Il contratto di locazione non registrato è nullo, ma si sana ex tunc se registrato tardivamente

In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall'istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l'esigenza di contrastare l'evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.

Nel caso affrontato di recente da Cass. civ., sez. III, 28 aprile 2017, n. 10498, una società, che aveva concesso in locazione un immobile a uso diverso di abitazione per la durata di due anni, cita la società conduttrice, onde sentir dichiarare l'illegittimità del recesso anticipato e ottenere la condanna di tale compagine sociale al pagamento di quindici mensilità per canoni dovuti fino alla scadenza contrattuale o, in via subordinata, al pagamento di tre mensilità del canone ritenute necessarie per giungere alla prima scadenza annuale del contratto.

Il giudice di prime cure, accertato che era intervenuta, sia pure tardivamente e nel corso del giudizio, la registrazione del contratto di locazione, ha ritenuto il recesso della conduttrice privo dei requisiti richiesti dall'art. 27 della l. n. 392/1978, e ha, così, accolto la domanda di pagamento dei canoni dovuti dalla conduttrice sino alla prima scadenza contrattuale.

Confermata tale pronuncia dalla Corte territoriale, la soccombente ricorre per cassazione, dolendosi inter alia della violazione o falsa applicazione dell'art. 1, comma 346, della l. 30 dicembre 2004, n. 311; violazione dell'art. 2704 c.c. (ai sensi dell'art. 360, n. 3, c.p.c.), giacché il contratto di locazione non registrato sarebbe nullo per violazione della norma imperativa o - al più - valido ex nunc e cioè dal momento della registrazione, avvenuta in corso di causa, per cui la pretesa di pagamento dei canoni sarebbe infondata in quanto basata su un contratto nullo al momento della proposizione della domanda.

Si trattava di verificare, nel caso di specie, quale sorte avesse il contratto di locazione non registrato e se la tardiva registrazione del contratto fosse idonea a svolgere una funzione sanante del contratto stesso.

Innanzitutto, gli ermellini confermano che, per effetto dell'art. 1, comma 346, della I. n. 311/2004, il contratto di locazione non registrato è nullo e privo di effetti.

Si tratta di un'impostazione ricevuta da plurime pronunzie giurisprudenziali.

In seconda battuta, la pronuncia in rassegna aderisce alla tesi per cui non si tratta di nullità insanabile, in quanto la registrazione tardiva del contratto è in grado di assicurare in via retroattiva la validità e l'efficacia del relativo contratto.

Il percorso argomentativo è in sé lineare e intende rispondere anche a esigenze di certezza di giustizia sostanziale emergenti dalla società civile.

Invero, la Corte, sul presupposto ontologico che si versi in caso di nullità del contratto per contrarietà a norme imperative indipendente da violazioni attinenti a elementi intrinseci della fattispecie negoziale, relativi alla struttura o al contenuto del contratto, in quanto meramente connessa ad un'attività esterna alla formazione del negozio, che, diversamente, risulta privo di deficienze strutturali e perfezionato, acconsente a che l'adempimento del precetto tributario sani con efficacia retroattiva la nullità del contratto.

La Corte giunge a tale conclusione, sostanzialmente affermando che il principio generale di inferenza/interferenza dell'obbligo tributario con la validità del negozio agirebbe in senso bidirezionale, ossia non solo nel senso di sanzionare con la nullità il contratto di locazione non registrato, ma anche nel rendere lo stesso pienamente valido ed efficace indipendentemente dal momento in cui la registrazione sia effettuata. Gli ermellini trovano le basi normative di tale affermazione nelle disposizioni fiscali che mentre hanno previsto la sanzione della nullità in ipotesi di mancata registrazione del contratto di locazione, contemporaneamente hanno previsto la possibilità di sanatoria, ammettendo la registrazione tardiva.

Dunque, per la Suprema Corte del complessivo dato legislativo va data una lettura ispirata a criteri di coerenza sistematica, dacché la statuizione indicata non abbisogna di un'espressa previsione derogatoria, in quanto il principio dell'efficacia sanante della registrazione tardiva può ricavarsi dall'intero sistema. Non si spiegherebbe diversamente perché sia ammessa la registrabilità tardiva del contratto di locazione.

Sotto altro punto di vista, la soluzione adottata, a opinione della Suprema Corte, risponde anche a esigenze di buon senso e pace sociale, in quanto considerare il contratto di locazione non registrato come insanabilmente nullo del contratto rende il locatore privo della possibilità di riscuotere il canone derivante da un contratto nullo e consente al conduttore di richiedere indietro quanto versato di più del dovuto.

Viceversa, la sanabilità con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione assicura stabilità nel tempo agli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell'interesse del locatore, che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell'interesse del conduttore, che non rischierà azioni di rilascio e godrà della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non incorrerà negli effetti negativi segnalati da parte della dottrina quali la perdita del diritto all'avviamento il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilità dell'azienda e del contratto di locazione. Effetti negativi, questi ultimi, che non appaiono superabili o non interamente superabili con il riconoscimento di un'efficacia ex nunc del contratto.

