L'assemblea nel supercondominio. La tutela dei condomini assenti e dissenzienti

L'art. 1117 bis c.c., introdotto dalla legge n.220/2012 (c.d. Riforma del condominio), nel definire l'ambito di applicabilità delle disposizioni sul condominio ha chiarito che la suddetta normativa si applica in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c. e quindi anche al supercondominio.

La stessa giurisprudenza di legittimità, aveva del resto già affermato espressamente l'applicabilità al supercondominio delle norme sul condominio negli edifici rispetto a quelle sulla comunione in generale (Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2010, n. 19939; Cass. civ., sez. II, 17 agosto 2011, n. 17332; Cass. civ., sez. II, 31 gennaio 2008, n. 2305).

Ciò premesso, l'art. 67 disp. att. c.c., nella nuova versione introdotta dalla citata riforma, ha dettato delle disposizioni particolari in materia di costituzione dell'assemblea di cui occorre tenere conto nella gestione del supercondominio.

Le disposizioni previste dall'art. 1136 c.c., in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i proprietari (Cass. civ., sez.II, 26 agosto 2013, n.19558).

Infatti nell'ipotesi del supercondominio, vanno tenuti distinti i rapporti di proprietà comune e indivisa tra i partecipanti ai singoli edifici, dal rapporto di comunione sui beni in comproprietà a tutti i partecipanti ai singoli condomini, mancando questi ultimi di personalità giuridica (Cass. civ., sez.II, 4 maggio 1993, n. 5160) nel senso che la gestione di tali beni comuni spetta a tutti i comunisti, i quali devono nominare un amministratore, e non come spesso avviene nella pratica, al collegio costituito dagli amministratori dei singoli condomini, i quali possono esercitare i poteri previsti dagli artt. 1130 e 1131 c.c. solo con riferimento all'edificio condominiale cui sono preposti.

Il diritto a partecipare all'assemblea del supercondominio è sancito dall'art. 67, comma 1, disp. att. c.c. che prevede che ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.

La stessa norma dispone che se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Il comma 2 di tale norma precisa che nei casi di cui all'art. 1117 bis c.c., quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio (edificio) deve designare, con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 5, c.c., il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

La disposizione normativa citata enuncia altresì che ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.

Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

In via generale, le Sezioni Unite della Suprema Corte (Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806) hanno stabilito che debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale:

1) prive degli elementi essenziali;

2) con oggetto impossibile od illecito, contrario all'ordine pubblico, alla morale od al buon costume;

3) con oggetto che non rientra nella relativa competenza;

4) che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;

5) comunque invalide in relazione all'oggetto.

In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità, delle deliberazioni assunte dall'assemblea. Trova, dunque, applicazione in materia l'art. 1441 c.c., secondo il quale l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini (Cass. civ., sez.II, 31 marzo 2017, n.8520).

devono, invece, qualificarsi annullabili, le delibere:

a) con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea (secondo una giurisprudenza di merito – Trib. Milano, 29 gennaio 2016 – è stata ritenuta affetta da nullità radicale la delibera assunta dall'assemblea di un supercondominio con più di sessanta partecipanti convocata per la nomina dell'amministratore e per la gestione ordinaria delle parti comuni, allorché al relativo voto abbiano partecipato i singoli condomini anziché i rappresentanti di condominio, come previsto dall'art. 67 disp. att. c.c.);

b) adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;

c) affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione;

d) genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;

e) che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

Successivamente, si è affermato che la delibera assunta nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c. relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese condominiali, ove, in mancanza di tabelle millesimali del condominio, adotti un criterio provvisorio, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art. 1123 c.c., e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2014, n. 1439).

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c., comma 3, decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

La sussistenza di gravi vizi di contabilità inficianti i bilanci consuntivi degli esercizi di gestione approvati dall'assemblea dei condomini costituisce motivo di annullabilità delle statuizioni assembleari e non di nullità, con la conseguenza che la relativa impugnazione ex art. 1137 c.c. deve essere fatta valere nel termine decadenziale di trenta giorni previsto dalla legge (Trib. Milano, 1 aprile 2015).

Inoltre il condomino, il quale intenda proporre l'impugnativa di una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese di gestione, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale (Cass. civ., sez. VI, 9 marzo 2017, n. 6128).

Il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete quindi, per il disposto dell'art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche qualora siano locate, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori (Cass. civ., sez. II, 5 gennaio 2017, n. 151).

