Individuazione del soggetto tenuto alla registrazione della locazione immobiliare

L'art. 8 della l. n. 392/1978 sancisce che le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. La disposizione in esame si riferisce ovviamente ai rapporti locatore-conduttore, mentre nei confronti dell'amministrazione finanziaria sussiste la responsabilità solidale dei contraenti per l'adempimento dell'obbligazione tributaria.

Per ciò che concerne la ripartizione interna dell'onere fiscale in oggettodeve ritenersi l'inderogabilità in pejus nei riguardi del conduttore della norma de qua; la deroga pattizia all'art. 8 della l. n. 392/1978, e, quindi, la scelta negoziale di porre a carico del conduttore di immobile (ad uso diverso) le spese di registrazione è illegittima, con diritto dell'oblato alla ripetizione degli importi anticipati (v. Trib. Trieste 26 maggio 2009); in quanto la norma, essendo rivolta anche a garantire una pluralità di obblighi verso l'amministrazione finanziaria ed incidendo direttamente sulla regolamentazione del canone, ha portata inderogabile (v. anche Trib. Bologna 24 novembre 1993). Pertanto, consegue la nullità ex art. 79 della l. n. 392/78 della clausola che ponga a carico del conduttore le spese di registrazione in misura superiore alla metà, dal che ha luogo l'eterointegrazione del contratto secondo il consueto meccanismo di cui all'art. 1339 c.c.

La conseguente sanzione di nullità può valere anche per le locazioni assoggettate alla l.n. 431/1998, ove, in applicazione l'art. 13, comma 4,della l.n. 431/98, si concluda che, così pattuendo, le parti abbiano attribuito al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della stessa legge.

Certamente legittima è la pattuizione con cui i patiscendi dispongano che le spese di registrazione siano poste integralmente a carico del locatore.

Va, però, fatta salva l'ipotesi sussumibile nell'art. 55, comma 6, del d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 634, come modificato dall'art. 2 del r.d. 10 novembre 1978, n. 693, il quale stabilisce che, nei contratti in cui è parte lo Stato, obbligata al pagamento dell'imposta di registro è unicamente l'altra parte contraente, anche in deroga all'art. 8 di cui si discorre. Si tratta, difatti, di norma imperativa speciale che esclude la possibilità di pattuizioni contrarie e che, a norma dell'art. 1339 c.c., si sostituisce di diritto (Cass. civ., sez. III, 18 giugno 1993, n. 6798; del pari, Cons. Stato, 14 febbraio 1980, n. 62) a quelle difformi contenute nei contratti precedenti. Per Cass. civ., sez. III, 22 ottobre 1991, n. 11189 è questa disposizione che non può essere interpretata estensivamente e non è, pertanto, applicabile alla Regione Sicilia, salvo la modalità di riscossione e successiva acquisizione, da parte della regione, di una parte dell'imposta, ai sensi degli art. 2, 8 e 9 del d.p.r. 26 luglio 1965, n. 1074, in virtù dei quali tutte le entrate erariali riscosse nell'ambito del suo territorio spettano alla regione siciliana, che si avvale degli uffici periferici dell'amministrazione statale.

La denuncia di un contratto verbale di locazione, avendo finalità meramente fiscali (almeno sino al 31 dicembre 2004), non attribuisce alle dichiarazioni in esso contenuto valore determinantein ordine all'esistenza ed ai termini del contratto, potendo le stesse essere liberamente apprezzate dal giudice attraverso un raffronto critico con le altre risultanze di causa (Pret. Napoli 30 marzo 1998).

La registrazione del contratto non è elemento che consente in sé di presumere avvenuta la tacita rinnovazione del contratto a norma dell'art. 1597 c.c., una volta data disdetta. Così come l'art. 38 del d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131 sancisce l'irrilevanza della nullità e dell'annullabilità dell'atto, laddove prevede che la nullità o l'annullabilità dell'atto non dispensa dall'obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta. L'imposta assolta deve essere comunque restituita, per la parte eccedente la misura fissa, quando l'atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma.

