Vizi del bene locato e strumenti di tutela

Con riguardo al tema dei vizi della cosa locata, la disciplina di riferimento è senz'altro posta dall'art. 1578 c.c. che stabilisce che se, al momento della consegna, la cosa locata risulta affetta da vizi che ne diminuiscono «in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito», il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di «vizida lui conosciuti o facilmente riconoscibili». Il conduttore può, altresì, richiedere il risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa locata.

La disciplina in esame si inquadra nell'ambito delle obbligazioni del locatore, tra le quali è senz'altro preminente quella di consegnare il bene locato al conduttore perché possa goderne in relazione all'uso pattuito. Questa premessa è essenziale per comprendere la ratio della disciplina in esame che alla scoperta di vizi, che menomano in maniera apprezzabile l'idoneità all'uso del bene, riconnettono conseguenze rilevanti, sul piano contrattuale, che possono andare da una riduzione del corrispettivo alla risoluzione del contratto.

In effetti, la disciplina posta dall'art. 1578 c.c. vale a tutelare il diritto del conduttore di poter utilizzare il bene per l'uso contrattualmente pattuito nel rispetto degli interessi posti a fondamento del contratto. È, infatti, chiaro che un vizio che influisse in maniera determinante sulla possibilità di utilizzo del bene determinerebbe un'evidente alterazione del sinallagma contrattuale, ossia dell'assetto dei reciproci interessi come regolato dal contratto.

Il riferimento al sinallagma contrattuale spiega anche perché i vizi, per rilevare ai fini in discussione, non devono essere conosciuti o conoscibili da parte del conduttore: ciò perché, se fossero stati sin dall'inizio conosciuti, la loro rilevanza avrebbe dovuto o potuto essere valutata in sede di conclusione del contratto, determinando assetti rispetto ai quali non si dovrebbe porre un'esigenza di tutela del conduttore. In definitiva, seppure non qualificati dalla norma come tali, i vizi possono considerarsi rilevanti se «occulti» ossia se non conosciuti o non facilmente conoscibili dal conduttore. E, invero, si ritiene che se il conduttore, alla stipula del contratto di locazione, non denunci i vizi della cosa da lui conosciuti o facilmente conoscibili, debba ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato di fatto in cui risultava al momento della consegna. In questo caso pertanto il conduttore non potrebbe chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone né tanto meno il risarcimento del danno (Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001, n. 3341).

Quanto poc'anzi indicato trova conferma nelle più recenti statuizioni giurisprudenziali che hanno chiarito come sia onere del conduttore - tanto in caso di domanda di risoluzione quanto in caso di domanda di diminuzione del corrispettivo - di «individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità de bene all'uso pattuito» mentre al locatore che intenda resistere a tale domanda spetta di provare «che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore», ovvero di averli egli stesso «senza colpa ignorati»,se intenda sottrarsi agli obblighi risarcitori che potrebbero conseguire alla relativa domanda che fosse proposta dal conduttore (Cass. civ., sez. III, 10 febbraio 2017, n. 3548).

Il carattere sostanzialmente «occulto» dei vizi di cui si discute è stato chiaramente affermato dalla giurisprudenza anche di legittimità che ha, peraltro, chiarito come in sede di stipula di un contratto di locazione, il conduttore abbia l'onere di verificare «che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività per cui è stato locato, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative» (Cass. civ., sez. III, 31 marzo 2008, n. 8303: nella specie, si era confermata la sentenza impugnata con cui era stato correttamente affermato, in relazione alla locazione di un immobile destinato ad attività produttiva, che gravava sul conduttore la verifica delle richieste modifiche strutturali delle dimensioni di una finestra, alla cui esecuzione si era obbligato il locatore)

Gli strumenti di tutela del conduttore che si avveda dei vizi che diminuiscono in maniera apprezzabile il godimento dell'immobile sono sostanzialmente due:

a) la richiesta di risoluzione del contratto, e

b) la domanda di riduzione del canone.

Si tratterà quindi di valutare, in sede di giudizio, se il vizio riscontrato abbia diminuito in maniera apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, nel senso che si ritiene che sul conduttore gravi l'onere di tollerare i vizi che comportino una diminuzione del godimento del bene di lieve entità. Ciò fatto, in presenza di vizi «gravi» è facoltà del conduttore di optare alternativamente per la richiesta di risoluzione del contratto o per quella di riduzione del canone.

Quanto alla riduzione del corrispettivo, cui fa espresso riferimento l'art. 1578 c.c. va sottolineato come al conduttore non sia consentito di autoridursi i canoni sulla base di una valutazione discrezionale. In ogni caso, quindi, il conduttore dovrà agire in giudizio nei confronti del locatore per far accertare dal giudice l'entità del mancato godimento e quale debba essere la corrispondente riduzione del prezzo idonea a riequilibrare il sinallagma contrattuale compromesso per la presenza dei vizi che hanno ridotto in misura apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito. Si deve, infatti, sottolineare come appaia senz'altro necessario che il giudice compia una valutazione comparativa tra la diminuzione proporzionale dell'utilità conseguibile dal bene locato ed il canone di locazione onde poterne determinare la proporzionale riduzione per ricondurre in equilibrio il sinallagma contrattuale.