In linea di massima, costituisce orientamento più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità che, relativamente alle azioni di annullamento delle delibere condominiali, l'interesse all'impugnazione per vizi formali, pur non essendo condizionato al riscontro della concreta incidenza sulla singola situazione del condomino, postula comunque che la delibera in questione sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di causare un'eventuale pregiudizio (Cass. civ., sez.VI, 10 maggio, 2013, n. 11214), ritenendosi tuttavia che l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 c.p.c., possa essere costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni assembleari (cfr. Cass. civ., sez.II, 10 febbraio 2010, n. 2999; Cass. civ., sez.II, 25 agosto 2005, n. 17276; Cass. civ., sez.II, 23 marzo 2001, n. 4270).

Quanto invece all'azione di nullità, costituisce principio altrettanto consolidato quello secondo cui (cfr. ex multis, Cass. civ., sez.II, 14 giugno 2013, n. 15042) ai sensi dell'art. 1421 c.c. le azioni di nullità relative alle delibere condominiali possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse e anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla, purché alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio, non operando nel diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere (conf. Cass. civ., sez.II, 28 aprile 2004, n. 8135, che ritiene essenziale la qualità di condomino in colui che agisce). Tuttavia in una precedente occasione, nel puntualizzare l'applicazione dell'art. 100 c.p.c. alle ipotesi di azioni di nullità, la Corte di Cassazione ha affermato (Cass. civ., sez.II, 1 dicembre 2000, n. 15377) che la valutazione dell'interesse all'impugnazione si pone in termini di strumentalità rispetto alla decisione sulla rilevabilità d'ufficio della nullità. Infatti, posto che il giudice può e deve rilevare la eventuale nullità dell'atto posto a fondamento della domanda, non ha senso, ove ad essa la parte non abbia interesse, che detta nullità sia effettivamente rilevata. L'interesse ad impugnare la delibera condominiale deve essere concreto, dovendo concernere la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronunzia di merito può derivare, e non solo astratto. Inoltre la valutazione della relativa sussistenza è questione di merito, potendo solo quella sull'esistenza dell'interesse in astratto configurare un questione di diritto.

Il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata (munito di sottoscrizione del presidente e del segretario), sicché il suo valore di prova legale è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori, non estendendosi al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, fare ricorso ad ogni mezzo di prova (Cass. civ., sez. II, 15 marzo 1973, n. 747). Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l'onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale (Cass. civ., sez. II, 23 novembre 2016, n. 23903).

L'art. 1137 c.c., comma 2, ammette l'impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell'assente, del dissenziente e dell'astenuto. Pertanto, il condomino presente che abbia partecipato all'assemblea non può impugnare la deliberazione, se non è dissenziente o non si sia astenuto proprio in ordine alla deliberazione che impugna. Il dissenso dell'impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l'onere della relativa prova (Cass. civ., sez. VI, 9 maggio 2017, n. 11375; Cass. civ., sez. II, 16 aprile 1973, n. 1079; Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1969, n. 3060).

Ciò premesso, nella giurisprudenza di legittimità le ipotesi di nullità sono circoscritte ai soli casi di anomalie tali da rendere la delibera assembleare un mero simulacro perché priva degli elementi essenziali, con oggetto impossibile od illecito o che esorbiti dalle competenze assembleari ovvero idoneo ad incidere sui diritti o la proprietà individuale del singolo condomino, dovendosi ogni altro vizio ricondurre alla categoria dell'annullabilità, la cui deduzione resta definitivamente preclusa dal decorso del termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c. (Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2016, n. 24948).

L'art. 1137 c.c. consente l'impugnazione delle deliberazioni assembleari invalide da parte degli assenti nel termine di trenta giorni definito in seguito alla novella portata dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220, come perentorio a fare data dalla comunicazione della deliberazione.

Tale termine, secondo la giurisprudenza, si applica soltanto alle domande che deducono vizi di annullabilità della delibera assembleare.

La comunicazione ai condomini assenti della deliberazione dell'assemblea condominiale, al fine del decorso del termine decadenziale di impugnazione davanti all'autorità giudiziaria ex art. 1137 c.c., comma 3, deve ritenersi avvenuta quando il condomino assente abbia acquisito compiuta conoscenza del verbale d'assemblea e ne abbia potuto apprendere il contenuto intrinseco in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni (Cass. civ., sez. II, 2 agosto 2016, n. 16081).

La stessa giurisprudenza di legittimità, sempre ai fini dell'individuazione del momento di decorrenza del termine per l'impugnazione della delibera condominiale, ha precisato altresì che in capo al condomino assente non può essere posto un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall'assemblea ove difetti la prova dell'avvenuto recapito, al suo indirizzo, del verbale che le contenga, giacché soltanto in forza di detto recapito sorge la presunzione, iuris tantum, di conoscenza posta dall'art. 1335 c.c., e non già in conseguenza del mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l'andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa (Cass. civ., sez. II, 28 dicembre 2011, n. 29386).

