Il sovraindebitamento immobiliare in Spagna

Acquistare una casa, un'automobile, un viaggio, sono attività proprie di un modello sociale definito “Societá del Consumo”. Il consumismo in Spagna ha ridotto la capacità finanziaria del consumatore obbligandolo a ricorrere al credito ed occasionando una diffusa situazione di indebitamento e insolvenza delle famiglie: il fenomeno del “sobrendeudamiento familiar” non solo ha rilevanza giuridica, ma conseguenze reali sui cittadini e sulla società spagnola. Incluso il punto di vista del giurista, il sovraindebitamento non può essere studiato unicamente come una tipologia di insolvenza, ossia una categoria del Diritto Fallimentare, ma riteniamo vada studiato alla luce dell'intero Ordinamento giuridico nazionale.

Il sovraindebitamento familiare è stato causato dal “sobreendeudamiento hipotecario”, l'impossibilità di ammortizzare prestiti o crediti garantiti con beni immobili nell'epoca posteriore al boom immobiliare in Spagna, una delle principali concause della crisi economica.

Il presente lavoro si centra su tre aspetti:

• Il diritto ad avere una abitazione: é un diritto richiamato dalla Costituzione spagnola (Art. 47: “Tutti gli spagnoli hanno il diritto di godere di una abitazione degna e adeguata……. I pubblici poteri promuoveranno le condizioni necessarie e stabiliranno norme idonee per rendere effettivo questo diritto, regolando l'utilizzazione del suolo conformemente all'interesse generale per impedire la speculazione”). Non si tratta di un vero e proprio diritto soggettivo, ma rimane vincolato ai principi fondamentali dell'ordinamento giuridico spagnolo: la dignità della persona e lo svolgimento della personalità dell'uomo come singolo. Ë indubbio che il “sobrendeudamiento hipotecario“ sia stata la causa diretta del dramma sociale vissuto da migliaia di famiglie spagnole sfrattate dalle proprie case.
• La mancata riforma del principio di responsabilità universale del debitore. Riteniamo che l'ordinamento spagnolo, a differenza di altri ordinamenti nazionali (vedi Francia), non abbia saputo correggere la rigidità del “principio de la responsabilidad patrimonial universal del deudor” ex art. 1911 del Codice civile spagnolo, secondo cui “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. I correttivi al principio introdotti dal legislatore hanno avuto una portata solo settoriale (legislazione antiusura e legge processuale civile in materia di impignorabilità). Riteniamo infatti che una modifica del citato articolo avrebbe potuto evitare quello che è successo di fatto in Spagna: una socializzazione delle perdite e una capitalizzazione dei benefici.
• L'intervento decisivo degli operatori del diritto. Avvocati, giudici, e associazioni di tutela del consumatore, hanno percepito l'emergenza della situazione ed il rischio di esclusione sociale che stava correndo un ampio gruppo di cittadini. I giudici, in particolare, hanno saputo dar risposta alle esigenze della situazione sociale del momento applicando l´art. 3 del codice civile spagnolo che, in merito ai criteri interpretativi della norma giuridica, recita che le norme si interpreteranno secondo “la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”. Questo intervento da parte della comunitá giuridica è stato fruttifero. La sentenza del Tribunale Costituzionale spagnolo, rigettando l'eccezione di incostituzionalità sollevata dai giudici spagnoli per paralizzare le esecuzioni immobiliari, non ha infatti impedito una vera e propria cascata di ricorsi di pregiudizialità davanti alla Corte di Giustizia Europea, che infine hanno ottenuto il risultato sperato: tutelare i cittadini-consumatori difronte a scelte politiche discutibili.

Il ricorso al mutuo ipotecario non é sempre stata la modalità di finanziamento preferita dagli spagnoli per l'acquisto della prima casa (Vid. Fernández Seijo, J.M. “La aparente rigidez del procedimiento hipotecario”, Revista Abogados, núm. 73, aprile 2012, 17).