In tal senso anche Trib. Cuneo 13 ottobre 2009, n. 582, per cui la registrazione tardiva non impedisce di riconoscere come valido ed efficace il rapporto ab initio Allo stesso modo per Trib. Roma, 27 novembre 2012,«la tardiva registrazione del contratto di locazione vale a sanare la nullità derivata dalla violazione delle norme fiscali, ma non può comunque incidere su altre ragioni di nullità del contratto, come il difetto della forma prescritta ad substantiam».

La soluzione adottata dalla pronuncia in commento avuto riguardo all'affermazione della sanabilità ex tunc del contratto di locazione non registrato non si presenta come del tutto pacifica e incontroversa in dottrina e in giurisprudenza.

Potrebbe, infatti, obiettarsi in contrario che portato inevitabile della tesi della nullità del contratto non registrato è l'esclusione della possibilità di convalidare il contratto sotto il profilo civilistico a mezzo di una registrazione tardiva, potendo rilevare tale eventuale adempimento solo sul piano di sanatoria fiscale. All'uopo non può valere la salvezza finale posta dall'art. 1423 c.c. in raccordo con quanto disposto (in tema di ravvedimento) dall'art. 13 del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472, in mancanza, appunto, di un'espressa deroga al principio per cui quod initio vitiosum est, non potest tractu temporis convalescere riconnessa alla tardiva regolarizzazione fiscale. In tal solco, si è posta App. Brescia, Sez. II, 28 febbraio 2013, per cui la disciplina dettata dall'art. 1, comma 346, della legge finanziaria 2005 ha elevato la registrazione del contratto di locazione a requisito di validità dello stesso. Conseguentemente, va dichiarata la nullità del contratto contenente la previsione di un canone di locazione più elevato, registrato solo successivamente alla cessazione del rapporto, ed il locatore può pretendere per tutta la durata del rapporto unicamente il canone più basso derivante dal contratto registrato anteriormente.

È, infatti, opinione radicata che il contratto nullo non possa essere sanato con una rimozione volontaria della causa di invalidità dell'atto, quale potrebbe essere nella soggetta materia la registrazione tardiva del contratto.

Esclusa, allora, ogni forma di recupero del contratto nullo, per le parti si aprono due possibilità: la stipula di un novello contratto di locazione da registrarsi tempestivamente, rimanendo il precedente periodo di tempo qualificabile come occupazione sine titulo, ovvero la reciproca rinunzia all'azione di nullità.

La rinunzia alla domanda, a differenza della mera rinunzia agli atti del giudizio, estingue l'azione in quanto incide sul diritto fatto valere, e ne preclude ogni ulteriore tutela giurisdizionale. Su tale presupposto la Corte regolatrice (Cass. civ., sez. III, 8 settembre 1977, n. 3925) ha reputato che, se è vero che il negozio giuridico nullo non é convalidabile, è, però, anche vero che la parte interessata possa rinunciare all'azione di nullità, cosi come può rinunciare al giudicato di nullità, dovendosi configurare queste rinunce come atti di disposizione della situazione sostanziale legittimante all'azione di nullità. Con la conseguenza esplicata da Cass. civ, sez. I, 9 agosto 1973, n. 2280, per cui la indisponibilità dell'esistenza di una causa di nullità non impedisce al soggetto che ha proposto la domanda diretta alla relativa declaratoria di rinunziare alle situazioni soggettive cui si ricollegano l'interesse e la legittimazione all'azione proposta e, quindi, di determinare la cessazione della materia del contendere.

Vero è che la dottrina non condivide tale opinione, atteso che, in ultima analisi, tale condotta «avrebbe sul piano sostanziale il significato di una conferma dell'atto»(così Bianca).

Le conclusioni sopra esposte in ordine all'irrilevanza civilistica della registrazione tardiva del contratto sono condivise da alcuni autori, i quali segnalano che in materia il legislatore del 2004 non ha previsto che «la registrazione tardiva del contratto sia idonea alla rimozione della causa di nullità, con recupero degli effetti iure civili del negozio. Col che dovrebbe fondatamente argomentarsi a contrario che l'atto seppur tardivamente registrato, conservi in sé il vizio che l'inficia» (in tal senso, Masoni).

Più recentemente, l'insanabilità del contratto di locazione è stata ravvisata da Cons. Stato, sez. V, 25 maggio 2017, n. 2465, per la quale l'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004 introduce nell'ordinamento una nullità testuale in senso stretto, con la conseguente preclusione della possibilità di una sanatoria attraverso la registrazione tardiva del contratto, non potendosi ritenere ex post sanabile la nullità di un contratto.

