Manutenzione (ordinaria e straordinaria)

Vasta e complessa è la problematica dell'inquadramento sistematico delle manutenzioni dei beni e servizi comuni del condominio.

Il codice civile non dedica specifiche norme alle manutenzioni condominiali in generale, ma ne parla inserendole nelle regole per la ripartizione delle spese.

Così la disciplina si presenta «scarsa e lacunosa, non contenendo una specificazione della portata dei differenti termini usati» (Terzago); ad esempio: «Ripartizione delle spese» è la rubrica dell'art. 1123 c.c. ma all'interno dette spese sono la conseguenza di interventi di conservazione; godimento delle parti comuni; innovazioni. L'art. 1136 c.c. («Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni») parla di riparazioni straordinarie, mentre l'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. (con la rubrica «Attribuzioni dell'assemblea dei condomini») introduce il concetto di opere di manutenzione straordinaria. Infine l'art. 1130 «Attribuzioni dell'amministratore» al n. 3, sempre con riferimento alle spese, attribuisce a tale soggetto il potere di disporre l'effettuazione della manutenzione ordinaria delle parti e servizi comuni.

Già il Terzago nel volume «La ripartizione delle spese in condominio» (Giuffrè, 1991) ma anche nella prima edizione del suo famoso Trattato sul condominio (Giuffrè, 1988), chiariva come nel codice civile del 1942 si parla genericamente di spese di manutenzione ordinaria e straordinaria ( artt. 1004 e 1005 c.c.), analizzando poi i singoli tipi d'intervento.

A ciò si aggiunga che il legislatore nell'intento di ridare vigore all'economia in campo edilizio fin dal 1986 ha introdotto delle norme ad hoc relative alle agevolazioni fiscali per le manutenzioni e ristrutturazioni in campo edilizio arrivando nel 2017 ad estenderle anche agli interventi per l'adozione di misure antisismiche.

Orbene il riferimento fiscale per le manutenzioni ordinarie o straordinarie è l' art. 3, lettere a), b), c) e d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia» che specifica gli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia nelle parti comuni degli edifici residenziali ammessi alla detrazione ai fini Irpef (cfr. le numerose Circolari dell'Agenzia delle Entrate in argomento: n. 95 del 2000; nn. 7/E, 13/E e 55/E del 2001; n. 24/E del 2004; nn. 12/E, e 17/E del 2005; n. 17/E del 2006; n. 11/E del 2007; n. 12/E del 2008; nn. 21/E e 40/E del 2010; n. 20/E del 2011; n. 19/E del 2012; nn. 13/E e 29/E del 2013; n. 11/E del 2014; n. 17/E del 2015; nn. 3/E, 7/E, 20/E e 43/E del 2016; nn. 7/E e 8/E del 2017).

È pressoché univoca nella dottrina (Salis, Visco, Peretti Griva, Branca) affiancare i concetti di manutenzione ai principi di ripartizione delle spese, va da sé, infatti, che i condomini devono sostenere le spese di manutenzione secondo i millesimi a loro attribuiti ex art. 1123 e ss. c.c.

Ci si è sempre prodigati nello sforzo di qualificare la natura dei singoli interventi nel condominio, anche perché, in primo luogo, le manutenzioni più importanti devono ottenere l'approvazione dell'assemblea dei condomini con particolari quorum (art. 1136, comma 4, c.c.).

Manutenzione ordinaria è una definizione più tecnica che giuridica (Salis) e ricomprende gli interventi per la conservazione e godimento delle parti comuni (definizione giuridica).

Quindi interventi tecnici necessari per mantenere la cosa nello stato in cui si trova, ma anche nello stato in cui essa può dare ai condomini quelle utilità che le sono proprie, interventi tecnici che impediscono un deterioramento e riparare un deterioramento o guasto già avvenuto (Salis, Visco, Peretti-Griva).

Il Terzago si discosta dall'interpretazione classica sopra riportata (manutenzione ordinaria come conservazione dei beni ed uso dei servizi- cioè godimento-) raggruppando nel concetto di conservazione anche gli interventi di riparazione e ricostruzione e manutenzione straordinaria.

Come si è accennato in precedenza, invece, tutti questi importanti Autori hanno sempre affiancato la spesa alla manutenzione così facendo però hanno sempre fatto dipendere il concetto tecnico di manutenzione dalla contribuzione alla spesa da parte dei condomini e quindi dalle maggioranze necessarie.

Oggi però questa dipendenza non è più giustificata poiché gli interventi tecnici legislativi, per lo più di sicurezza degli impianti al fine di preservare l'incolumità delle persone, prescinde dal dualismo “riparto delle spese/manutenzione” spostando il baricentro sull'intervento in sé considerato dandogli poi l'importanza economica in funzione del valore dell'edificio e ammettendo i condomini alla detrazione fiscale in ragione del tipo di intervento.

Si può allora tentare una prima definizione del concetto di manutenzione ordinaria per le parti comuni degli edifici in condominio partendo dall'iniziale ricostruzione del Salis (in Riv.Giur. Edil. 1967, I, 301 – nota ad App. Napoli 13 maggio 1967) con riferimento all'art. 3 del T.U Edilizia n. 380/2001.