Negli anni '80, infatti, l'affitto era di gran lunga preferito all'acquisto. I tassi di interesse allora applicati ai mutui ipotecari oscillavano tra il 12 e il 15% e quindi non tutte le famiglie potevano accedere a finanziamenti a lungo termine. Inoltre la volatilità del mercato del denaro consigliava prudenza.

Gli spagnoli non erano propensi all'acquisto della casa familiare. Esisteva infatti una legislazione delle locazioni abitative assai favorevole al locatario, il quale poteva contare sulla lunga durata del contratto e su un canone di affitto praticamente immutabile.

La prospettiva cambió nel 1985. il Decreto "Boyer" - dal nome dell'allora ministro socialista Miguel Boyer (Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica), suo promotore - liberalizzó il mercato delle locazioni abitative e permise di pattuire contratti d'affitto a tempo determinato. Gli spagnoli smisero di considerare l'affitto dell'immobile come il modo abituale di risolvere la questione abitativa ed iniziarono ad acquistare immobili.

Questa tendenza venne favorita dall'abbassamento dei tassi di interesse e dall'introduzione di incentivi fiscali all'acquisto. Non mancò il messaggio propagandistico della Banca e dell'Impresa, secondo cui la casa era l'unico investimento redditizio e sicuro.

Da queste premesse nacque il cd. boom dell'edilizia spagnola, che durò dal 1993 al 2007. Durante quasi tre lustri, il business creditizio fu preda dell'euforia, la crescente prosperità - come spesso accade - creò illusioni, la Banca allentò i controlli e fu persa la tradizionale cautela. Laddove prima si concedeva un mutuo ad interesse fisso a 15 anni, si inizió a concedere mutui ad interesse variabile a più di 30 anni.

Per aggirare i vincoli posti dalle riserve minime, gli istituti di credito crearono stratagemmi contabili che permisero di incrementare il volume del credito concesso senza aumentare il cd. “coeficiente de reservas”. Il meccanismo piu utilizzato fu la cd. cartolarizzazione dei mutui ipotecari. Si smobilizzavano dal bilancio i crediti ipotecari giá ceduti a terzi che, a loro volta, li immettevano sul mercato sotto forma di obbligazioni.

In tal modo i mutui ipotecari, diventati la piú importante forma di attivo sottoposta a cartolarizzazione, furono il vero e proprio tallone d'achille del sistema ipotecario spagnolo.

La caduta dei prezzi degli immobili fece il resto, il valore aggiornato dell'immobile non era piú sufficiente per soddisfare il credito concesso. Nelle aule dei Tribunali spagnoli, le aste giudiziarie di immobili andavano regolarmente deserte, la banca si aggiudicava l'immobile al prezzo minimo, e l'esecutato rimaneva senza casa e con un debito enorme (sulla cartolarizzazione degli assets immobiliari si veda Nasarre Aznar, S. “Malas prácticas bancarias en la actividad hipotecaria”, Cuadernos Digitales de Formación, Consejo General del Poder Judicial, 2011, vol. 9, 50-55).

È indubbio che l'irresponsabilità della Banca spagnola nella concessione del credito abbia grandemente contribuito a determinare la crisi del sistema ipotecario. Valutazioni immobiliari estremamente generose in un mercato immobiliare euforico, permettevano al debitore di ricevere somme ben superiori a quelle realmente garantite. Mutui ipotecari a rate crescenti, stiramento dei piani di ammortamento, obbligo di sottoscrivere prodotti assicurativi di varia natura, descrivono una situazione di corresponsabilità interessata delle Banche con pratiche di vero proprio “strozzinaggio”, quali le cd. assicurazioni vita a premio unico. Le citate politiche corporative violavano i principi del prestito responsabile introdotti dalla Direttiva 2008/48/CE sul Credito al Consumo, dove è chiaramente sancito l'obbligo ineludibile del prestatore di verificare la solvenza di chi richiede il prestito, utilizzando non solo la informazione che si offre da parte dell'interessato, ma soprattutto quella disponibile nelle banche dati del settore (la nozione di Prestito responsabile è delimitata dalla Direttiva sul Credito al Consumo 2008/48/CE. Tale nozione é stata introdotta in Spagna dalla Legge 2/2011 denominata Ley de Economia Sostenible il cui articolo 29 é intitolato «Responsabilidad en el crédito y protección de los usuarios de servicios financieros»).

