Acquisizione al patrimonio comunale di opere edilizie abusive e opponibilità al creditore pignorante

L'ordinanza di acquisizione gratuita al patrimonio comunale di un'opera edilizia abusiva determina un acquisto a titolo originario del bene con conseguente opponibilità dello stesso nei confronti dei terzi che hanno effettuato, anche in precedenza, trascrizioni o iscrizioni.

Il Tribunale di Roma accoglieva l'opposizione proposta, ai sensi dell'art. 619 c.p.c., dal Comune di Roma sul presupposto dell'avvenuta acquisizione al patrimonio del predetto ente del complesso immobiliare pignorato in quanto realizzato in difformità dalla concessione edilizia e in violazione della normativa urbanistica.

Avverso la sentenza con cui la Corte d'appello di Roma aveva nel frattempo rigettato il gravame interposto dal creditore pignorante, quest'ultimo ha proposto ricorso per cassazione.

Con l'ordinanza in commento, la Cassazione ha affrontato la questione relativa all'opponibilità al creditore procedente, che abbia regolarmente trascritto un pignoramento immobiliare, dell'acquisizione a titolo originario in favore del Comune, prevista dalla legislazione urbanistica, per le costruzioni realizzate in carenza di concessione (oggi licenza) edilizia o difformemente da essa, ai sensi dell'art. 31 d.P.R. n. 380/2001 (già art. 7 l. n. 47/1985).

La Corte ha rigettato il ricorso e confermato il proprio consolidato orientamento, enucleando il principio di diritto riportato nella massima.

Secondo il Giudice di legittimità, infatti, l'ordinanza di acquisizione gratuita al patrimonio indisponibile comunale della costruzione eseguita in totale difformità o assenza della concessione emessa dal sindaco – la quale ha la duplice funzione di sanzionare comportamenti (anche penalmente) illeciti e di prevenire perduranti effetti dannosi da essi scaturenti – dà luogo ad un acquisto a titolo originario (Cass. civ., Sez. Un., 12 giugno 1999, n. 322), con la conseguenza che anche le trascrizioni e iscrizioni effettuate in precedenza vengono caducate unitamente al precedente diritto dominicale (tra le più recenti, Cass. civ., 31 ottobre 2014, n. 23181; Cass. civ., 7 ottobre 2013, n. 22814; Cass. civ., 26 gennaio 2006, n. 1693).

A tale argomento, si aggiunge poi la considerazione per cui la fattispecie in esame sarebbe assimilabile a quella del perimento del bene, ipotesi nella quale si estinguono le trascrizioni precedentemente effettuate. Ciò in quanto, ai sensi dell'art. 31 d.P.R. n. 380/2001, l'immobile abusivo è destinato a “perimento giuridico” attraverso la demolizione e, solamente là dove tale evento non si verifichi, esso viene acquisito al patrimonio del Comune, con conseguente trasformazione in res extra commercium su cui il debitore e i terzi non possono vantare alcun diritto reale limitato (ex multis, Cass. civ., 21 giugno 2011, n. 13585; Cass. civ., 26 gennaio 2006, n. 1693; Cass. civ., 29 maggio 1976, n. 1946).

La realizzazione dell'interesse pubblico cui è finalizzata la confisca – sia essa di carattere amministrativo, come nel caso di specie, o penale – merita di essere bilanciata con la tutela dei diritti vantati dai terzi sulla cosa oggetto del provvedimento ablatorio (così, inter alia, Cass. civ., 4 giugno 2013, n. 14022, con specifico riferimento all'istituto di cui all'art. 31 d.P.R. n. 380/2001): in assenza di una precisa indicazione del legislatore, il punto di raccordo tra le esigenze poc'anzi evidenziate deve essere allora rinvenuto, in via generale, nella causa giuridica del trasferimento coattivo, desumibile dalla disciplina legale dell'istituto.

Per identificare le finalità cui la confisca amministrativa in generale tende, occorre allora considerare che, talvolta, oggetto del provvedimento è solo il diritto reale di un determinato soggetto ritenuto responsabile della violazione. In tal caso, con la sottrazione della cosa alla disponibilità di quel soggetto, il fine pubblico è compiutamente realizzato ed esaurito, sia sotto il profilo sanzionatorio, sia sotto quello preventivo; la confisca non confligge dunque con i diritti che altri soggetti abbiano acquistato sulla cosa (non pericolosa in sé) ed il cui esercizio non incide sull'interesse pubblico già soddisfatto (così Cass. civ., Sez. Un., 30 maggio 1989, n. 2635).

Altre volte, come nell'ipotesi disciplinata dall'art. 31 d.P.R. n. 380/2001, la confisca è determinata dalla intrinseca e obiettiva pericolosità della cosa nella sua interezza, a prescindere dal soggetto che ne è titolare: in questo caso, la res dev'essere necessariamente sottratta all'esercizio di qualsiasi diritto su di essa e, a volte, distrutta, senza di che l'interesse pubblico, che la confisca persegue, non può dirsi realizzato. È solo in tale ipotesi, dunque, che può ritenersi accettabile il sacrificio dei diritti vantati da terzi sulla res oggetto di confisca (Cass. civ., Sez. Un., 30 maggio 1989, n. 2635, cit.).

• G. Giusti, La vendita coattiva degli immobili abusivi, in Giur. merito, 2006, 1679 ss.;
• R. Metafora, L'opposizione di terzo all'esecuzione, Napoli, 2012.