L'applicazione delle definizioni del T.U. Edilizia alle manutenzioni condominiali è poi sancita da Cass. civ., sez. V, 27 aprile 2016, n.8351.

La giurisprudenza, anche la più recente, è orientata sulla preventiva analisi della natura della spesa differenziando tra manutenzione ordinaria e straordinaria, ma ciò si rinviene soprattutto nelle massime (cfr., Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 2017, n. 454), salvo poi nella motivazione, caso per caso definire chiaramente la specie di manutenzione che rientra nel genere (ordinaria o straordinaria).

Così nella massima della pronuncia da ultima citata, la Suprema Corte ha chiarito che, con specifico riguardo ai lavori di impermeabilizzazione, per la loro natura e consistenza, hanno natura di opere di ordinaria manutenzione destinate alla conservazione della cosa comune e rientrano nelle attribuzioni dell'amministratore.

Come si può notare l'impermeabilizzazione che rientra nella conservazione della cosa comune riporta alla definizione da noi data di manutenzione ordinaria.

Seguendo lo schema proposto per la manutenzione ordinaria, le manutenzioni straordinarie sono quelle necessarie per il verificarsi di un evento che anche se prevedibile non poteva essere evitato con interventi di manutenzione ordinaria (riparazione, rinnovamento: T.U. Edilizia; conservazione, ricostruzione: Salis).

Sono interventi necessari per rinnovare e sostituire parti anche strutturali dell'edificio per causa di forza maggiore.

Un esempio si ritrova in Cass. civ., sez. II, 4 luglio 2013, n. 16774 dove il rifacimento di una facciata, per l'esplosione dell'edificio, è opera di manutenzione straordinaria.

Oppure nella citata Cass. civ., sez. V, 27 aprile 2016, n. 8351, dove facendo propria, nella motivazione, la qualificazione della Commissione Tributaria Regionale, la Suprema Corte conferma che gli interventi di manutenzione straordinaria sono opere collegate ad un evento di assoluta necessità, o inevitabilità rispondendo generalmente alle finalità di urgente conservazione del fabbricato in ragione di imprevisti attinenti alla struttura dello stesso.

Il T.U Edilizia – all'art. 3, lett. C - definisce gli interventi di manutenzione ordinaria come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici.

Definizione che però, per il condominio, come visto va integrata con la causazione di un evento che comunque non poteva essere evitato (Salis).

Se quindi facciamo rientrare nel concetto di manutenzione ordinaria, le riparazioni cercando una classificazione di sistema, l'art. 1136, comma 4, c.c. ci pone il problema della definizione o meglio della natura delle riparazioni straordinarie di notevole entità.

Esse, infatti, vanno sempre approvate ex ante dall'assemblea dei condomini con la maggioranza degli intervenuti e con il valore di almeno la metà dell'edificio (500 millesimi).

Se quindi (ma lo vedremo in seguito) l'assemblea non sempre deve preventivamente deliberare sulla manutenzione ordinaria o straordinaria, se essa è una riparazione di notevole entità, questa operazione deve ottenere il nulla osta dall'assemblea.

Non siamo di fronte ad una manutenzione straordinaria ma ad interventi di ripristino, latu sensu, conservativi ed onerosi, finalizzati ad evitare manutenzioni straordinarie e a consentire ai condomini di pianificare, anche nella spesa, l'intervento nel tempo.

In questo caso l'assemblea è chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell'intervento e la delibera dell'assemblea assume così valore costituivo e obbliga ciascun condomino al successivo pagamento.

È stato chiarito dalla giurisprudenza che la “notevole entità” (non definita dal legislatore) va valutata in ragione dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, nonché del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 26 novembre 2014, n. 25145; Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2008, n. 26733).

Se l'art. 1130, comma 1, n. 3, c.c. attribuisce espressamente all'amministratore il potere di erogare le spese per le manutenzioni ordinarie e gli interventi che sono caratterizzati da urgenza (quindi straordinari), le manutenzioni anche ordinarie non rientranti nelle voci di spesa approvate nel preventivo, le manutenzioni straordinarie e quelle di notevole entità devono sempre essere approvate dall'assemblea dei condomini.

In giurisprudenza è stato più volte affermato che «nel condominio di edifici, l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea» (cfr. Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 2017, n. 454; Cass. civ., sez. II, 2 marzo 1998, n. 2259; Cass. civ., sez. II, 22 novembre 1990, n. 11272).

Di Matteo, La figura dell'amministratore tra autonomia e subordinazione all'assemblea di condominio, in Arch. loc. cond., 2011, fasc. 6, pag. 759

Triola, Condominio, innovazioni ed esecuzione di opere su parti comuni, in Corr. Giur., 2007, fasc. 2, pag. 237

Cuffaro, L'amministratore fra rappresentanza e gestione, in Rass. loc. cond., , 2004, fasc. 2, pag. 232

Terzago, Il condominio, trattato teorico–pratico, VIII ed. curata da Celeste, Salciarini, Terzago, Milano, 2015

Terzago G. e Terzago P., La ripartizione delle spese, Milano, 2003

Salis, Spese di manutenzione e spese di esercizio di impianti e servizi comuni, in Riv. giur. ed., 1967, 301.

Visco, Le case in condominio, Milano, 1967

Salis, Il condominio negli edifici, Torino, 1956