Va inoltre detto che i mutui ipotecari erano concessi mediante la stipula di contratti per adesione, il cui contenuto era predeterminato unilateralmente dall'istituto di credito e le cui clausole erano poco trasparenti, mancando l'informazione adeguata sulle conseguenze derivanti dall'eventuale mancato pagamento.

Non possiamo non citare alcuni errori legislativi che favorirono la speculazione edilizia in aperta violazione del dettato costituzionale. Ci riferiamo alla legge spagnola n. 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones (Boletin Oficial del estado, n. 89, 14 aprile 1998, pagine da 12296 a 12304). La citata legge attribuì agli enti locali un ampio potere di riqualificazione dei terreni e ciò finì col favorire grandi manovre speculative in determinate zone del territorio spagnolo, emblematico il caso delle città di Marbella e Malaga, in Andalusia. Gli Enti Locali attraverso la riqualificazione urbanistica incontrarono una forma di autofinanziamento senza precedenti, favorendo in molti casi il proliferare di pratiche di corruttela. Il modello urbanistico di crescita ebbe quindi nefaste conseguenze sull'Ambiente, in aperta violazione dell' “orden constitucional ambiental” (artss 45, 46 e 47 della Costituzione spagnola) e del cd. “principio de solidaridad” interregionale (art. 138.1).

Il legislatore spagnolo cerca di porre un freno a questa situazione con la Ley 1/2013, de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección del deudor hipotecario (Boletin Oficial del estado, n. 116, del 15/05/2013 -conseguenza diretta della STJUE Aziz 14 marzo 2013, che si tratterà di seguito):
1. Rafforzando l'indipendenza delle societá di valutazione immobiliare rispetto alla Banca;
2. Introducendo il limite di 30 anni per la durata dei mutui ipotecari per l'acquisto della prima casa (art. 5 Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario);
3. Limitando gli interessi di mora, mai superiori a tre volte l'interesse legale del denaro (art. 114 LH); e
4. Introducendo misure cd. di “prudenza finanziaria”, tese a rinforzare gli obblighi informativi della banca rispetto a diverse tipologie di clausole contrattuali contenute in mutui immobiliari, quali “clausola a tasso variabile”, mutuo multivaluta, swaps di interessi, richiedendo ai fini di validitá una accettazione espressa ed autografa (art. 6 Ley 1/2013).

Come risulta evidente, risolvere il problema del sovraindebitamento ipotecario in Spagna mediante riforme parziali quali quella della Ley 14 de mayo de 2013 é un modo di procedere che consideriamo inadeguato. Lo stesso parere é condiviso dalla Giustizia Europea, la quale a più riprese interviene spingendo il legislatore spagnolo a nuovi interventi sul tema, come di seguito vedremo.

Il debito privato delle famiglie spagnole crebbe in maniera vertiginosa dal 2003 al 2007, i cosiddetti anni della “bolla immobiliare”, duplicandosi di pari passo con l'esplosione dell' edilizia abitativa. Secondo i dati dell'Istituto Nazionale spagnolo di Statistica (INE) il numero delle nuove costruzioni dal 2003 al 2007 passò dalle 400.000 alle 800.000 unità.

Uno studio del Banco de España (Del Río, A.: “El endeudamiento de los hogares españoles”, Banco de España, Servicio de Estudios, Documento de Trabajo 0228, 2003) giá nell'anno 2000 sottolineava i pericoli del progressivo indebitamento. Queste le percentuali di incidenza dell'indebitamento nelle economie domestiche: 35% nel 1983, 44% nel 1989, 75% nel 2001 e 131% nel 2007 (Del Río, A.(id.) para 1983 a 2001; Leal, J.L. “La deuda de las familias”, Diario El País, 9-2-2014).