Pertanto, l'adempimento del canone presuntivo di cui all'art. 1135 c.c., impone la trasmissione del verbale all'indirizzo del condomino assente destinatario dello stesso, non essendo surrogabile con l'autoresponsabilità del condomino ricevente obbligandolo di fatto ad acquisire immediate informazioni sul testo della deliberazione precedentemente adottata dal condominio.

Pertanto la prova dell'avvenuto recapito della lettera raccomandata contenente il verbale dell'assemblea condominiale all'indirizzo del condomino assente all'adunanza comporta l'insorgenza della presunzione iuris tantum di conoscenza, in capo al destinatario, posta dall'art. 1335 c.c., nonché, con essa, la decorrenza del dies a quo per l'impugnazione della deliberazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c.

Il condominio non costituisce un ente a sé, distinto dai singoli condomini, per cui il rapporto di amministrazione si stabilisce tra l'amministratore ed i singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 24 marzo 1981, n. 1720), ed è analogo a quello del mandato con rappresentanza. Pertanto, ai condomini in quanto mandanti, spetta in ogni tempo l'esercizio dei poteri di vigilanza e controllo ex art. 1713 c.c. sullo svolgimento dell'attività di gestione dell'amministratore.

In tema di diritto del partecipante ad un condominio di edifici a consultare la documentazione di spesa recepita nel consuntivo destinato ad essere approvato in assemblea, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di affermare che ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere ed ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta, finalizzata a prendere visione od estrarre copia dai documenti, purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sul condomino richiedente (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210; Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2001, n. 15159; Cass. civ., sez. II, 26 agosto 1998, n. 8460).

In particolare, si è chiarito che la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell'amministratore, dell'obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione, ciò che non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l'approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell'anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva (Cass. civ., sez.II,8 agosto 2003, n. 11940).

In sintesi, può affermarsi che, in materia condominiale, il condomino ha senz'altro il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale e a tale diritto corrisponde l'onere dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che permetta l'esercizio del suddetto diritto, della cui esistenza i condomini vanno informati.

Si è infatti affermato nella giurisprudenza di legittimità il principio per cui in tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà. Ne consegue che erroneamente può affermarsi che l'eventuale rifiuto dell'amministratore di consentire all'attuale ricorrente di estrarre copia della documentazione contabile non avrebbe influito sulla validità della assemblea di approvazione del bilancio (Cass. civ., sez.II, 19 maggio 2008, n.12650).

Pertanto, deve ritenersi che, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione in funzione, appunto, della partecipazione informata all'assemblea condominiale in cui si deve deliberare su aspetti contabili della gestione condominiale, l'onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua incompatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull'amministratore e, perciò, in sede di impugnazione della delibera assembleare, spetta al condominio, ove intenda resistere all'azione del condomino dissenziente (Cass. civ., sez.II, 19 settembre 2014, n.19799).

Tirando le fila del discorso sin qui condotto, al supercondominio si applicano le norme sul condominio anzichè quella sulla comunione comprese le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggioranza, per cui, all'assemblea del supercondominio devono partecipare tutti i proprietari delle unità immobiliari ubicate nei diversi edifici, con la conseguenza che le disposizioni dell'art. 1136 c.c., in tema di formazione e di calcolo delle maggioranze, si applicano considerando gli elementi reale e personale dello stesso supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità comprese nel complesso e da tutti i proprietari (Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2013, n. 4340).

Le delibere dell'assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2001, n. 15476).

Inoltre nel supercondominio devono esistere due tabelle millesimali: una riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini ma tra gli edifici che costituiscono il complesso, ed un' altra interna ad ogni singolo edificio (Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939).

Celeste, L'impugnazione delle delibere condominiali ex art. 1137 c.c.: i problemi processuali connessi alla scelta del ricorso, in Giur. merito, 2013, pag. 1774

Izzo, Sulla distinzione fra nullità e annullabilità delle deliberazioni condominiali in materia di spese, in Giust. civ., 2007, pag. 2833

Boggi, Annullabilità delle delibere condominiali in caso di mancato avviso ad un condominio ex art. 1137 cod. civ., in Nuova giur. civ. comm., 2006, pag. 252

Battelli, Nullità ed annullabilità delle delibere condominiali (gli effetti della mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea), in Giur. it., 2005, pag. 2042

Celeste., Ribadito dalle SS.UU. il recente revirement della Corte di cassazione sulla differenza tra delibere condominiali nulle e annullabili in Riv. giur. edil., 2005, pag. 1116

Ditta, Le Sezioni unite e l'annullabilità della delibera approvata in mancanza della convocazione di tutti i proprietari, in Riv. giur. edil., 2005, pag. 1448

Travaglino, Omessa comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio e invalidità della delibera, in Corr. merito, 2005, pag. 681

Triola, Deliberazioni nulle e deliberazioni annullabili nelle assemblee di condominio, in Vita not., 1991, pag. 416