E sul punto i giudici di Palazzo Spada richiamano a sostegno della divisata conclusione la giurisprudenza delle Sezioni Unite della Cassazione (Cass., sez. un., 17 settembre 2015, n. 18213), per cui, ai sensi dell'art. 13, comma 1, della l. n. 431/1998, l'accordo simulatorio relativo al maggior canone rispetto alla locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale è affetto da nullità non sanabile con eventuale registrazione tardiva, per cui il contratto resta valido per il solo canone apparente.

Secondo il Supremo Giudice di nomofilachia, proprio in quanto radicalmente nulla, tale clausola non potrà spiegare effetti neanche in ipotesi di registrazione tardiva della controdichiarazione.

E in senso discorde rispetto al principio di diritto affermato dalla pronuncia in commento si è posta App. Roma 24 giugno 2015, per la quale nel codice civile la nullità è, come noto, in linea di principio non sanabile (art. 1423 c.c.), mentre è suscettibile di sanatoria il mero illecito tributario.

Né per la corte capitolina è congruo invocare il principio stabilito dall'art.10, comma 3, della l. n. 212/2000, secondo cui «le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto», in quanto la richiamata legislazione civile sulla nullità del contratto di locazione esclude in radice che sia in questione una mera violazione di una disposizione di rilievo esclusivamente tributario, dovendosi più correttamente inquadrare la fattispecie nell'ambito dei rapporti interprivati piuttosto che in quelli tra il privato e la P.A.

Secondo tale impostazione più rigorosa il principio di indifferenza tra ambito negoziale ed ambito fiscale implica, piuttosto, che la sanatoria dell'illecito tributario non si estende di per sé alla disciplina contrattuale, in applicazione della quale si è nella fattispecie già integrata una nullità assoluta ai sensi dell'art. 1418 c.c.

D'altro canto si osserva come una peculiare sanatoria è stata introdotta nella legislazione civile in virtù dell'art.3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23/2011 - dichiarati costituzionalmente illegittimi da Corte Cost. n. 50/2014. E, secondo tale tesi, proprio il rilievo per cui il legislatore civile ha ritenuto necessario introdurre una nuova disciplina per sanare il contratto originariamente nullo per omessa registrazione «entro il termine stabilito dalla legge» testimonia inequivocabilmente che non può dirsi già operante una diversa sanatoria mutuata dal complessivo sistema tributario.

Infine, per quanto attiene a prospettive di tipo assiologico, si sostiene che il regime di nullità insanabile non è affatto privo di ragionevolezza rispetto agli interessi pubblici inerenti al prelievo fiscale in quanto mira a spiegare una evidente efficacia dissuasiva, nel senso, cioè, di non rendere conveniente alle parti di omettere la registrazione riservandosi di provvedere solo in caso di sopravvenuto conflitto tra i contraenti, in tal senso prefiggendosi un obiettivo conformativo ben più ambizioso rispetto a quello conseguibile dalle eventuali sanatorie a posteriori, circoscritte alle ipotesi di contenzioso tra le parti.

Si aggiunga che certa giurisprudenza di merito (Trib. Napoli 19 ottobre 2009), per il caso di registrazione tardiva, ha individuato nel momento della registrazione il dies a quo di validità ed efficacia del contratto, così come si è affermato (Trib. Salerno 6 dicembre 2012) che la successiva registrazione comporta la sanabilità ex nunc dell'accordo, con conseguente diritto di chiedere i canoni maturati successivamente alla regolarizzazione fiscale e procedere, nel caso di inadempimento del conduttore, giudizialmente al fine di ottenere lo sfratto per morosità.

Si rammenta che Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 2017, n. 2037 ha chiarito che l'obbligo di registrazione previsto dall'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, non si applica al contratto preliminare di locazione, atteso che, da un lato, detta norma si riferisce ai contratti di locazione ed a quelli che «comunque costituiscono diritti reali di godimento» e, pertanto, ai soli contratti definitivi che attribuiscono ad una delle parti l'effettiva disponibilità del bene; dall'altro, la finalità antielusiva della stessa non è configurabile rispetto al mero preliminare di locazione, dal quale non sorge l'obbligo di pagamento del canone.

Lazzaro - Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, Milano, 2007;

Cuffaro, Aporie della giurisprudenza e pervicacia del legislatore in tema di locazione e obbligo di registrazione, in Giur. it., 2016, 324;

Boccalatte, Pasticciata, soluzioni errate, falsi problemi e burocrazia imperversante, Arch. loc. cond., 2014, 280;

Galia, La nullità del contratto di locazione non registrato, in http://dirittocivilecontemporaneo.com/2017/02/la-nullita-del-contratto-di-locazione-non-registrato;

Bianca, Diritto civile. Il contratto, Milano, 1987, 597.

Masoni, Nullità delle locazioni non registrate nella legge finanziaria 2004: le incertezze interpretative, in Arch. loc. e cond., 2010, 29.