In ordine, poi, al problema attinente all'individuazione del soggetto concretamente obbligato a svolgere gli adempimenti fiscali connessi alla registrazione del contratto, mette conto segnalare che l'art. 1, comma 59, della l. n.208/2015 (legge di Stabilità 2016) ha novellato l'art. 13 della l. n. 431/1998, che disciplina i «patti contrari alla legge» nell'ambito delle locazioni abitative, introducendo alcune novità rilevanti.

Il nuovo testo del comma 1 dell'art. 13 della l.n. 431/98 fa espressamente carico «al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore e all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile».

La comunicazione dell'avvenuta registrazione all'amministratore condominiale è strumentale all'osservanza, da parte di quest'ultimo, degli obblighi di tenuta della c.d. anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6), c.c.), in cui sono riportati i dati dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento (tra cui rientra, per l'appunto, la locazione), i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

La l. n. 208/2015 è rimasta silente in ordine alle disposizioni dettate ai fini dell'imposta di registro poste dal d.p.r. n.131/1986 avuto riguardo all'obbligo di registrazione dei contratti di locazione. In merito, corre segnalare che l'art. 10, comma 1, lett. a), del citato d.p.r. n.131/1986 non è stato modificato, così come è rimasto intatto l'art. 57 dello stesso decreto. Persiste, dunque, la responsabilità solidale delle parti per il pagamento dell'imposta di registro unitamente alla responsabilità solidale prevista per i mediatori immobiliari di cui alla l. n. 39/1989, in caso di scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito del loro intervento.

Alla luce di quanto innanzi detto è sostenibile la tesi per cui l'inadempienza del locatore all'obbligo normativamente imposto di procedere tempestivamente alla registrazione del contratto di locazione espone il medesimo all'esperimento di un'azione risarcitoria da parte del conduttore in ordine ai danni che quest'ultimo può subire a causa del noto regime di nullità civilistica cui è soggetto il contratto di locazione non registrato per effetto dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004. Coerente con tale filo di ragionamento è la conclusione per cui tal tipo di azione non è assoggettata al termine di proponibilità di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato di cui all'art. 13, comma 6, della l. n. 431/1998.

La disposizione di nuovo conio attiene solo al sistema delle locazioni a uso abitativo soggette all'ambito applicativo della l.n. 431/1998, come delineato dall'art. 1, commi 2 e 3, della l.n. 431/98 e non anche le altre tipologie di locazioni immobiliari riguardo.

Peraltro è d'uopo rammentare che rimangono comunque esenti dall'obbligo di registrazione le locazioni aventi durata non superiore a trenta giorni, i cui contratti vanno registrati solo in caso d'uso.

Del pari per le locazioni di immobili a uso non abitativo rimane pienamente vigente l'assetto normativo portato dalla l. n. 392/1978.

Ed è noto che al riguardo nulla stabiliscono né l'art. 8 della l. n. 392/1978, né l'art. 10 della legge sul registro, per cui deve reputarsi che, in difetto di espressa previsione circa l'obbligo di una delle parti di richiedere la registrazione del contratto di locazione, la determinazione del soggetto obbligato si effettui in conformità agli usi locali, sempre che sussistenti e richiamati nelle relative raccolte provinciali. Si è, però, anche affermato che l'obbligo di provvedere alla registrazione grava, salva diversa specifica pattuizione contrattuale, su entrambe le parti, di guisa che un'eventuale sanzione per omesso o ritardato pagamento deve ricadere in misura eguale su entrambe le parti, tenute, peraltro, in solido nei confronti dell'amministrazione finanziaria.

In questo panorama giuridico di rilievo è Cass. civ., sez. III, 18 aprile 1988, n. 3054, che ha affermato il principio per cui, in mancanza di una specifica pattuizione contrattuale, sono validi ed efficaci gli usi locali siccome concernenti materia non regolata da leggi o da regolamenti.

Particolarmente interessante è la pronuncia avuto riguardo al punto motivatorio con cui la Corte regolatrice ha dato riscontro al motivo di doglianza volto alla censura della sentenza impugnata nella parte in cui - dopo aver affermato che in base agli usi della provincia di Milano l'onere di provvedere alla registrazione del contratto anticipando le relative spese, incombe al locatore- non ha poi riformato la sentenza del pretore che tale onere aveva posto a carico di entrambi i contraenti.

