Arbitrabili le controversie sull'aggiornamento del canone di locazione ad uso non abitativo

La fattispecie sostanziale registrava la stipula di un contratto di locazione ventennale ad uso non abitativo, avente ad oggetto un immobile sito in Scoglitti (Ragusa), adibito a villaggio vacanze, di cui il conduttore invocava giudizialmente la nullità dell'art. 7, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392/1978, nella parte in cui prevedeva l'aggiornamento del canone in violazione delle norme di detta legge, consentendo l'aggiornamento annuale del canone con riferimento a indici diversi dall'indice ISTAT di cui all'art. 32, comma 2, della stessa legge, con conseguente condanna del locatore a restituire le somme pagate in eccesso.

Il convenuto aveva eccepito, in via preliminare, il difetto di giurisdizione del giudice italiano in favore della giurisdizione arbitrale contestualmente scelta dalle parti, richiamando, al riguardo, l'art. 30 del contratto di locazione, il quale testualmente prevedeva: «Le controversie conseguenti al presente contratto o in relazione ad esso saranno risolte definitivamente in base al regolamento di arbitrato della Camera di commercio internazionale [...] da uno o più arbitri nominati in conformità a tale regolamento. La sede dell'arbitrato sarà situata a Parigi. La lingua dell'arbitrato sarà la lingua francese».

A fronte della suddetta eccezione di carenza di giurisdizione del giudice italiano sollevata dal convenuto nel suo primo atto difensivo, l'attore aveva proposto ricorso per regolamento preventivo di giurisdizione, chiedendo che venisse dichiarata la giurisdizione del giudice italiano; a sostegno della richiesta, la conduttrice aveva dedotto che la controversia, riguardante le modalità di aggiornamento del canone di locazione, non potrebbe essere deferita agli arbitri, neppure internazionali, perché l'art. 54 della l. n. 392/1978 sanciva la nullità della relativa clausola contrattuale; analoghe ragioni di inapplicabilità della suddetta clausola compromissoria per arbitrato estero deriverebbero, poi, dal generale divieto di sottoporre ad arbitri controversie su diritti indisponibili, di cui all'art. 806 c.p.c., tali essendo, tra gli altri, quelli concernenti l'aggiornamento del canone, essendo espressamente comminata, dall'art. 79 della l. n. 392/1978, la nullità delle pattuizioni difformi dal paradigma legale.

Ad avviso delle Sezioni Unite, invece, è valida la clausola compromissoria con cui siano deferite ad arbitri stranieri le controversie in materia di aggiornamento del canone di locazione di un immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, atteso, da un lato, che l'art. 54 della l. n. 392/1978, che poneva un divieto di compromettibilità in arbitri di tali controversie, deve ritenersi abrogato ad opera dell'art. 14, comma 4, della l. n. 431/1998 anche con riferimento alle locazioni non abitative, e, dall'altro, che il carattere inderogabile della disciplina dettata in tema di aggiornamento del canone dagli artt. 32 e 79 della l. n. 392/1978, sebbene funzionale ad evitare un'elusione preventiva dei diritti del conduttore, non determina l'indisponibilità degli stessi una volta che siano sorti e possano essere fatti valere, sicché le relative controversie non soggiacciono al divieto di compromettibilità previsto dall'art. 806 c.p.c.

Il che induce a escludere che la controversia locatizia de qua sia ricompresa tra quelle non arbitrabili perché aventi per oggetto diritti indisponibili, ai sensi dell'art. 806 c.p.c., sicché, in definitiva, non sussisteva la dedotta nullità della clausola compromissoria per arbitrato estero stipulata dalle parti nel contratto di locazione.

Pertanto, è stato dichiarato il difetto di giurisdizione del giudice italiano, rientrando la controversia nella giurisdizione degli arbitri stranieri.