mai avvenire in maniera arbitraria ed unilaterale da parte del conduttore: anche in questo caso non è consentita l'autoriduzione discrezionale del canone. La strada maestra che dovrà dunque seguire il conduttore che voglia proseguire il rapporto locativo è di rivolgersi al giudice per far determinare la misura in cui debba essere ridotto il corrispettivo (il canone) in considerazione dei vizi che hanno diminuito le possibilità di godimento del bene per l'uso pattuito.

Naturalmente resta affidato alla ragionevolezza delle parti di addivenire ad una soluzione transattiva che, tenuto conto dei vizi, consenta di rideterminare il canone in una misura convenzionalmente determinata. Come si detto, il conduttore ha facoltà, in alternativa alla richiesta di riduzione del canone, di richiedere la risoluzione del contratto (tenuto conto che il vizio altera il sinallagma contrattuale e pregiudica le possibilità di utilizzo del bene).

Si ritiene che le due azioni (domande) siano alternative e che fatto ricorso all'una non possa modificarsi per formulare l'altra soprattutto qualora si sia già incardinato il relativo giudizio. E' stato, altresì, precisato che il locatore non avrebbe la facoltà di opporsi all'avversa pretesa (di riduzione del canone o risoluzione del contratto) offrendo di eliminare i vizi lamentati.

Oltre alle specifiche garanzie di cui si è detto, il conduttore ha altresì diritto al risarcimento del danno subito per effetto dei vizi manifestati dalla cosa locata. Tale diritto del conduttore si cumula con le facoltà di cui si detto poc'anzi, per cui il conduttore può richiedere tanto la riduzione del canone quanto alla risoluzione del contrato ed al contempo il risarcimento del danno. Va tuttavia sottolineato che mentre le prime due facoltà dipendono semplicemente dalla esistenza del vizio a prescindere da alcun elemento di colpa a carico del locatore, il diritto al risarcimento del danno può essere, invece, precluso nel caso in cui il locatore dia prova di «avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna» della cosa locata (art. 1587, comma 2, c.c.). Nel caso in cui il locatore fornisca tale prova di avere ignorato i vizi, senza sua colpa, va, dunque, esente dal risarcimento ma non dalla possibilità che il conduttore si avvalga della facoltà di risolvere il contratto o di richiedere la riduzione del canone.

La previsione normativa in tema di risarcimento per i vizi della cosa locata, presenta, dunque, la necessità di individuare quali possano essere i danni risarcibili. Si ritiene che, sia pure con le debite differenze, i danni possano essere considerati alla stregua di quanto previsto per il contratto di compravendita, in particolare per il caso in cui il conduttore abbia optato per la risoluzione del contratto di locazione.

Va, inoltre, rilevato come la disciplina codicistica sia particolarmente severa rispetto all'eventuale tentativo del locatore, in mala fede, di limitare convenzionalmente la propria responsabilità per i vizi. L'art. 1579 c.c. stabilisce, infatti, che «il patto con cui si esclude o limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa». A quanto precede va infine aggiunto che se si tratti di vizi che rendono le cose pericolose per la salute del conduttore o di chi utilizza il bene (suoi familiari o dipendenti), il conduttore può sempre «ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia» (art. 1580 c.c.).

Un'ultima notazione meritano i vizi della cosa locata «sopravvenuti nel corso della locazione»; anche per i vizi sopravvenuti si applica la disciplina innanzi esaminata, nei limiti in cui la stessa sia applicabile. Nel caso di vizi sopravvenuti, ad esempio, saranno molto probabilmente applicabili i rimedi della riduzione del canone o della risoluzione, in quanto venga oggettivamente alterato l'equilibrio contrattuale, mentre trattandosi di vizi sopravvenuti molto probabilmente il locatore potrebbe averli ignorati senza sua colpa e dunque dovrebbe essere escluso il diritto al risarcimento del danno.

Monegat, In nessun caso il conduttore può ridursi autonomamente il canone, in Immob. & proprietà, n. 2/2015;

Sangermano, Garanzia per i vizi e aliud pro alio nel contratto di locazione per mancanza del certificato di agibilità, in I contratti, n. 6/2010;

Bruni, La prevalenza del diritto alla salute sull'autonomia privata nel contratto di locazione, in Obblig. e contratti n. 8-9/2008;

Polo, Vizi sopravvenuti nella locazione e risarcimento del danno alla salute in favore del conduttore, in Nuova giur. civ. comm., n. 7-8/2007;

Zappata, Eccezione di inesatto adempimento e denunzia dei vizi della cosa locata, in I contratti, n. 11/2001.