Cause condominiali (competenza per territorio)

L'art. 23 c.p.c. individua la competenza territoriale rispetto a due ipotesi diverse: le cause tra soci e le cause condominiali. Ai sensi della norma, rispetto alle cause tra soci la competenza è assegnata al giudice del luogo ove la società ha la sede, sino ad un biennio dal suo scioglimento, mentre per le cause condominiali la competenza spetta al giudice del luogo ove sono i beni comuni o la loro maggior parte, sempre con lo stesso limite temporale. La disposizione detta un criterio di competenza esclusivo ma derogabile che, tuttavia, non concerne le cause tra la società o i soci e i terzi, né le controversie tra condomini e terzi. La competenza di cui all'articolo citato si estende anche alle società di fatto, alle associazioni non riconosciute e ai comitati, ma non alle associazioni in partecipazione.

Fonte: ilprocessocivile.it

Il primo comma dell'art. 23 c.p.c. individua il foro per le cause tra condomini nel luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Il forum condominii si riferisce a tutti i casi di comunione ex art. 1100 c.c. e non solo ai condomini di edifici e, secondo taluni, riguarderebbe anche la comunione di diritti reali diversi dalla proprietà (Cass. 1 luglio 1996, n. 5967; Cass. 1 marzo 1994, n. 2026; Cass. 18 febbraio 1999, n. 1365) ma non le ipotesi di comunione di diritti reali su beni altrui.

Il foro speciale esclusivo di cui all'art. 23 c.p.c., trova applicazione, secondo la giurisprudenza di legittimità, anche per le liti fra il condominio ed il singolo condomino (Cass. 19 maggio 2011, n. 11008; Cass. 11 novembre 2004, n. 21172); in particolare in ipotesi di decreto ingiuntivo richiesto dall'amministratore di condominio nei confronti di un condomino per la riscossione dei contributi, sussisterebbe, secondo la Suprema Corte, la competenza del giudice del luogo in cui si trova l'immobile, proprio ai sensi dell'art. 23 c.p.c. (Cass. 20 maggio 2015, n. 10419).

La giurisprudenza di legittimità afferma che l'uso di una interpretazione sistematica consente di ritenere che qualunque controversia che insorga nell'ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio, senza differenza tra rapporti giuridici attinenti alla proprietà, all'uso e godimento delle cose comuni o al pagamento dei contributi condominiali, quand'anche veda contrapposto un singolo partecipante a tutti gli altri, ciascuno dei quali è singolarmente rappresentato dall'amministratore, è sempre una controversia «tra condomini», la cui cognizione ratione loci spetta, esclusivamente e senza alternative, al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, atteso che il condominio non è un soggetto dotato di una propria personalità, sia pure attenuata, o di una propria autonomia patrimoniale rispetto ai soggetti che ne fanno parte (Cass. 18 aprile 2014, n. 9071; Cass., sez. un., 18 settembre 2006, n. 20076; Cass. 18 aprile 2003 n. 6319; Cass. 5 novembre 2004, n. 21172; Cass. 24 giugno 2005, n. 13640).

Questa competenza speciale, secondo quanto già esposto, non riguarda le cause tra condomini e terzi essendo specificamente limitata alle controversie tra condomini.

La speciale competenza è radicata dalla norma in commento presso il giudice del luogo ove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. La norma utilizza come criterio sussidiario il luogo ove si trovano la maggior parte dei beni comuni; per l'individuazione di questo luogo è d'uopo utilizzare i criteri dettati dall'art. 21 c.p.c..

Secondo la giurisprudenza di legittimità la disposizione dell'art. 23 c.p.c. può essere derogata in presenza di un accordo tra le parti.

Il forum condomini, non rientrando tra le ipotesi di inderogabilità della competenza per territorio di cui all'art. 28 c.p.c., deve considerarsi derogabile in presenza di una clausola inserita nel regolamento condominiale che stabilisca la competenza territoriale di un giudice diverso rispetto a quello del luogo nel quale si trova l'immobile (Cass. 25 agosto 2015, n. 17130).

L'art. 23 c.p.c. prevede che il forum condominii operi anche dopo lo scioglimento della società o del condominio. Secondo la dottrina (Segré, 274) questa speciale proroga della competenza varrebbe solo se la domanda sia proposta entro due anni dalla divisione effettiva, non dallo scioglimento o dall'estinzione, purché la domanda sia proposta entro due anni dalla divisione. La ratio della proroga è a mio parere, evidentemente, la necessità di tutelare gli interessati che possono confidare sulla competenza del giudice del forum societatis e del forum condominii anche quando la società o il condominio siano venuti meno. La tutela è fornita entro il termine di un biennio dallo scioglimento o dalla divisione.

Gionfrida, voce Competenza in materia civile, in Enc. Dir., VIII, Milano, 1961, 63 e ss.;

Acone- Santulli, Competenza. II) Diritto processuale civile, in Enc. Giur., VII, Roma, 1988, 25 e ss.;

Segré, Della competenza per materia e valore, in Comm. c.p.c. Allorio, I, 1, Torino, 1973, 177;

Levoni, Competenza nel diritto processuale civile, in Digesto civ., III, Torino, 1988, 115;

Asprella, sub art. 23 c.p.c., in Commentario del codice di procedura civile, a cura di Comoglio, Consolo, Sassani, Vaccarella, T. I, vol. 1, Torino, 2012.