Sempre il Banco de España, nella relazione dell'anno 2013 “El endeudamiento de la Economía Española. Características, corrección y retos” (Banco de España, “Informe anual 2013”, cap.2 “El endeudamiento de la economía española: características, corrección y retos”), indicava la vertiginosa ascesa dell' indice l'indebitamento/PIL delle famiglie spagnole. Dal 1995 al 2010, si era passati dal 30% del PIL, al 90% del PIL, mantenendosi nel 2013 superiore al 75%. La Spagna infatti occupava il secondo posto nella classifica dei paesi con maggiore indice indebitamento/PIL – superata solo dal Regno Unito -, ottenendo il primato assoluto in termini di velocità di crescita.

Lo studio evidenziava che le famiglie in Spagna destinavano in media il 70% della loro capacità di indebitamento al pagamento delle rate del mutuo della prima casa. Le famiglie spagnole più indebitate erano ovviamente quelle con scarso potere d'acquisto, in definitiva le più vulnerabili: poche entrate, poca formazione, bassa estrazione sociale, stranieri. Queste fasce sociali sono quelle che da sempre hanno maggiormente risentito degli effetti della crisi, perdita del posto di lavoro, riduzione della spesa sociale etc. Oltre a ciò, la perdita del valore dell'immobile familiare determina una riduzione sensibile del patrimonio familiare, di cui l'immobile rappresenta, quasi sempre, l'unico bene.

Sono molte le legislazioni che hanno deciso di affrontare il problema del “sobrendeudamiento” da un punto di vista giuridico. Il trattamento del fenomeno non é stato identico in tutti gli ordinamenti nazionali, esistendo due modi di di affrontare la crisi economica: con istituti parafallimentari, secondo il Diritto francese; e con istituti propriamente fallimentari, secondo il Diritto tedesco.

Le dimensioni e la rapida crescita del debito delle famiglie in Spagna ha preoccupato tanto quanto l'assenza di una normativa organica sul tema. In Spagna, nel 2003 e nel 2004, si è tentato, senza successo, con due disegni di legge, di dare organicità alla materia, considerando il sobrendeudamiento come un fenomeno socio-economico spagnolo degno di normazione ad hoc (Boletin Oficial de las Cortes Generales, Congreso de los Diputados, VII Legislatura, Serie B, núm. 336-1, 9 maggio 2003 e Boletin Oficial de las Cortes Generales, Senado, VIII Legislatura, Serie III A, 14 (a), 12 novembre 2004).

Il naufragato tentativo spagnolo di normazione del fenomeno era ispirato al modello francese: un previo procedimento amministrativo ed un procedimento giudiziale successivo. Nella fase amministrativa la competenza é dei “Centros de Arbitraje de Sobreendeudamiento”, che media tra i creditori ed i consumatori indebitati con il fine di arrivare ad un accordo, eventualmente con un lodo arbitrale vincolante. Si tratta di un procedimento consensuale e vincolante, pensato per essere completamente gratuito per il consumatore. Qualora non sia possibile giungere ad un accordo, si sarebbe dovuti passare alla procedura giudiziale fallimentare.

I citati disegni di legge non ebbero successo poiché in sede parlamentare si ritenne che l'ordinamento spagnolo giá disponesse, seppur in forma dispersa, degli strumenti adeguati alla soluzione del problema. Si è opinato al riguardo che la creazione di procedimenti specifici null'altro avrebbe fatto se non aumentare la confusione e l'incertezza giuridica. Si diffusero anche voci sulla supposta inefficienza delle soluzioni specifiche introdotte in altri Stati dell'Unione.

Non condividiamo tale opinione. Le norme cd. preventive dell'indebitamento, tradizionalmente presenti nell'Ordinamento giuridico spagnolo, sono antiche, promulgate in un ambito storico-sociale completamente diverso e con finalità specifiche che nulla hanno a che vedere con il fenomeno del sovraindebitamento. Ricordiamo la legge speciale sulla repressione dell' usura del 23 luglio 1908, la normativa civilistica sullo stato di forza maggiore (art. 1105 Codice civile spagnolo), sulla compravendita a rate (Legge 13/1998, de 13 de julio) e la normativa processuale sul minimo impignorabile, che peraltro non protegge l'abitazione (art. 605 y ss Ley Enjuicimiento Civil). Si tratta di norme promulgate in un contesto statale liberale e astensionista, diverso dall'attuale stato sociale di Diritto, e soprattutto promulgate in assenza di una normativa sovranazionale, quale la normativa europea, rivolta specificamente alla protezione del consumatore.