Fermi restando gli strumenti di tutela di cui si è detto, il conduttore ha anche il diritto di richiedere al conduttore il risarcimento dei danni subiti in conseguenza dei vizi che si sono manifestati nell'immobile locato. Tale diritto si cumula con le precedenti facoltà riconosciute al conduttore per cui il risarcimento può conseguire tanto alla risoluzione del contratto quanto alla riduzione del canone. Il diritto al risarcimento del danno del conduttore per i vizi, tuttavia si distingue dagli altri in quanto mentre al verificarsi di quelli il locatore resta privo di possibilità di reazione, con riguardo al risarcimento del danno, invece, il locatore può esonerarsi dalla relativa obbligazione offrendo la prova di «avere senza colpa ignorato i vizi» al momento della consegna della cosa locata (art. 1578, comma 2, c.c.). Va sottolineato che resta nella disponibilità delle parti la facoltà di stabilire contrattualmente clausole di esonero della responsabilità del locatore per i vizi. Il legislatore ha tuttavia ritenuto opportuno che tale facoltà di esonero negoziale dalla responsabilità per i vizi potesse prestarsi a facili abusi ed ha, allora, stabilito che la clausola di esonero dalla responsabilità per i vizi non ha effetto se il locatore «li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa» (art. 1579 c.c.).

Una parziale differenziazione rispetto alle fattispecie sinora esaminata riguarda i vizi potenzialmente idonei a ledere il «bene salute»: con riferimento a tale ipotesi il nostro codice detta una disciplina particolare e parzialmente differente da quella generale sinora esaminata. L'art. 1580 c.c. stabilisce, infatti, che, se i vizi della cosa o di parte notevole di essa «espongano a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti», il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto «anche se i vizi erano noti, nonostante qualunque rinunzia».

Tale disciplina è, dunque, costituzionalmente orientata e finalizzata alla tutela del bene salute cui viene assicurata una tutela rafforzata che prevale anche nel caos in cui vizi fossero stati conosciuti al momento della conclusione del contratto ovvero il conduttore avesse previamente rinunciato a farli valere. Va anche sottolineato come il fatto che si tratti di proteggere il «bene salute» implica che l'unica via per la sua tutela è assicurata dalla risoluzione del contratto, per cui in questo caso non è concessa la facoltà alternativa di optare per la riduzione del canone. I giudici del supremo collegio hanno chiarito come in materia di locazione l'art. 1580 c.c., che «consente al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto e non anche il risarcimento del danno nel caso in cui i vizi siano dal medesimo conosciuti al momento della conclusione del contratto, ha carattere eccezionale e non è applicabile nelle ipotesi in cui la cosa sia affetta da vizi non conosciuti dal locatore ovvero quando il locatore si sia reso inadempiente all'obbligo di mantenere il bene in stato di servire all'uso pattuito, trovando applicazione, in detti casi, le disposizioni di cui agli artt. 1218 e 1453 c.c.»(Cass. civ., sez. III, 9 novembre 2006, n. 23909).

Facendo sintesi dei rilievi sinora svolti, va sottolineato come la disciplina sui vizi della cosa locata sia sostanzialmente finalizzata a conservare l'equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni delle parti, per cui in presenza di vizi che diminuiscano «in modo apprezzabile» l'idoneità della cosa locata all'uso pattuito il conduttore, oltre a poter richiedere il risarcimento del danno, ha facoltà di richiedere alternativamente la riduzione del corrispettivo o la risoluzione del contratto, salvo che i vizi non fossero da lui conosciuti o facilmente conoscibili. Tale limite, invece, non opera per poter richiedere la risoluzione del contratto di locazione nel caso in cui i vizi espongano il conduttore ad un serio pericolo per la salute: in questo caso, infatti, il conduttore può sempre richiedere la risoluzione del contratto.

Monegat, In nessun caso il conduttore può ridursi autonomamente il canone, in Immob. & proprietà, n. 2/2015;

Sangermano, Garanzia per i vizi e aliud pro alio nel contratto di locazione per mancanza del certificato di agibilità, in I contratti, n. 6/2010;

Bruni, La prevalenza del diritto alla salute sull'autonomia privata nel contratto di locazione, in Obbligaz. e contratti, n. 8-9/2008;

Polo, Vizi sopravvenuti nella locazione e risarcimento del danno alla salute in favore del conduttore, in Nuova giur. civ. comm., n. 7-8/2007;

Zappata, Eccezione di inesatto adempimento e denunzia dei vizi della cosa locata, in I contratti, n. 11/2001.