La Corte, pur riconoscendo che il tribunale ha contraddittoriamente affermato che secondo gli usi della provincia di Milano (titolo II capitoli I art. 4) alla registrazione del contratto di locazione di immobili urbani deve provvedere il locatore anticipando la relativa spesa con diritto di rivalsa verso il conduttore, e, contestualmente, che tale onere incombe ad entrambi i contraenti, come, a suo avviso, giustamente ritenuto dal pretore, ha osservato che il problema che il tribunale doveva risolvere consisteva nell'accertamento dell'efficacia di quegli usi in relazione a quanto stabilisce l'art. 8 delle preleggi.Sul punto, la Cassazione, evidenziato che né l'art. 8 della l. n. 392/1978, né l'art. 10 della legge di registro (d.p.r. n. 634/1972) stabiliscono quale delle due parti debba provvedere alla registrazione del contratto, ma disciplinano, rispettivamente, la ripartizione delle relative spese, in parti uguali fra entrambi i contraenti, ed il loro obbligo solidale, verso il fisco, di richiedere la registrazione stessa,sostiene che non può ritenersi che sia inefficace quell'uso locale, perché non incide su materia regolata da legge o da regolamenti, così come non può ritenersi vietata una specifica pattuizione contrattuale sul punto.

Dunque, in assenza di una valida simile pattuizione, la Corte ha ritenuto ben possibile definire la controversia applicando gli usi anzidetti.

Ovviamente, qualora il locatore – in ossequio al nuovo disposto dell'art. 13, comma 1, della l. n. 431/1998 nelle locazioni a uso abitativo o quale parte più diligente nelle restanti tipologie locative - provveda a effettuare la registrazione del contratto dal locatore, l'altra parte deve provvedere a rimborsarne la metà gravante su di lui, salvo diversa previsione contrattuale. La legge non indica, in proposito, alcun termine sicché, ove le parti non abbiano stabilito nulla, può applicarsi il principio generale per cui quod sine die debetur, statim debetur esplicitato dall'art. 1183 c. c.. Resta ovviamente inteso che l'azione di rivalsa, fondata anche sul disposto dell'art. 8 della l. n. 392/1978, richiede l'allegazione dell'effettuato pagamento e l'assolvimento dell'onere probatorio attinente alla reale effettuazione del pagamento mediante la produzione dei documenti attestanti il versamento dovuto all'amministrazione finanziaria. In mancanza di tale prova non può ravvisarsi alcun inadempimento del conduttore nei riguardi del locatore, bensì un inadempimento di entrambi nei riguardi degli obblighi tributari previsti per legge (Trib. Campobasso 13 maggio 2013).

Analogamente, il conduttore che abbia versato l'importo dovuto all'amministrazione finanziaria può ottenere il rimborso della quota a carico del locatore, pari - di norma - alla metà di quanto corrisposto, anche portando tale importo a deconto del quantum dovuto a tutolo di canone di locazione.

Non trattandosi di corrispettivo di locazione (di cui all'art. 2948, n. 3, c.c.), non può non condividersi l'opinione per cui il diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore a titolo di imposta di registro si prescriva nell'ordinario termine decennale (Pret. Milano 24 novembre 1986).

Fermo restando l'obbligo interno di pagamento dell'imposta di registro della locazione al 50% (fatta salva diversa pattuizione più favorevole al conduttore), nelle locazioni immobiliari ad uso abitativo dal gennaio 2016 l'obbligo di registrazione del contratto ricade sul solo locatore, mentre nelle altre tipologie locatizie di tale adempimento sono gravati entrambi i contraenti, in mancanza di difformi usi locali.

Troncone, Aspetti civilistici dell'obbligo di registrare il contratto di locazione, in Studium iuris, 2016, 143;

Micali, Codice delle locazioni, a cura di Trimarchi, 2007, 326;

Lazzaro - Di Marzio, Le locazioni ad uso abitativo, 2005, 82;

Sinisi - Troncone, Le locazioni ad uso commerciale, Padova, 2010, 226;

Fazzini, La locazione: disciplina sostanziale e processuale, a cura di Cuffaro, 766.