Il debitore ipotecario é anzitutto un consumatore. Si tratta di un dato di fondamentale importanza. Il riconoscimento del “consumatore ipotecato” come la parte più debole della relazione contrattuale implica un'automatica estensione dell'ambito di tutela. Sono i giudici spagnoli che favoriscono il cambio di prospettiva, attribuendo al debitore ipotecario la qualità giuridica di “consumatore ipotecato”; ciò avviene applicando ai contratti di mutuo ipotecario per l'acquisto della prima casa la Direttiva comunitaria 93/13/CEE del 15 aprile in materia di clausole abusive.

Le cause e le conseguenze dell'indebitamento delle famiglie spagnole non sono state comprese e risolte a fondo, si è agito legiferando sulla spinta dell'emergenza. De iure condendo, molto resta da fare per adattare l'ordinamento giuridico spagnolo alla realtà economico sociale attuale.

In una prospettiva giuridica, la comprensione del sobrendeudamiento del consumatore deve partire dalla comprensione del principio di responsabilità patrimoniale universale del debitore, sancito dall'articolo 1911 del codice civile spagnolo.

In base a questo principio, il debitore risponde dei debiti con tutto il suo patrimonio presente e futuro. Letteralmente: “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.”. Dall'articolo 1911 dipende uno svariato numero di norme dell'ordinamento spagnolo, norme processuali (articoli 570, 579 y 671, della legge processuale civile spagnola Ley de Enjuiciamiento Civil, parzialmente modificati dalla Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) e sostanziali (Ley Hipotecaria, Decreto de 8 de febrero de 1946, concretamente l'articolo 105). La stessa Legge Fallimentare spagnola la Ley 22/2003, Concursal, si basa su questo stesso principio, enunciare chiaramente che il procedimento fallimentare giunge al termine in soli due casi, per accordo o per la completa liquidazione del patrimonio del debitore.

Pertanto, il debitore spagnolo che, per onorare il proprio debito, liquida tutto il suo patrimonio – casa familiare inclusa –, rimane pur tuttavia obbligato a pagare il debito che permane una volta terminata l'esecuzione immobiliare.

In Spagna questa situazione ha interessato migliaia di famiglie che, persa la casa per l'impossibilità di pagare le rate del mutuo ipotecario, sono rimaste debitrici verso le banche per somme importantissime. Il debitore e la sua famiglia si sono così trovati in una situazione di grave difficoltà economica e vitale. Si è utilizzato il termine “torre del debitore” per evidenziare l'isolamento del debitore e l'impossibilità di vivere una vita normale: nella maggior parte dei casi, i debitori vivono assediati da pignoramenti che gravano la fonte del reddito familiare, prolungandosi durante anni sino all' estinzione completa del debito, degli interessi e delle spese legali.

Un'applicazione rigida del principio della responsabilità universale del debitore genera più inconvenienti che benefici, ed invero, in un' ottica più ampia, si osserva un doppio effetto negativo:

• il debitore sarà disincentivato a creare reddito e in generale risorse patrimoniali visibili. La tendenza normale sarà creare economia sommersa ed utilizzare stratagemmi come l'interposizione fittizia di terzi al fine di proteggere quanto generato;
• la riscossione delle imposte dello Stato verrà a soffrire a causa dell'opacità forzosamente generatasi, senza contare il costo sociale dell'esclusione di fasce della popolazione che, in assenza di risorse proprie, diventano dipendenti dal sistema pubblico di assistenza sociale (in questo senso, cfr. Parra Bautista, J. R., “De la <<Segunda Oportunidad>> , Revista La Ley Derecho de Familia, n. 4, 2014, 36).

