Uso esclusivo su parti comuni dell’edificio a favore di singole unità immobiliari e trasferibilità agli aventi causa

La fattispecie sostanziale registrava la presenza di un condominio che era stato costituito per effetto di una vendita per atto notarile del 1983, con cui il proprietario dell'intero edificio aveva alienato ad una società alcune unità immobiliari e, tra queste, il subalterno 58, unità quest'ultima a cui favore era stato concesso con l'atto stesso - oltre che nel regolamento allegato al medesimo rogito - l'uso esclusivo su due porzioni del cortile, pur mantenuto quest'ultimo tra le parti comuni.

Con successivo rogito del 2002, la suddetta società aveva alienato la porzione avente diritto all'uso esclusivo del cortile comune ad un'altra società.

Il tribunale meneghino aveva rigettato la domanda proposta dal condominio, tesa a far accertare che il diritto di uso - qualificato dalla parte in base alle disposizioni degli artt. 1021 ss. c.c. e, quindi, tale, in tesi, da non menomare le attribuzioni del condominio che avrebbe la proprietà - non fosse cedibile ai sensi dell'art. 1024 c.c. e fosse stato, in fatto, invece illegittimamente ceduto dalla prima società alla seconda, non essendo stata la cedibilità convenuta nell'atto di trasferimento; e che, comunque, l'uso sarebbe stato destinato a cessare nel febbraio 2013, in virtù del rinvio dell'art.1026 c.c. all'art. 979 c.c. non potendo l'uso eccedere i trent'anni; il giudice di prime cure, in particolare, aveva escluso essere l'uso riconducibile al diritto reale d'uso codicistico, trattandosi di un diritto reale assimilabile ad una servitù.

Pronunciando sull'appello proposto dal condominio, la Corte territoriale lo aveva rigettato, ritenendo anch'essa non applicabili al caso di specie le norme in materia di diritto reale d'uso ex art.1021 c.c., e ritenendo che la pertinenzialità creata dall'unico proprietario originario tra porzione del cortile in uso esclusivo ed unità immobiliare non fosse pregiudicata dai patti speciali contenuti nel contratto del 1983, che consentiva al condominio di installare ponteggi in caso di lavori di ristrutturazione.

Il ricorso per cassazione, proposto dal condomino soccombente, è stato rigettato dai giudici di Piazza Cavour, i quali - confermando la suddetta decisione di merito, che aveva respinto la domanda del condominio attore, tesa ad accertare che il diritto d'uso esclusivo su due porzioni del cortile, concesso con il primo atto di vendita dall'originario unico proprietario dell'intero edificio in favore di un'unità immobiliare e menzionato anche nell'allegato regolamento, non era cedibile, né poteva eccedere i trent'anni - hanno espresso il seguente principio: «L'uso esclusivo su parti comuni dell'edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull'appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c.; tale diritto non è riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall'art. 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede».