Le responsabilità occulte dell'amministratore di condominio

L'amministratore vede puntualizzare dal Legislatore della normativa riforma i suoi «obblighi», le sue «attribuzioni» con le conseguenti responsabilità legate alle «gravi irregolarità».

L'art. 1129, comma 12, c.c. narra testualmente: «Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità»indicando poi una serie di situazioni che, appunto, indurrebbero l'amministratore in responsabilità.

In particolare, quando ricorre:

«1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130 numeri 6), 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo».

Questo indicativo elenco in parte precisa responsabilità già in essere nel quadro normativo ante riforma, seppur nella generica formulazione delle norme.

In parte, vi si rinvengono nuove forme di responsabilità legate appunto all'evoluzione culturale e giuridica voluta dal riformatore del 2012.

Alcune ad una esasperata ricerca della «colpa» anche laddove non si può oggettivamente annidare (nn. 5 e 6 sopra riportati).

Ma ciò su cui è opportuno concentrare le attenzioni non è ciò che è normato che, piaccia o non piaccia, ha un riferimento testuale, ma ciò che invece non lo è.

Questo «non lo è» lo si rinviene nell'inciso dell'art. 1129, comma 12, c.c. e cioè nelle tre parole «tra le altre».

Occorre, quindi, inquadrare quali sono le «altre» rispetto alle responsabilità elencate.

Ormai è chiaro che la figura contrattuale del mandato è veste giuridica stretta per l'amministratore.

A conferma di ciò è il fatto che il contratto di mandato, istituto giuridico da ritenere applicabile al professionista, è richiamato dall'art. 1129 c.c. dove, al comma 15, cita: «Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV 1703 ss..».

Quindi, il Legislatore ha ritenuto applicabile il mandato solo agli obblighi di cui all'art. 1129 c.c.

Per il resto delle attribuzioni testuali e occulte presenti nella l.n. 220/2012, potrebbe essere invocabile il contratto di custodia del bene, basti pensare le conseguenze legate alle mancate osservanze della normativa dei garages o quando cadono cornicioni dai palazzi.

Il soggetto a cui arrivano i provvedimenti delle autorità, tipici del custode, è l'amministratore.

Ma ancora, sovente l'amministratore è chiamato a rispondere di ciò che poteva essere per lui consapevole e prevedibile arrivando quasi a dover rispondere anche dell'inconsapevole e dell'imprevedibile.

Ed ancora, risponde anche per leggerezze, negligenze e imperizia di altri soggetti.

Questo è chiaramente voluto del legislatore che ritiene l'amministratore, responsabile avverso il condominio per «5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva».

Orbene, è dato noto quasi pleonastico scrivere che in queste due azioni il testimone è in mandato all'avvocato che cura appunto le relative azioni.

Eppure il Legislatore ha creato neo responsabilità tutte proprie dell'amministratore che parrebbe presumibilmente poi potersi rivalere in via di regresso avverso il legale che avrebbe appunto compiuto quanto indicato nei due commi citati.

Su questi aspetti non vi è dubbio che occorre vigilare sulla giurisprudenza che si formerà.

Nel quadro normativo post riforma, si rinvengono una serie di articoli e commi in cui, in modo indotto, troviamo genesi molte responsabilità.

La prima è la convocazione dell'assemblea.

L'art. 66 disp. att. c.c. prevede chiaramente che la convocazione delle assemblee è compito assolto dall'amministratore che può provvedervi con «raccomandata, posta elettronica, fax o tramite consegna a mano».

A questa attività è ricollegata la valida instaurazione dell'assemblea.

L'amministratore deve aver certezza che questa fase non presenti difetti o vizi e, questo controllo, deve essere assolto prima dell'adunanza.

In quella sede infatti, la legge non impone la presenza dell'amministratore e, a dire il vero, non contempla nemmeno le due figure cardine del segretario e del presidente.

La seconda è seminata nell'art. 1122 c.c. che - ad onor del vero - genera due sub-responsabilità.

La norma impone al condomino di dare preventivo avviso dei lavori che eseguirà nel proprio immobile con compito dell'amministratore di «riferirlo all'assemblea».

La norma non indica se questa sia da intendere la prima assemblea successiva o una appositamente convocata o, ancora, voglia indicare un avviso a tutti i condomini singolarmente.

Tutte le risposte al momento possono essere ugualmente corrette, certo non si può escludere che l'esperienza personale dell'amministratore lo induca a convocare apposita assemblea o attendere la prima successiva, soprattutto se imminente.

Questo è sicuramente legato alla tipologia dei lavori che gli vengono comunicati iniziare da lì a poco.

Non vi è dubbio che il rifacimento di un bagno abbia un impatto nel condominio assai diverso di un frazionamento in due o più unità abitative di un grande immobile.

Ed ancora, l'art. 1122 c.c. vieta al condomino di eseguire lavori che «arrechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico».

In buona sostanza, si può presumere che l'amministratore nel caso in cui abbia notizie di interventi alla singola unità immobiliare deve attivarsi senza indugio per indagare e, nel caso, in via cautelare chiedere al giudice la sospensione degli interventi in corso (sul punto si è già formata la prima giurisprudenza post riforma: v. Trib. Firenze 4 luglio 2017).

La terza è nascosta nell'art. 1129, comma 8, c.c.allorquando prevede che: «Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

Posto che il soggetto onerato di consegnare i documenti è inquadrato dal riformatore nella persona dell'amministratore uscente, la responsabilità in commento attiene altro aspetto.

Nel caso in cui la consegna non sia avvenuta, la risposta è decisamente semplice e nota agli operatori del settore.

L'amministratore nominato si può e deve attivare senza indugio nelle apposite vie giudiziarie.

L'ipotesi più insidiosa è quando il passaggio delle consegne non sia avvenuto in modo totale e non abbia incluso l'archivio decennale che, raramente, viene richiesto.

L'archivio decennale deve transitare tra i due professionisti al pari di ogni altro documento afferente il condominio.

Da esso di può ricostruire la vita tutta del condominio, ivi compresa quella economica, contabile e fiscale.

In tal senso si registrano già le prime pronunce che, appunto, seppur con modalità generate dall'interpretazione del giudicante, condanna l'amministratore uscente a consegnare l'archivio all'amministratore subentrante

Questa fase, sovente trascurata, è invece importante e ciò a prescindere dall'aspetto che parrebbe più importante, ovvero avere i documenti che consentono idonea difesa e ricostruzione cartacea dinanzi a richieste economiche (creditori, cartelle inevase, ecc.) o altre vicende che si radicano nel passato.

V'è di più.

Infatti, l'amministratore uscente non ha più alcuna veste giuridica che gli imponga o lo induca a pretendere di detenere l'archivio.

Dall'altro, ricorre l'obbligo che il condominio tenga l'archivio per 10 anni e il soggetto depositario di questi è, appunto, l'amministratore (altro ruolo nascosto nelle maglie della legge).

Pertanto, fermo restando che, a distanza di oltre 4 anni dall'entrata in vigore, la l. 220/2012 ancora oggi offre sorprese e pertugi nuovi anche all'attento osservatore, si può presumibilmente valutare che le suesposte responsabilità, che per praticità definiremo «occulte», possono essere ricollegate a due aspetti:

a) la figura dell'amministratore e il suo contratto con il condominio;

b) le attribuzioni ed i compiti disseminati nella legge e non testualmente elencati nell'art. 1129, comma 12, c.c.

Celeste, Responsabilità dell'amministratore uscente per la mancata consegna della documentazione, in Immob. & proprietà, 2015, 7;

Del Torre, Requisiti e responsabilità dell'amministratore di condominio, in Arch. loc. e cond., 2015, 601;

Mirabile, La responsabilità dell'amministratore di condominio dopo la l. n. 220/2012, in Resp. civ., 2014, 1482;

Petrelli, L'amministratore del nuovo condominio - Competenze e responsabilità, Napoli, 2013;

Guida, La responsabilità gestoria dell'amministratore, in Immob. & proprietà, 2012, 291.