Le conseguenze pratiche di un approccio rigido al principio della responsabilità del debitore sono illustrate dal destino degli immobili recuperati dalla Banca. La normativa processuale spagnola prevedeva che, nel caso in cui l'asta immobiliare andasse deserta, ossia senza offerte d'acquisto, il creditore potesse acquistare l'immobile staggito al 50% del valore. La caduta del mercato immobiliare con perdite di valore sino al 30% fece si che la gran parte delle esecuzioni immobiliari, promosse dalle banche verso consumatori ipotecati, terminasse con l'acquisto della proprietà da parte dell'istituto di credito.

Il numero degli immobili “ritornati” alle banche finanziatrici creò un problema di gestione dell'asset immobiliare. Tutti gli istituti di credito spagnoli si videro obbligati a costituire società dedicate alla gestione, e possibilmente alla vendita, sotto costo, degli immobili giacenti. Non mancarono casi emblematici di edifici interi praticamente disabitati, in cui i pochi inquilini-proprietari presenti dovettero iniziare procedimenti giudiziari ad hoc per obbligare gli istituti bancari, proprietari della maggior parte degli appartamenti invenduti, a pagare le ingenti spese condominiali.

Questa situazione fortunatamente venne identificata e divulgata da giuristi e organizzazioni civiche di varia natura.

Si chiese a gran voce l'applicazione della datio in solutum, cessione della casa ipotecata alla banca finanziatrice verso liberazione totale del maggior debito; ossia l'applicazione ad istanza del debitore di un negozio unilaterale con effetto esdebitatorio integrale. Questa poteva essere la soluzione per risolvere migliaia di situazioni di disagio ed esclusione sociale.

In realtá, l'ordinamento giuridico spagnolo già conosceva l'utilizzazione della dación en pago, ma la subordinava al consenso del creditore (art. 140 della citata Ley Hipotecaría e art. 640 della citata Ley de Enjuiciamiento Civil). La stessa legge fallimentare spagnola la Ley Concursal prevedeva giá dall'anno 2003 ipotesi di dazione in pagamento a completa soddisfazione del creditore ipotecario nelle sole ipotesi in cui il debitore ipotecario fosse un'impresa edile in difficoltà, non estendendosi questa possibilità al debitore ipotecario consumatore o alla ditta individuale.

Si inizia quindi a premere per una estensione dell'istituto giuridico a tutela delle famiglie, si muove la società civile, il tema diventa d'attualità, si creano movimenti di “famiglie ipotecate” che premono per un riconoscimento legislativo dell'effetto liberatorio della dazione in pagamento indipendentemente dal consenso del creditore.

I giudici spagnoli, obbligati a sfrattare famiglie intere, prendono posizione attraverso le loro Associazioni di categoría (nell'anno 2012, El Foro Judicial Independiente y la Asociación Profesional de la Magistratura, Jueces para la Democracia, presentano all'organo superiore della magistratura spagnola Consejo del Poder Judicial uno manifestó “Propuestas en materia de sobreendeudamiento familiar y medidas de protección del deudor frente a las consecuencias de la ejecución” richiedendo la sospensione di tutte le esecuzioni ipotecarie). Si pronunciano le prime sentenze a favore dell'effetto liberatorio della dazione in pagamento indipendentemente dal consenso del creditore.

A titolo esemplificativo citiamo, tra le tante, la Sentenza della Corte Appello di Navarra (Auto de la Audiencia Provincial de Navarra sección segunda, de 17 diciembre 2010) con cui i giudici spagnoli impediscono a una banca spagnola di continuare l'esecuzione per gli importi dovuti dal debitore dopo la perdita dell'immobile.

Il caso era il seguente: il mutuo ascendeva a 71.225 euro con un valore immobiliare stimato in 75.900 euro, in sede d'asta giudiziaria l'immobile venne aggiudicato alla banca per 42.895 euro. Per saldare il debito restante, 28.330 euro di importo capitale più 8.000 euro per interessi e spese legali, la banca presentò un'azione esecutiva.

La Corte d'Appello rigettò l'esecuzione motivando nel seguente modo. Il contenuto della sentenza é illuminante:

“Non é nostra intenzione dire che il Banco Bilbao Vizcaya Argentaria abbia causato la crisi economica, tuttavia non si può non riconoscere che é un'entità bancaria e come tale é parte integrante del sistema finanziario spagnolo che, in ragione delle cattiva prassi bancaria e finanziaria, ha causato una crisi economica sconosciuta sin dai tempi della grande depressione del 1929. L'art. 3 del Codice Civile spagnolo (LEG 1889,27) al comma 1, indica che le norme dovranno essere interpretate secondo la realtà del tempo in cui ci si trova, con attenzione al loro spirito e finalità. In ragione di ciò riteniamo che, sebbene non si tratti di un vero e proprio abuso del diritto, è parimenti riprovevole moralmente che, con il fine di continuare l'esecuzione, si argomenti che il prestito non sarebbe stato concesso se si fosse avuta conoscenza della futura perdita di valore dell'immobile, quando invece detta perdita è direttamente attribuibile alla crisi economica, originata dalla pessima prassi del sistema finanziario [spagnolo]. Quindi, sebbene non si possa attribuire la perdita di valore direttamente al Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, tuttavia il responsabile di questa situazione è il sistema finanziario spagnolo”.

In termini pressoché analoghi ebbero a pronunciarsi diversi tribunali spagnoli. Le figure giuridiche più utilizzate per bloccare le ingiuste azioni esecutive promosse dagli istituti di credito, persino nel caso in cui la banca successivamente alla aggiudicazione fosse riuscita a rivendere l'immobile lucrandoci ulteriormente, furono l'abuso del diritto e l'ingiustificato arricchimento.

Sull'onda della pressione sociale e delle sentenze dei tribunali (non solo spagnoli), nonché delle avvertenze realizzate da organismi quali Defensor del Pueblo o el Consejo Económico y Social, il Governo di Mariano Rajoy, entrato in carica nel dicembre 2011, reagisce ed emana una nuova normativa sul tema, sebbene non risolutivamente.

Interviene una prima volta con il Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de Medidas Urgentes de Protección del Deudor Hipotecario (Boletin Oficial del estado, n. 60, 10/03/2012),che include misure di carattere generale ed altre più specifiche come il “Código de Buenas Prácticas”. Si tratta diun succinto articolato di norme di applicazione facoltativa, incorporato come allegato al citato decreto, che permette al debitore ipotecato di accedere a la “quita” (offerta esdebitatoria unilaterale) e alla ristrutturazione del debito o alla dazione in pagamento con effetto liberatorio. È uno strumento di applicazione facoltativa. perché operi si richiede che la banca abbia aderito al codice di condotta e il debitore si trovi in una situazione di dissesto economico qualificata come “umbral de exclusión”, ed il mutuo ipotecario ecceda un determinato importo.

Il Governo interviene una seconda volta, con il Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (Boletin Oficial del estado, n. 276, 16 noviembre 2012, da 79877 a 79880), mediante il quale blocca sino al 2015 gli sfratti da abitazioni in cui vivano soggetti a rischio di esclusione sociale, tipologie umane tassativamente delimitate nella norma. Il decreto blocca-sfratti verrà poi ulteriormente prorogato (di seguito modificato dal Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social).

Le citate norme sono soluzioni parziali al problema. Esse infatti proteggono unicamente categorie di cittadini che si trovano giá in una situazione di grande difficoltà e di disagio sociale. La crisi economica internazionale e la crisi immobiliare spagnola hanno in realtà creato una situazione di difficoltà ad adempiere che si estende ad ampie fasce della popolazione.

L'insufficienza della nuova normativa si percepisce sin da subito nei Tribunali spagnoli, dove la casistica delle esecuzioni immobiliari obbliga i giudici a rivolgersi alla giustizia europea per verificare la conformità del diritto spagnolo al contesto normativo definito dalla Direttiva 93/13/CEE del Consiglio, del 5 aprile 1993, concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori.

Segue.